再现中国式抢房时代，2017最新网红投资国家——柬埔寨房产政策揭秘

◎作者丨邓文芳

◎整理丨王珺

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12016年发生了什么？

如果我们回顾一下去年，其实可以想到在去年的年底我们中国出台了限制海外投资、加强外汇管制的各种政策，另一方面，在去年的七八月份像加拿大还有澳州很多国家，这些成熟的海外投资国家都对中国投资客提出了一些限制性的政策，甚至专门针对中国的投资人，再加上去年年底CRS的提出，其实对于中国投资的这些投资人都提出了一些门槛和限制。

2东南亚：亚洲经济引擎

这种情况下，如果我们今天继续做海外投资，到底是在这些已经过热的市场里面做键盘侠还是寻求一个潜在的升值的新大陆？

这里有一张图片，是关于整个全球的经济增速，如果说全球的经济是要看亚洲的话，亚洲的经济引擎现在就要看东南亚，特别是在中国的经济增速逐渐放缓的时候。东盟共同体在2015年年底的时候官方建成，目前呈经济上升趋势，同时也是全球的第三大人口的聚集区域，人口超过6.2亿，有特别大的人口红利。

同时在地理和地缘方面，跟中国非常接近，特别是一带一路也有溢出效应。在全球投资或者是全球经济发展中，华人是占据了非常大的位置的，如果我们回顾来看，你会发现华人华侨在全球有5000到6000万的人，但是东南亚有将近4000到4500万，所以说华人华侨几乎主导了整个东南亚的经济。

整个东南亚里新加坡的华人华侨比例最多，第二是马来西亚，第三其实就是柬埔寨。

32017年发生了什么？

我刚才讲到整个东南亚的优势，在讲柬埔寨之前我希望大家关注到一个问题，2016年可以看到东南亚已经全线飘红了，我们也知道去年很多人投资马来西亚，今年上半年也投资泰国，整个泰国的房产走向非常明显是很火的，那么目前2017年正在发生哪些事情呢？我身在柬埔寨就会感觉到特别明显的一些变化。

这张图是我们官方的一些数据，在2017年的第一季度，华人买家对泰国、马来西亚还有菲律宾、越南这些地方整个房地产方面的询盘量上涨了20%，可是对柬埔寨的问询量上涨了300%，说明目前柬埔寨受到了前所未有的关注，可以说是2017年的网红国家。

你也可以看到西哈努克港还有柬埔寨的其他一些地方目前都很火热，所以2017年和明年这连续的几年，整个柬埔寨可能都是一匹东南亚的黑马。

4奇迹王国柬埔寨的几大奇迹

（1）全球第三大美元资产国

首先柬埔寨是全球第三大美元资产国，从这张全球美元使用区的划分图你会发现除了美国本土之外，全世界能够使用美元的地方其实是屈指可数的，但是美元又是一个全球硬通货，作为全球的第一大货币，它的利率政策的调整对全球的经济都会产生影响，所以很多人会把持有美元作为一个对冲其他风险的一种方式。

如果你看整个东盟十国东南亚这一地区，你会发现很多国家主要的货币都是本国货币，可是柬埔寨使用的是美元。

（2）一带一路战略示范点

柬埔寨第二个特点是他是一带一路的战略示范和支点，在古代，柬埔寨和中国的关系就是非常强硬紧密的，这种非常友好的关系一直延续到今天。

在我们一带一路战略里面，柬埔寨是首要的合作伙伴和首要的受益对象，这也实实在在地反映在他整个国家各个方面里，比如西哈努克港的整个经济特区是由我们江苏省的红豆集团来主导建设的，柬埔寨的一些水电站、变电站等85%左右的基础设施都是由我们中国通过援助城建等各种方式建设起来的。

（3）经济增长迅速

柬埔寨真正对我们影响最大的是他的经济增长速度。目前柬埔寨已经被评为亚洲新虎，就像这张图上在全球经济增速排名里面，他的排名非常靠前，已经连续多年GDP增速超过百分之七。

美国的《财富》杂志也曾描绘说：下一个十年，我们要去看新兴市场。这个概念区别于原有的主流新兴经济体比如中国，这种新的新兴经济体里柬埔寨位列第一，目前投资环境等各个方面都是位列第一的，ADB银行描述他为亚洲新虎其实也反映了他的发展情况。

（4）外汇自由金融开放

柬埔寨有着开放自由的环境，外汇自由，金融开放。在当地你会看到形形色色的银行小贷公司包括所谓的钱庄，这些都是法律允许存在的，他们的金融政策非常开放。

另外一方面他不在CRS之列，所以也是很多高净值人群的避税天堂，因为它不实行外汇管制，国际转账、国际结算这些内容都是不会监管的，柬埔寨也没有任何的贸易壁垒和反倾销的政策以及国有化政策，商业组织上比较宽松，所以个人合伙公司以各种不同形式的存在都是可以的。

