前滩二期详细规划公布，豪到3平方公里只住1万人？

上海规土局本周正式公布了三林楔形绿地的详细规划方案。三林楔形绿地北临前滩，东临济阳路，西邻黄浦江，南邻外环线，是浦东外环内可以说是最后一块可以进行完整开发的区域，名副其实的前滩二期。

整个地块目前已经完全拆平，由上海地产集团全权负责土地的一级开发，从2014年的卫星图与现状对比，不到3年时间，整个区域已经基本完成了动迁工作，效率高到惊人。

整片区域共分为三个部分，东侧靠济阳路一部分是原先农民的动迁基地， 西侧是主要的开发区域，住宅+商办围绕着一片两个世纪公园大的花园。

从开发方案来讲，在寸土寸金的上海简直壕到不可思议？

到底有多壕呢？

整个占地3平方公里的前滩二期（不含动迁房部分），绿化+水域就占了2平方公里。进行商办住宅开发的面积 仅有50万方，仅占1/6 。

整体的 地上建筑面积开发仅有80万平方米 ，仅相当于前滩的1/4，约等于陆家嘴三神器的总和。在开发面积中， 住宅仅占到了一半约42万平方米 ，仅有3,000多套， 不到中远两湾城一个小区的一半。从综合开发强度来算，前滩二期的 平均容积率仅有0.27 ，基本可以媲美旗忠的别墅区了。

各个地块的容积率基本都在1.0至2.5，最高不过3.0，标志性建筑仅有100米。可以说是一个完全超低密度开发。

从交通配套上来说， 前滩二期是19号线和机场快线可能的交汇之地 ，19号线是未来上海最黄金的线路之一，通往前滩后滩世博陆家嘴和北外滩，串联整个新兴商务区；而它又恰好在浦东机场虹桥机场中点，未来10分钟就可以到两大机场。

简而言之，这个区域就应该高强度开发。

唯一与之可以比较的便是香港九龙站，因为其便利的交通和城市景观，通过提高地铁上盖区域的容积率，释放出大量的滨海城市空间，进行高密度的住宅与商办开发。

而同样在上海，上海外环线内的黄金宝地，却进行了如此低密度的开发，令人觉得不可思议。 一面是说上海土地资源紧缺，一面外环线内整个区域的容积率仅有0.27。如果维持这个开发思路，房价能不涨么？

从城市设计上来说，整个前滩二期采用的是 高覆盖率，0退界的街区式方案，城市界面的感受与步行的体验非常良好，又围绕着两平方公里的公园及黄浦江岸线，且又是如此低密度的开发 ，从房价上来说，已经是六位数起。

整个前滩二期定位于“21世纪海派生活实践区”， 通过堆叠绿化，降低开发强度来塑造一个遗世独立的桃花源式区域，但这种西方国家郊区的开发强度是否适合上海这个有2500万人的大城市？3平方公里的居民仅有1万人，如何聚集人气？两条轨道聚集却不好好利用？

这一切都令人摸不着头脑。

你怎么看此次前滩二期的规划方案？

右下角留言发表你的看法。