新朋友请
点上方蓝字“
房产头条
”免费关注
房产头条新闻、重大事件，每天为你报道
合作QQ：964312269
来源：黄生看金融
（
fengyuhuangshan
）、财经时间录
（
fengyuhuangshan
）楼市参考（
house0929
）
转载仅为分享，不构成投资建议。
天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格多恩布什曾说过：“危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”
近日，公布了一个关键数字，那就是2017年5月份中国的M2同比增长9.6%，这是一个非常值得关注的数字，值得每一个人重视！
因为9.6%的M2增长数字远远低于预期，因为中国已经很长时间M2增长没有低于10%了，给人恍如隔世的感觉。
为什么这个时候，M2增速会低于10%呢？
1、一是中国经济目前处于平稳增长期，相比过去一段时间，维持了反弹的格局。
2、在经济稳定的时候，开始了降杠杆的过程，使得中国的经济更加健康，资产价格的泡沫会得到进一步抑制。
3、中国正处于战略调控房地产的关键阶段，各种行政调控手段都出炉，但这是短期手段。
4、房地产的长期调控和根本调控手段，还是需要货币政策的稳健和利率的适度上行。
5、美联储进入了加息、缩表周期，整个货币政策已经结束了宽松，已经转向，欧洲、日本也跟随美联储在逐渐转向。
6、中国作为全球大国，必然也会跟随全球货币政策进行转向，货币的投放回归稳健。
货币投放回归稳健，这将是实体经济的大利好，同时对于房地产泡沫的抑制也将起到很大的作用。
1、如果保持高速的货币增长，很容易导致货币涌入房市，使得资产价格猛涨，从而使得实体经济后退。
2、稳定的房价，有利于让实体企业埋头苦干和科技创新，而不用因为房价上涨而变得浮躁。
3、有利于降温炒房，降低民众的投机之心，回归本心，回归生活，追求诗歌和远方。
4、在M2增速降到10%以下时，房价并没有出现大跌，这是非常高超的调控手段，房价没有大跌，出现横盘震荡，这是非常难得的。
5、在这种情况下，房价没有下跌，买房的人没有亏损，银行没有坏账，难得出现了短期的平衡。
9.6%，这是这些年最重要的一个数字，有着深远的意义，对中国实体经济将产生重要的影响，对房市将产生深刻的影响。
挥一挥手，告别了过去货币高增长时代，迎来了一个新的时代，告别了投机炒房的年代，创业者的春天不会遥远，诗歌和远方正等着您！
天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了：
“危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”
对于中国这场长达十几年的房地产大牛市，泡沫已是公认的定论，无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久？
问题在于，预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。
原因是：第一，房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险；第二，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如，2015年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。
因此，我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。
以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的，因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升，与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年，中国新增M2占到全球的40~50%，这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是，2016年工农中建四大行新增贷款超过60％投入了房地产。
问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度，央行出于恐惧就不得不开始刹车，而且这种刹车往往来得太晚，资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。
以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于在1989年5月启动加息。1989年12月29日，日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢，在1991年达到历史顶点后崩溃。
中国房地产泡沫多年屹立不倒，背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素，导致政府的房地产调控缺乏诚意，进而形成“房价不会跌”的社会预期。
但是，上述三大因素导致整体经济风险不断积累，迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期，十九大之后，政府行为更趋理性化，房价泡沫将迎来历史性拐点。
全国性楼市调控潮有所平息，但余音未止。近期一线城市纷纷开始对商办市场发文调控，以期从结构上控制投机因素。个别城市仍有新的调控措施发布。这个周末房地产市场再出重量级限购政策。
2017年5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，其中2017-30号土地备受业内关注。在该“出让须知”中看到，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米；竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售等条款。
从最新出台的这一轮房地产新政看，新特点是明确规定拿到房本后X年内不能卖房。
数据来看，4月份，70大中城市新建商品住宅中有更多城市进入房价同比回落行列，同时1~4月商品住宅销售面积以及金额增速也开始回落。据统计局数据显示，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅同比回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。
如果不是地方政府过度依赖“土地财政”，过度推动地价上涨，房价也不会出现如此上涨的现象，投资、投机、炒作现象也就不会这么严重。正是在“土地财政”的强力推动下，楼市的泡沫才会不断增多，并给了投资、投机、炒作很大的空间、很大的获利机会。自然，也就不可避免地会让房屋失去了居住属性，而沦落为投资、投机和炒作工具。
房产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。
房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。如果通胀的压力小到一定程度，那时候就不需要调控了，到时富人买多少房子跟别人没有关系，所以时下的调控是暂时的。
中长期来看，房产税将推动房价暴涨，因此不要指望以房产税来调控房价。
这是一个大家都容易忽视的问题，但对于房产投资人来说，是必须要面对的。
这是屡次强调的一个问题：在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现，如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。
现在买进，相对于年初或者三个月前，应该是在高位，如果未来三年内不再上涨或者缓涨，我们就相当于炒到了山顶或次山顶，然后在上边站岗放哨，就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了三年岗，要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套，真不知道他们什么时候才能解脱。
在市场疯狂的时候，有一类人更加疯狂，指的就是散户，我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了，相反，那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去，这不能不让人警惕。
下面就让我们分析一下三年之后，到那时，看看你的房子卖给谁？
三年之后，按照最快速计算，就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了，如果说现在的大部分都是炒房客，到那时应该大部分都该抛售房子，在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候你能轻易地找到下家吗？这一点，尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考，可别到了该变现的时候傻眼了。
三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收，如增值税按照商业地产的30%或60%征收，如此，你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右，这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等，更要命的是再来一次严厉限购。
此外，房价暴涨之后，政府必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期，但如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，未来的一手房投放量大幅增加，到那个时候，就不再是现在的供不应求，而是供大于求，到那时，你的二手房还能是个香饽饽吗？
看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？
如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。
事实上，在2006年到2016年这10年间，真正容易出手变现的时间只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，还有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易变现，即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。
很多人，都想在房产投资上挣到钱，但我可以明确的告诉你，能在房产投资上挣到钱的不足5%，和炒股一样，大多数都成了垫脚石，只有塔尖上的少数人能够挣到大钱，而且可以全身而退，而这一批人很早以前都扫货进场了，现在都已经隐退或正在悄悄地出货，按照他们的话说，现在是最佳的变现时间，而不是最佳的进场时机。
房产头条团队作品
首发于微信号 房产头条
微信ID：jinrongtegong
【写作不易，记得转发】
房产头条
拇指长按下方图片
点“识别图中二维码”关注我们
