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深圳市规划和国土资源委员会1日公布的数据显示，深圳2月全市共成交新房住宅804套，环比跌五成, 同比跌85.1%；成交均价为54778元/平方米，环比微跌0.3%。

业内人士表示，2月全市一手住宅成交量接近2008年同期低位水平，深圳楼市进入深度调整期。

据统计，深圳2月新房成交804套，环比下滑51.3%，同比减少85.1%；全市均价54778元/平方米，环比下跌0.3%。

此外，2月全市二手住宅成交2240套，环比减少18%，同比减少74%；全市均价54532元/平方米，环比升0.7%；成交面积242085平方米，环比减少37.7%，同比减少71.4%。

深圳中原研究中心表示，2月全市一手住宅成交量接近2008年同期低位水平。由于开发商年初入市积极性不高，以及受春节期间备案数据统计延迟影响，目前新房成交量跌破千套。预计随着后期推盘增多，成交提升将成为必然。

业内人士指出，随着市场的持续调整，刚需成交主力地位也会持续加强，目前价格仍是决定后续成交量回升的关键因素。

对于2017年楼市趋势，深圳市房地产研究中心主任王锋有三点预测：第一，调控将继续深入；第二，深圳上半年楼市将呈现回调态势，2017年上半年全市新房和二手房均价水平存在5%左右的下调区间；第三，中长期楼市依然活跃。

深圳炒楼客开始套现 现金流成最大考验

阿Z最近卖掉了深圳坪山的一套房，套现220万，这是他在2015年中旬花230万买下的双拼房其中一套。“相当于剩下的一套是0成本，房价再跌也不怕了。”阿Z对记者说，这是有着17年炒房经验的老投资客屋哥告诉他的炒房原则，“安全第一，赚钱第二”。

炒家后浪推前浪，前浪死在加息上。近几年新加入炒房队伍的激进新生代，最大限度利用银行贷款提高杠杆，又在本轮调控中瑟瑟发抖。他们会在本轮调控中成为炮灰吗？

投资客纷纷套现

阿Z炒房的资历并不深，2012年手头只有2万元，在屋哥的指导下，通过刷信用卡，向亲戚借钱，凑足了18万元，由于首付款有限，只能选择深圳最边远的坪山购房，花70多万买下一套，贷款五六十万，2015年中旬涨到150万元，屋哥要阿Z赶快卖掉，将获利套出来，赚了六七十万，加上手头的20万储蓄款，一套换两套，阿Z听闻又在坪山买了双拼房，单价1.5万元/平米，总价230万元，屋哥曾预计五年之内翻番。

但只用了一年，该房子价格就翻番了，因为月供压力，加上调控导致市场往下走，屋哥又建议他卖掉一套，减少资金压力，等待调控后的机会。于是阿Z听话的套出了220万资金，手头剩下坪山一套，以及自住的一套小产权房，目前深圳楼市成交量虽然低迷，但还处于调整初期，只要低于市场价一二十万就能卖出去。

手中有钱，心中不慌。“楼市调控20年，我都不怕了。”阿祖说。

这是屋哥给他的忠告，飞机不在于飞的多高，而是能否安全着陆。做老师的屋哥从2000年开始炒房，经历了楼市调控的整个过程，而2008年的大起大落也让他变得更加保守。

经过2009年第一次暴涨，从2010年迎来调控之后，深圳楼市一直波澜不惊，虽然中间有一次次反反复复的调控，但涨跌幅度都很小，除了2011年、2014年上半年有过小幅下跌，2012年、2013年，一直在2万元/平米上下徘徊，每年不超过10%的涨幅，让人觉得楼市并没有多少利可图。

回头来看，这中间有很多次机会可以布局抄底楼市，但谁也没料到2015年会再次迎来暴涨，“3·30”新政降低二套房首付至四成，营业税免征期“5改2”后，深圳楼市开始跳跃式上涨。

就连早就有10套房的资深投资客屋哥也不例外，他直到2015年才重新倒腾手中房产，年末，通过套现一套商品房和一套小产权房，手上有300多万元现金，又在南山区西丽龙辉云门、学子荔园、龙翔苑一共入手了3套房，总价都在300多万元，目前市场价在380-400万元，比去年高峰期430万元回落了10%左右，近期卖掉一套赚了70万元，虽然市场往下走，但他也不打算将剩余的房子套现。

