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摘要：房产投资人残剑分析认为：对于房产投资人来说在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现。如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。
来源：综合功夫财经(ID:kongfuf)马光远、中金在线（ID：cnfol-com）、每日经济新闻(ID:nbdnews)、房产投资人（ID:fctzr0371）残剑
一、2016年房价暴涨的秘密终于找到了！
来源：功夫财经(ID:kongfuf)获授权转载
作者：马光远
国土部日前公布了2016年土地市场的统计数据，在房地产市场极其火爆，销售量和销售额都创下历史新高的情况下，2016年全国国有建设用地供应51.8万公顷，竟然同比下降了2.9%。其中，房地产用地10.75万公顷，更是同比下降10.3%，创下近8年以来的新低。同样，在“地王”频现的2016年，土地出让收入也没有再次突破2014年的最高点和2013年的次高点，以超过3.7万亿元位居历史第三位。
众所周知，2016年中国房地产市场可谓惊心动魄，年初一开始，房价就在上海等一线城市的带动下出现疯涨的行情，然后是包括合肥、南京、苏州、厦门等所谓的“四小龙”的集体暴动，然后是其他热点城市的轮番上涨，一些热点城市的房价实际涨幅远高于统计数据。
面对房价的疯涨，购房者无法让手中的资金淡定，更无法让自己内心的恐慌平息。在房价疯涨的恐慌中，300多个“地王”更是让土地市场成了疯抢行情。回头来看，这一切究竟是如何造成的？
笔者在去年多次分析2016年房价暴动背后的很多因素，解析房价上涨背后的逻辑。坦率地说，尽管2015年年底我对个别城市房价可能大涨有一定预期，但最终的行情仍然让我瞠目结舌。
特别是去年“9.30”调控之后，一些惊魂未定的购房者仍然奋不顾身的入市更是让人感觉集体盲动力量之强大。
中国的房地产在2016年走出了一条真正的大阳线，实现了V形反弹的神话，在房地产开发投资反弹的同时，销售额和销售量破历史记录，销售面积突破了15亿平大关，销售额超过了11万亿的大关。究竟是什么力量主导了2016年中国房地产市场的巨阳行情？
事后剖析2016年房价背后的推手，主要有四：
一房地产政策的过度宽松。在“去库存”的大政策下，房地产政策全面放松，并且在2016年“两会”前提前抢跑，通过释放一系列的组合拳，房地产政策基本回到了08年金融危机救市时的水平。房地产政策的全面宽松是导致热点城市房价出现暴涨的第一重推手；
二是超乎预期的货币宽松政策。2016年货币政策名为稳健，实为宽松，在实体经济乏力的情况下，大量的信贷流入了房地产，全年新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加6.1万亿元，居民购房贷款占新增贷款的比重几乎达到了前所未有的一半。去年下半年，每个月新增贷款中，居民按揭贷款的比重几乎每月超过了70%，全面皆玩房地产。
三是经济下行周期下，负利率、资产荒等导致的保值的压力。全球最流行的词是“资产荒”，几乎每个人都在担心自己的资产贬值，不管有没有钱。在巨大的资产缩水的压力下，一线和热点城市的房地产成了最好的选择，到了去年下半年，房地产市场投资投机的比例大幅度上升，大量的资金进入了这些城市的房地产，引发房价非理性大涨；
第四，最重要的，在房地产市场回暖的情况下，土地供应却搞“饥饿营销”，一方面是房价的飙升，另一方面是土地供应的下降，一些热点城市土地供应不仅没有完成当年的计划，而且创下多年来的新低。笔者多次分析过北京和上海两个城市的土地供应完成情况。据北京市国土局的公开数据显示，2016年北京土地市场共实现44宗地块成交，同比减少66宗地，并创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点；44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米，跌至10年来的低谷；此外，44宗土地出让金合计852.51亿元，刷新了4年来的新低。其中住宅类用地2016年仅实现成交15宗，远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。根据中国指数研究院的数据，2016年上海共推出土地203宗，规划建筑面积1650.28万方，同比下降15.1%，供应量处于近6年最低。全年推出宅地91宗，752.78万方，同比下降42.1%，其中商品住宅用地供应为414.92万方，同比下降29.8%，已经连续三年下滑。
土地市场供应的下降，导致的结果就是各路开发商疯狂抢地，制造一个又一个“地王”，即使在去年“9.30”调控之后，一些热点城市仍然地王不断，令人恐慌。
于是，在经济下行、货币宽松，土地供应下降以及房地产救市政策的刺激下，中国的房地产市场在2016年深度反弹，反弹的力度远超想象和政策的预期。这背后一系列的原因，又让市场的参与者 “心领神会”的大胆入市，没有入市者都后悔不迭，有些人甚至从此失去了购房的资格。在市场的狂热下，各种金融创新的运作到了极致，首付贷、众筹买房等星星之火全国蔓延。加杠杆的疯狂可谓无以复加。
用后视镜回顾过去，是为了不重蹈覆辙，不再犯以前的错误。然而，中国房地产市场即使控制住信贷、限制住资格，如果土地市场仍然像现在这样的运作，等市场调整完毕，人为造成的短缺又会重出江湖。
笔者看到有媒体统计的近几年房地产用地数据，直接引用一下： 2015年全国房地产用地供应12.0万公顷，2014年供应15.1万公顷，2013年供应20.32万公顷，2012年供应16.56万公顷，2011年供应为16.91万公顷，2010年供应15.42万公顷，2009年供应 10.91万公顷。土地供应量在2013年达到巅峰后就一直下降，而房地产市场，特别是热点城市的需求仍然在上涨。
最近土地市场新闻不断，大家对北京等城市严控建设用地未来可能导致房价上涨非常忧虑，而燕郊的土地落宗问题更是引发了对中国土地制度的一次深刻反思。
