来源：地产情报站（dichanqbz）、一房一万（fangdis）
买房考虑的首要问题永远是：未来房子所在区域的人口会增加？还是减少？如果趋势是增加，则租金会涨，房价也会涨。
不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子，退而求其次去买郊区便宜的房子，因为它可能永远租不出去，自己也住不了。
也不要因为听别人说房子会涨你就买；或者看到别人买你也买，因为每个人的自有资金不一样，资金成本和投资回报也不一样。
更不要因为自己喜欢而去买房子，每一次买房之前，肺鱼思考的
第一个问题永远是：
未来这个房子可以租给哪一种人？他负担得起这个租金吗？
第二个问题永远是：
未来这个房子可以卖给哪一种人？喜欢这个房子的人，那时候的价格，他买得起这个房子吗？
所以，我比较建议大家考虑买以下3类房子：
1.小学初中附近的住宅，因为：中国的家长为了孩子读书很愿意多花钱，尤其是小学附近。
2.商业中心附近的住宅，因为：年轻人为了能走路上班迟一点起床也很愿意多花钱。
3.未来地铁口附近住宅，因为：刚需族上下班方便。最好步行在10分钟以内，不过现在由于共享单车的原因，范围可以放大到骑单车在10分钟以内。
至于房子自己是否喜欢？
不重要。
自己能喜欢当然好，不喜欢也没有关系。
只要有投资价值，房子先买了再说，就算未来房子涨了，你还是可以卖掉不喜欢的房子，换一套自己喜欢的房子。
无论什么时候，判断一套房子是否值得买入就看“房子年租金回报率”是否大于“购房资金年利息”？
买入条件：《房子每年租金回报率》≧《你的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率小于等于20倍。
卖出条件：《房子每年租金回报率》＜《0.4倍你的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率大于50倍左右。
当然，这个会根据每个人的资金成本做相应调整，如果你的资金成本很低，假如只有2.5%，则房子市盈率大于100倍左右你才会考虑卖出。
或者房子市盈率小于40倍，你就会考虑买入，因为你属于钱太多而且基本没有什么投资渠道的这一类土豪。
举例说明1：
现在有一套房子总价100万，每个月租金可以租到4500元，一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。
因为每年可能会空置半个月，加上每次租赁合同一般订1年，每次转租需要有半个月租金做为中介费。
则这套房子（每年租金回报率=5万/100万元=5%）≧（2016年中国大陆基准贷款利率=5%）。
第一种情况：如果你自有资金没有什么安全的投资渠道，用3成首付买这套房子，是值得投资的。
第二种情况：如果你还可以3成首付，全部用公积金贷款买的话，目前公积金贷款利率才3.25%，那么赶快买下它。
因为这套（房子每年租金回报率=5/100=5%）＞（2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%）。
第三种情况：如果你需要全款买房，且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话，那你就没必要去投资这套房子。
第四种情况：如果房价突然从100万暴涨到250万，则（房子每年租金回报率=5万/250万=2%）远小于（2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%）。
相当于市盈率=50倍，则可以考虑卖出了。
要保持上海的房价浓度在
5W-6W
左右
神秘之手的杀手锏
下策：限价
中策：用土地向市场兑水
上策：长效机制
目前，已进入中策阶段，也就是
兑水
兑水分为以下三种
2017年上半年土地建筑面积表
今年上半年土拍的建筑面积总和为
119.65万㎡
，而8、9月份已拍和待拍土地，仅仅住宅的建筑面积就高达
153
万㎡
，相信接下来几个月将会继续保持这个注水节奏
下半年，土地市场这波注水，大大缓解了市场的饥渴
如果我们寻找去年下半年或者今年上半年成交
与最近拍卖的11块土地同区域的土地进行对比
可以看到8、9月份的住宅楼板价比
16年下半年和今年上半年成交土地
的
楼板价要
低
（该楼板价去除自持、公共空间等，假设以住宅来承担全部开发成本的楼板价）
土地价格确实降了
同样的土地实际楼板价都有不同程度下降
从这几个例子来看
一年不到的时间土地单价降幅3000-6000元
结构上是指
供应结构
，外郊环土地供应为主
这次推出的11块地，按地价推断
基本未来售价大概率都会在
4万元/㎡
左右
合计可售住宅
80万㎡
左右
9月18日下午上海市又预告了8幅纯住宅用地，合计面积
73万㎡
按土地分布位置来看预计未来售价大多也将保持在
4万元/㎡
左右
未来大量4万左右的价格项目入市将大大稀释一手上海均价，
掩护市区的高价项目进入市场
我们来做一个
简单
的
价格调兑计算
目前内环内住宅新房基本都在10万元/㎡以上，我们按10万元/㎡来计算
最近拍出的11块土地以及即将推出的土地我们按4万元/㎡来计算
我们按照当前上海房价5万元/㎡来算，为了保持房价不增长
每销售1㎡内环内项目，需要销售5㎡的4万元/㎡住宅
我们对内环内未来可能销售的项目进行了盘点和货量估算
预计2018年前内环内住宅将会有
92万㎡
按照当前内环内住宅存量约
92万㎡
来计算
为了全部去化掉内环内的住宅而不提高整体价格水平
需要销售
460万㎡
4万元/㎡以下的住宅
11块土地和未来即将推出的8块土地合计已达153万㎡
加上上半年拍出的15块土地，合计约120万㎡住宅
即将推出的8块土地信息
今年1-9月份已经确定280万㎡未来售价4万元/㎡以下土地
那么缺口还剩下180万㎡低价区域土地
我们因此猜想
外郊环土地供应将持续到明年下半年
BUT
虽说是兑水，但不代表土地的“质量“不好
较低的土地楼板价，对应的是
公共环境空间大量出现
公共环境空间
就是指开放的广场和公园，小区内、外部居民共同使用的共享空间
8、9月已拍的11块地公共空间的占比
在这11块土地中我们几乎都看到了“公共环境空间”这一
陌生的
要求
并且动辄占据
用地面积的9%及以上
9.18刚刚公布的待拍土地
这个要求实际上市为了满足
前不久公布的上海市2040规划
上海在2040规划中提出要构建复合宜人的社区生活圈，建议城镇社区
达到
3000㎡社区公园
，保证人均
4
㎡
的社区公共空间
上海在2040规划中第七章第三节“打造城乡社区生活圈”
虽说是兑水
地价依然体现出了“稀缺性”
下面我们列举一下，近期成交的几块地
房子和家是两件截然不同的事情，你必须要突破自己的观念限制，克服自己的人性弱点，才能在买卖房子不被忽悠。
毕竟，那些建议你无论什么时候，只要是刚需都应该买房子；或者天天抱怨政府，并建议你等调控后房子跌了才买的各种专家，大概率都是忽悠。
与其浪费时间去抱怨什么社会不公平、什么房地产调控政策越调越高......
不如多花点时间研究理财投资，研究自己所在城市的房子和房价，研究自己如何才能买得起有升值潜力的房子。
有的时候，房子不过是投资品种之一，和股票、期货没有区别，只是一个获利的工具，和家没有任何的关系！
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