对于柬埔寨投资还有一点比较有特色的地方就是零关税，他大部分的产品都是零关税进入美日市场还有全国的大部分市场以及欧盟市场。我们中国东南沿海地区因为生产成本比较高，劳动力成本高加上土地成本高，所以很多就将企业搬迁到了东南亚，特别是柬埔寨这个地方。

5柬埔寨政治及社会环境

柬埔寨现在是君主立宪制，东南亚政局最稳定的国家就是柬埔寨。从1985年到现在，柬埔寨很多年都是一个首相，就是洪森，他也是目前亚洲执政时间最长的领导人之一。

因为政治上的一些需要，当时由西哈努克国王扶持他的小儿子西哈莫尼来统领国家的形象和文化，也就是作为国家的元首代表，实际政权是在总理洪森的手上。从1985年一直执政到现在，他们共同将柬埔寨从战乱不平的社会里面带出来，使柬埔寨走向一种和平稳定的发展，目前已经形成一个很稳定的局势。

柬埔寨的路标很多是中文柬文英文或者是中文柬文法文的，其实不只是路标，从路牌和我们生活中涉及到的很多内容，你会发现柬埔寨是东南亚对中国最友好的国家。柬埔寨的华侨占据了整个全柬经济的80%以上，人数虽少，但是人数比例很大，在政府里面80%以上的政客都是有华人血统的。

另外一方面，政府非常重视华人华侨的教育，几乎很多公立学校都会办中文补习课，整个国家超过98%的柬埔寨人是过中国节日的，柬埔寨也保留了最传统的中国人过节的氛围，在过节的时候你会发现当地比中国国内的大城市更有过年的喜庆特色，中国节日的时候他们也会放假。

6柬埔寨人口环境

中国现在是柬埔寨最大的投资国和最大的援助国，整个中国地区、中国台湾、中国香港三个地方加起来对于柬埔寨的投资已经占到了46%左右。在这些海外投资里面超过85%的外资企业设在金边，包括大家最为熟知的中建、神州长城、金螳螂、华为、红豆集团。

这么多的外资不仅带来资金，更多的带来就业机会和条件，所以也吸引着整个柬埔寨乡下的人才不断的向首都聚集，他们很大的人口红利催生了目前房地产的黄金时代的开始。

关于人口红利，其实中国从2000年发展到2010年左右，国家稳定的发展其实也是基于人口红利，2000年中国平均年龄是24岁，现在可能已经是三十五、六岁了，我们再回头看，2000年左右的时候到处都是机会特别是房地产行业，现在柬埔寨也是这样的。

比如说目前他的劳动力的薪酬，我给大家做一个比较，上海在2009年的时候最低工资还是一千多块钱，可是柬埔寨2018年最低工资是170美金每月，所以现在他的最低工资跟上海09年是一样的，可是他的房价大概还是在上海市中心2003年左右的水平。

从这张树状人口结构图也可以看到，集中的人口年龄是24岁左右，这么多的年轻人很多在向城市中心集聚，带来更多的就业机会、更多的城市人口，可是目前金边正在处于发展的起步区，你可以看到很多的工地，但是真正能够给予使用的反而还不够。

讲到人口不得不讲一下柬埔寨人口分布。柬埔寨的人口是1600万，在历史上人口集中的中心是吴哥地区，在公元1000年左右，吴哥的覆盖面积超过了今天的大伦敦地区,在这张人口密度分布图中，颜色越深人口越多，可以看到今天在首都金边周边一百公里左右的范围内集中了几乎全国的大部分人口。

这张图是金边市区的状况，金边在60年代曾经被称为东方小巴黎。整个柬埔寨在60年代的黄金时期，无论是衣着还是人们的吃用住行，都是很前卫时尚的状态，走在世界前沿。

今天我们在柬埔寨看到的一些重要的建筑还有一些比较有特点的建筑，其实都是建设于当时那个阶段。今天我们看到的这个城市几乎是凝固了60年代的状况，从1985年到现在的2010年代，整个金边的城区几乎没有多大的变化，没有特别向外扩过，基本上还是保持在原有的范围之内。

从他们和平发展到现在20多年，金边从人口2万人恢复到了将近300多万人口，保守预计未来十年仍将有200到300万人进入这个城市去生活、居住、工作和发展。

这么多的人口就有大量的居住需求，可是真正可供居住的公寓总套数也就是2万到3万套左右，大部分的柬埔寨人目前居住的环境在当地叫做排屋，排屋是一楼二楼三楼都是连体的，有一点像我们的联排但是又没有像联排的生活环境那么好。

柬埔寨每一家庭的人口比较多，比如说30岁左右的年轻人一般都是和六七个兄弟姐妹还有父母生活在一起，可是他们到了结婚时代，他们希望能够住到外面去，但是目前还是跟父母生活在一起暂时没有完全分开的状态。

由于柬埔寨一直在持续的发展，他的国际旅游人数以及国际的商务人数每年都是呈两位数的增长。

特别是柬埔寨在2016年获得了世界最佳旅游目的地奖，2017年举办了世界经济论坛的东南亚分论坛，可以看到洪森正在带领这个国家走向世界舞台，所以整个柬埔寨的国际访问量、国际商务人士和游客的访问量正在迅速攀升，中国今年的游客的增长达到了50%。