笔者过去也多次写过中国土地供应的文章。在我看来，中国土地市场一直以来呈现一个不能自圆其说的扭曲状态：一方面人均占有土地在世界上排在倒数，土地稀缺的程度不亚于任何国家，18亿亩的农地生命线就是明证；另一方面，对于稀缺的土地如何使用却没有一个合理的制度安排，高价拍得的土地荒废，农民的土地难以入市，别墅、大户型住宅到处都是，土地的人为浪费极为严重。
土地的稀缺，加上政府垄断了土地一级市场，造成了地价的日益攀升，而在土地供应有限的情况下，土地的短缺成了推动房价高涨的最大的理由。中国土地稀缺，这是一个无法否认的事实，但在笔者看来，目前土地供应短缺的根本原因绝非客观因素导致，而基本是人为导致的结果，要改变房地产市场的乱象，要真正落实“房子是住的不是炒的”这个基本诉求，最好的切入点就是土地制度的一次彻底的改革，必须打破地方政府对土地的垄断，重塑中国的土地交易制度体系，否则，在经历短暂的调整之后，房价又会再次迎来报复性的反弹。
二、大势已变，再不醒悟，你或成接盘侠
如今2017年春节刚过，楼市房贷政策却再度收紧！连银行都开始鼓励提前还贷了，在楼市政策趋严的情况下还敢不敢继续炒房？
风向突转！银行鼓励提前还贷
往常提前还贷都是需要排队的，甚至有的银行还要收取一定的违约金。不过，日前有媒体报道，享受基准7折利率优惠的存量房贷客户宋先生收到了他房贷借款银行“提前还贷送好礼”的短信，在他记忆中，这还是第一次碰到。
一位银行人士表示：“现在5年期定存利率比7折房贷利率还要高，银行巴不得早点结束这笔亏本生意。”这正是近来各大银行争相鼓励客户提前还房贷的首要原因。
据了解，还有一些银行则采取降低还款门槛，缩短提前预约时间等鼓励存量客户提前还贷。“鼓励提前还贷无非两种原因，一是将原来享受基准7折优惠的低利率客户置换成高利率，还有就是信贷额度不够投放，通过存量客户还贷释放额度。”银行人士表示。
业内人士说，现在包括国有大行在内的绝大部分银行已将一年期及以上定存利率上浮到顶，5年期定存利率为5.225%，高于7折房贷利率。不少银行巴不得将这笔亏本生意注销。
不仅是房贷余额偏紧，商业银行也正悄然收紧住房贷款优惠利率。
房贷利率上调！这20个城市要小心了！
近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍。
就在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。
位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。
中原地产首席分析师张大伟表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体的银行仍然有政策差别。
以上种种迹象表明，2017年的楼市金融环境或将不再宽松。
三、楼市又出大消息！这16个城市被套上“紧箍咒”
2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
基金业协会称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：
一是委托贷款；
二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；
三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；
五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
业内人士认为，“4号文”之下，因为方式的限制和融资渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。
一位接近中国基金业协会的知情人士表示：
文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；以及推动房地产的直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。
四、现在炒房，三年后你的房子卖给谁？
房产投资人残剑分析认为：对于房产投资人来说在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现。如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。
三年之后，按照最快速计算，就是买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了，如果说现在的大部分都是炒房客，到那时应该大部分都该抛售房子，在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候能轻易地找到下家吗？
三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现：
如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上；
如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收；
如增值税按照商业地产的30%或60%征收……
此外，房价暴涨之后，政府必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期。如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，楼市就不再是现在的供不应求，而是供大于求，到那时，你的二手房还能是个香饽饽吗？
当市场不好或政策限制的时候，想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间……敢问急需套现的炒房客们，还等得起吗？
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