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1400亿拆迁计划出炉，上海市区要变天了

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-02-13 17:18

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2025年，上海拆迁进一步提速。

各区陆续公布了2025年征地和拆迁补偿支出， 合计超过1400亿元（不含崇明、金山），再创新高。

天量资金砸下来，直接改变上海的区域格局、发展方向。

今年的拆迁工作，徐汇还是唱主角。

去年徐汇就是主角之一，预算高达233.4亿元，上海第二。

靠这两百多亿拆迁了东安一二村，没想到今年更生猛。

预算达到430亿，直接超过巨无霸浦东，问鼎上海第一。

另一个“生猛区”是黄浦，支出预算高达264亿元。

看起来比去年执行数增加了41.67%，实际上翻了10倍。

因为2024年初，黄浦预算只有17.9亿元。

2024年不知道发生了什么变化，黄浦将预算调整拔高到212亿元。

反正结果就是，黄浦区拆迁工作大大提速。

另一个大大提速的是杨浦，比2024年翻了两倍多。

其实变化也是2024年就发生了，2024年杨浦土拍宗数上海第一。

虹口这两年拆迁也多，北外滩800多万方新规划不是白给的。

普陀、静安、长宁拆迁就慢了很多，跟2024年体感一致。

尤其是长宁，连续几年拆迁预算上海倒数第一。

去年长宁好容易搞一个天山五村八幢房屋旧改，最终还失败了。

长宁的固步自封和徐汇的大开大合形成鲜明对比，两区的命运慢慢拉开差距。

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近三十年徐汇一直是上海发展最快的区域之一，靠的就是不断折腾。

徐家汇是最成功的副中心，漕河泾汇集了30万高薪就业，徐汇滨江慢慢地成为一线商务区、一线居住区。

现在城市进入存量竞争，“折腾”变得更加重要。

脚下的地，一刻不停的在变。

徐汇滨江办公楼陆续投产，环二已经遇到不少案例，公司在静安、在黄浦搬过来。

1月份开始，不少奢侈品牌撤出静安区芮欧百货和黄浦新世界大丸百货。

比如GUCCI、BOTTEGA VENETA、MCQUEEN等等。

这些品牌撤出因素很多，有一个因素就是可能迁入后续开的几个商场，其中就有徐汇西岸金融城。

奢侈品牌集中度是商业能级的体现，奢侈品牌由静安迁入徐汇，两区的商业地位就开始变化。

南京西路可能继续领先，徐汇的地位却不断提升。

如果徐汇没有开发西岸金融城，这些溢出企业可能就流入真如、龙阳路等新兴片区。

市区不断旧改，吸纳了大部分增量，龙阳路的商业、办公只能“一直施工”。

徐汇去年花了两百多亿拆迁东安一二村，今年翻倍到400多亿，就是为了打造“东安健康科技城”。

西岸金融城即将建成，徐汇又换个地方折腾。

不算浦东这个bug的话，上海只有徐汇、黄浦是拆迁第一梯队，遥遥领先。

第二梯队就直接减半。

更可怕的是，黄浦、徐汇本来就是邻居啊，徐汇滨江步行就能走到黄浦滨江。

这两个区乘着“一江一河”的东风，成为上海发展最快的地方。

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很多人可能会有疑问，发展最快的不是五大新城、浦东、闵行吗。

过去是，以后就不是了。

理解了拆迁提速的背景，就理解了这个变化。

拆迁提速，意思是过去少、现在变多了。

过去为什么少？因为拆迁不赚钱，因为有更好的赚钱路子。

郊区汪洋大海一样的空地，今天卖地明天推土机就能进场，谁费力不讨好搞旧改。

环二多次讲过，北外滩搞了十几年就建成了东大名路东侧一条线。

东大名路西侧基本没开发。

1998年虹口地图

看到这张1998年虹口地图就明白了，那个时代就东大名路以东空地多，连路网都没有。

东大名路以西，密密麻麻的道路、小区，肯定不好开发。

可惜的是，虹口大部分地方都是密密麻麻的道路、小区，过去二十年就一直发展不起来。

新来的外企、新开的国企、民企，很多都去了闵行、浦东甚至五大新城。

新开发的小区，很多都在闵行、浦东。

过去二十多年，上海的边界由内环拓展到了外环。

2022年后出现了大问题，再往外拓展搞不动了。

增量没那么多，郊区的新房没人买、郊区的办公楼没人租（《上海郊区楼市，全面停摆了》）。

2024年，郊区的土地开发商都不敢买了。

整个2024年，公开市场外环外只卖了19块住宅用地，占比仅40%。

一些地块没人托底，担心拿出来会流拍，直接取消了拍卖。

外环内的地，依旧是一家女百家求。

没办法了，只能硬着头皮搞市区旧改。

这时外部环境也发生了重大变化，几乎都利好市区旧改。

首先是国家层面大力支持旧改，给政策、给配套资金，领导要搞，各个地方肯定配合。

就在刚刚（2025年2月13日），上海发布了《2025年上海市推动经济持续回升向好一揽子政策举措》，再次强调“全面提速“两旧一村”改造和城市更新”。

第二就是，不仅给配套资金，利率还在不断降低。

旧改工作也需要赚钱，资金主要靠银行贷款，利率就很重要。

更重要的是， 经过四年的剧烈分化，老破小已经不值钱。

跟2020年初相比，黄浦区的豪宅涨幅还有50%以上，黄浦区的老破小基本没涨。

现在新房限价又打开。

老破小不涨，收储成本变化不大；

新房不断涨价，卖房收入不断增加。

慢慢地这个事情就开始赚钱。

旧改背后的市区郊区分化、新房老破小分化，才是我们真正该关注的。

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旧改提速2022年就开始了，去年徐汇东安一二村动迁引爆网络，才被大家重视起来。

2025年以来，上海拆迁的热点就没停过。

徐汇张家弄片区、江南新村启动征询，陆家嘴东扩又有新进展，三林“城中村”改造方案出台，杨浦隆昌路改造工程开始征地拆迁……

不断有客户咨询：能不能去斜土路、陆家嘴买老破小等拆迁？拆迁了不就暴富了？

想法很美好，落地很困难。

“拆迁概念”一旦出来，老破小立即提价， 根本不给你抄底机会。

陆家嘴东扩具体方案还没出来，拆迁的事儿八字还没一撇，崂山二村挂牌价就普遍上调了。

比较靠谱的消息出来后，徐汇江南新村单价直接涨疯了。

2020年上半年6万出头，2024年涨到12万。

这涨幅与东安一二村并列上海第一。

哪还有钱给我们赚？

随便赌一个没拆迁预期的老破小，一般人又没这个勇气。

环二的建议是，别追求暴富了，普通人根本没有信息优势。

我们能把握住资源流动大趋势就足够了。

比如，市区郊区地位转变。

1400亿拆迁计划出炉，上海市区要变天了

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