【前瞻】库存见底，嘉定新城地价会拍到多高？

文/好地研究院 方晓泉

3月3日，上海2025年第二批次土地出让将进行，唯一的一宗地块——位于嘉定区嘉定新城核心区远香湖畔的优质宅地，吸引四家房企激烈竞争，地价会拍到多高？好地研究院进行分析。

地块指标

地块位置

地块航拍

地块属性优、板块库存低

从属性来看，地块处于嘉定新城最好的位置——嘉定新城远香湖中央活动区，极具稀缺性。

区位上，定新城（核心功能区），是嘉定区“一核四区”功能布局的“核”，而远香湖中央活动区更是“核中之核”。

位置上，地块就在远香湖西南侧，是嘉定新城近三年供应地块中位置最好的一宗。同时，这是一宗稀缺的滨水地块，可北望远香湖，同时，地块西、北侧水系环绕，具有一线“湖景+河景”资源。

从市场面来看，地块的去化前景、竞争格局好。过去两年万科和象屿的销售速度和体量，证明了嘉定新城房地产市场的底气。无论是改善产品还是刚需产品均可快速去化。而目前板块的库存见底（仅个别项目尾盘在售），未来项目将没有竞品。

溢价率或在20-25%

好地研究院测算，考虑到地块容积率2.5，中小套型比例60%，预期售价按照板块此前的联动价5.04万元/m²，当溢价达到20%和25%时分别有约7.6%和6.3%的利润率，6-8%的利润率是当前房企土地投资可接受的收益率范围，因此地块成交溢价率较大概率在20-25%左右，可能会接近25%。如果低于20%则反映房企普遍谨慎，超过25%则意味着有房企对于嘉定新城后市的看好（价格会上涨）。

测算表

3月3日上午，“好地讯”视频号将对本次出让会现场画面进行直播，敬请关注！