“主要是名额难找，我的房子都是首付三成买的，借别人名额卖掉后再买也要五成，杠杆不高，而且现在也不是入手的时机。”屋哥对记者说，投资炒房最大的掣肘就是找不到那么多名额，因为首先要确保安全，因此他投资从不买500万以上的房子，金额大了风险就大。

目前，屋哥手上有7套商品房都有按揭贷款，月供6万多元，另有4套小产权房，租金可以抵去大部分有供，资金压力很小。

“现在远没有到2008年的程度，那时市场完全没有了信心，新房价格普遍腰斩，二手房大甩卖都没人接盘，现在只要肯降价肯定能卖出去套现。”屋哥说。

谁是中国经济的元凶？它曾让日本30年不得翻身!

当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将由极转衰。

为什么呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动才有价值。当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。

日本就是前车之鉴，30年仍然不得翻身。

大家回想一下，其实，最近5年以来，唯一可以挣钱的行业只有2个：一个是房地产，一个是资本市场。

资本市场我们这里暂且不论。提到房地产，深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子，仅仅一年就升值了1000万！

就是因为房地产，有人可以坐享其成，大发横财。而有人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚机会。

如果在一个社会里，有人不用付出劳动也可挣大钱，而有人勤奋刻苦却依然换不来希望，试问：谁还会踏实地劳动？这就是房地产“机会主义”给中国经济带来的硬伤！

二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印尼、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了经济高增长的奇迹。

不过后来，除了中国，其他经济体在高增长的第4个十年中无一例外跌落神坛，日本跌倒5%，韩国稍好，大概6%。

为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然不能摆脱魔咒?为什么世界上没有一个国家可以保持长期的高增速?

我们来看中国面临的2个问题：人口老龄化和房地产。

第一个故事关于中国人口老龄化

中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。

假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人，“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动，而且劳动效率高，所以他们一年能够生产1000kg的口粮。

“大叔”国的100位老人无生产能力，但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如个体有10个单位的粮食需求，每个单位价值1元钱。

小鲜肉们自己吃掉500kg粮食，剩下500kg粮食，其储蓄率相当于50%。大叔们同样需要消耗50kg粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的500kg粮食。这个时候，问题来了，两国的GDP分别是多少?

“小鲜肉”国的GDP是2000，“大叔”国的GDP是-1000。

为什么这么说，我们先看一下GDP是什么。

GDP，中文名是国内生产总值，一个关键是国内，另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中1000是国内消费还是国外消费，都算生产国GDP。这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产，反而进口1000，所以他们的GDP是-1000。

很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程。过去，中国不缺乏劳动力，尤其是2003~2013年的10年间，中国劳动力增长每年接近1000万，所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。

现在中国步入老龄化，劳动力增长缓慢，经济开始放缓是必然的趋势。放开二胎，也是出于补充劳动力从而扭转乾坤的考虑。

所以，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者，投资率下降，消费率上升，工业占比下降，服务业占比上升。

第二个故事关于房地产

这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的。不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿。

还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产1000kg粮食，自己消耗500kg，但是大叔们走了一半，只剩下50位老人，他们每年只要250kg粮食就可以了。第一年，大叔向小鲜肉买了250kg粮食，小鲜肉们剩下250kg。这个时候GDP分别是多少?

“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉国”GDP还是2000，但是经济结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500。

第2年，大叔们来找小鲜肉购买粮食250kg。

小鲜肉们想，我自己吃250kg，库里还有250kg，所以今年只需要生产500kg就够了，库里的250kg正好卖给大叔。所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先给他们吃，明年再劳动补偿就好，这个过程就叫做去库存。

那么两国的GDP这时候是多少呢?

“大叔”国GDP是-500，“小鲜肉”国GDP是1000，虽然库存有500，但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。

中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代，2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供＞求导致库存堆积如山。

目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求。

即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑，已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工，2016年房地产不仅没有去库存，反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉。

当然不只房地产项目，基础工业包括钢铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量库存，尤其是水泥产量大的惊人，比欧美国家的总和还要多。

这样，我们可以得出结论，与十年前的中国相比，现在的中国经济需要大量的去库存，在这个过程中不得不减少生产量，增速放缓那是自然的。

综合自王晓丹-新华社记者、华夏日报、金融看客（ID：jrkanke）等

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