7柬埔寨房产市场概况

太多的人过来会带来什么样的问题呢？目前住所还没有提供出来，但是很多人想过来发展，首先带来的第一个问题就是金边的土地价格增幅位于亚洲的前三位。

土地价格增长紧接着的其实就是房产增长，这一增长目前来说还没有那么明显，但是租金是非常明显的。

这张图是我们经过实际调研可以验证的，像这样一个外观环境和内部形象的楼盘，在当地的租金一房是1500美元每个月，两房大概在2500美元，这在我们看来是很夸张的，因为就是北京上海这些地方的市中心像这样品质的住宅也要不了这么贵，可是它确确实实存在于金边市中心，而且是很多这样类型的例子。

因为大量的淘金者和大量的海外人士带来了当地租赁市场的火热，租售比可以达到6%到15%，甚至有的地方可能会更高。

那么租金这么高租得起吗？其实本身金边的平均工资是340美金，这只是算他的纳税范围内的收入，还不算他们小税制国家的包括政府等方面的收入，因此他的收入其实已经相当于上海2005年到2006年的平均工资水平了。

所以整个柬埔寨具有很优势的条件购买房产，在2010年当地也开放外国人可以购买合法的永久的物业产权，同时它的持有成本相对较低，有房产税但是房产税是在25000美金以上才起征，同时只征收1‰，所以对于大部分的房产来说，每年房产税也只有几十美金，相对于它的增值来说是很小的一部分。

8投资建议

（1）房屋选择

什么样的房子是值得购买的？我的建议是两低两高，两低是低门槛低风险，两高是高升值高回报。再更深一个层次我的建议是当地刚需的、出租市场表现强劲的，中国人特别有兴趣一窝蜂将要买的。

这三条里面最重要的是当地刚需和出租市场表现非常强劲的，对于当地的刚需有一个共性，就是中心地段、优秀物业以及轻松支付的方式。

对于租金来说回报高的房产也有一个共性，就是中心地段、优秀物业和小户型。

那基于以上这两个特点我们就会发现小户型、中心地段、优秀物业和轻松支付，如果可以具备这样几个条件，那么可能说是我们投资柬埔寨、投资金边的一个比较好的方向。

（2）地段选择

整个金边被台湾人称作蛋白和蛋黄区，在这个金边的地图里面有一个椭圆形区域，可以说这就是金边的蛋黄区，也就是最好的地段，它沿线串联了塔仔山、独立碑以及一些重要的国家设施。

在最核心的区域，黄色的地方是BKK区域，是他们最核心、最繁华的商业聚集区，紫色的区域是政府的各个部门、人民党还有内政部、各国大使馆商聚集的区域。

（3）项目选择

我大致列了几个项目供大家参考，这里有不同的项目，我已经把大致的价格范围标上去了，可以看到金边目前最贵的可能是ImperialCrown4200，也有比较成规模的叫One Park，这是我们中国的开发商开发的，相对来说规模比较大，户型也比较大。

那么从整个的产品的投资角度来说，因为我们更多的希望是租金高门槛低回报高，这个情况下我们举太子的现代广场这个例子，它其实是有一个比较有特色的地方，比如说像目前您看到的Skyline项目，它已经封盘了，卖得非常好，每平米3000到3500之间，这个项目跟现代广场非常接近，大约几百米，可是它们的价格目前是有一定的差距的。

它的平均价格大约在1900左右，总价是58000美金左右或者是58000美金向上，这种低总价、低单价、低门槛的项目的支付方式也非常灵活，付款以及各种按揭也是可以办理的，所以推荐大家去多了解多比对。

它也符合地段的特点，因为它的周边是各国的大使馆，包括日本大使馆、马来西亚大使馆以及是国家人民党所在地，周边还有皇家的法律经济大学以及已有的中学，是一个非常成熟的区域，同时也能够看到河边景色。

这里有一张表，我们中国的投资者蜂拥去购买的时间点谁都不能预计，它在任何一个时间点都可能发生，但是我们更多建议是在出租市场表现强劲、当地人刚需的，那么目前的2到3年以内肯定是出资市场表现强劲刚需的是最好的，所以也比较建议这个投资的方向。

（4）建议

我的导师Peter Hall爵士是城市规划、城市经济学方面的鼻祖人物，我也很感谢有机会能够从其他的一些角度去看整个城市的发展。

记得我第一个项目是上海世博会，有一个理念叫better city better life,其实今天我做了很多事情都是向着这个目标去做的，所以也想给投资人的建议就是：跟我们中国关系非常好的柬埔寨，他正处在一个非常合适的投资的黄金窗口期。

9问答

（1）政治不稳风险如何把控？如何退出？有外汇管制吗？

（2）外国人在柬埔寨银行如何开户？哪些银行的美元利率高？钱存入是否会不能自由取出？

（3）金边和西哈努克的投资环境如何，是否有好的项目推荐？

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