来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者：王恒嘉
一二线的房价为什么这么高？东北等地的楼市为什么那么差？
明源君以前从政策、货币、国情层面解读过很多次。明源君曾经认为，只要政府的供地、货币政策发生变化，房价就可能下降（虽然变化的可能性不大）。但明源君后来发现，政策、国情完全不同的美国硅谷、纽约等地的房价也很高，而底特律等传统工业城市也衰落了。
类似的情况背后，一定有共同的规律。明源君最近的一些研究，得出了让明源君自己都感到惊讶的结论，打破了明源君“房价下降”的幻想，这些结论如下：
1、
政策并不是房价上涨的决定因素，充其量只是提前透支了房价的上涨。中间价格或许有波动，最终结果不变。
2、
人类远程沟通的方式从电话进化到VR。但是人类几十万年进化中养成的习惯，决定了人类只有见面，才能完成深度的合作、才能进行天才的创新。
3、
高素质人群的聚集会提高效率。效率不断提高，就可以创造价值，逐渐抵消高房价、高房租的成本。城市的竞争就是看谁更能吸引人才。
4、
运输成本下降，过去依靠港口、铁路而发达的城市，必然衰落；劳动密集型大企业天然排斥创新和知识，所以传统工业城市必然衰落。
5、
最终的一线城市不一定是北上广深。而决定一线城市房价的，是金领的收入水平。
下面明源君详细来说。
一、科技的进步
会增加而不是减少人类见面的需求，将加速人群的聚集
大家是否都曾经和明源君一样，有过同样的幻想：当VR、AR技术进一步发展，人与人远程沟通不存在障碍，人们在千里万里之外都可以在一起办公，一二线的房子都没有价值了，其价格将大幅下降。
但实验和众多的事实告诉我们，事实可能恰恰相反，最起码在我们有生之年是这样。
1、远距离沟通很难促成深度的合作
密歇根大学曾经将每6名学生分为一组，进行一种合作赚钱的游戏。其中一些小组在游戏开始之前，进行10分钟的面对面交流；另外一些小组则通过电子方式进行30分钟交流。结果，面对面交流的小组合作得很好，赚的钱也更多。而只通过电子方式进行交流的小组则各自为战，每个人都把自己的利益放在整个团队之上。
大量的试验证明，面对面的交流会带来更多的信任、慷慨，和更好的合作。
以纽约为例，这个城市的核心是金融服务，2008年，这个领域向员工支付了超过786亿美元的薪水。金融业的本质其实是一种创新，其核心能力是对风险和收益之间进行平衡，并加以量化，使得高风险、高回报成为可能。
在纽约证券交易所的交易大厅里，一些全球最富有的人挤在一起工作，因为这样可以获取他人的信息和知识。他们知道，他们不能通过网络和维基百科学到这些。
纽约市长布隆伯格也深深地知道这一点，所以他把市政厅也改造成一个没有隔断的大厅。
电子方式的交流和面对面的交流是互相补充的，不能彼此替代。现实中彼此接触较多的人，之后电话交流也非常多，反之则很少。
2、最牛的创新，在面对面的头脑风暴中诞生，城市规模足够大，才能让你找到同类
为什么人与人进行远距离交流，无法诞生最牛的创新？因为既然是创新，就是从来没有过的，其最初的想法，一定是很模糊的，甚至根本不能成型。这个时候的创新，还面临着被别人抢走的危险。
这样的最初的创新成果，无法写成论文，或者通过媒体的采访来发布，而只能是与绝对信任的人进行面对面的交流，来进一步完善。
文艺复兴时期的佛罗伦萨，是艺术天才聚集的地方；众人仰望的雅典，苏格拉底培养出柏拉图，柏拉图培养出亚里士多德；中国战国时期，思想家群星璀璨……
最牛的思想，最好的创新，往往来自于集中在一个很小的区域的人们面对面的交流。在哈佛等著名大学攻读的学生，最重要的交流来自于身边的人，而不是网络。面对面的一群人，可以形成一种集体智慧。创意跨越走廊和街道，比跨越大陆和海洋更容易。
1993年，三位经济学家发现，所有公司的专利引证中，有1/5以上是同一城市的专利，有1/4是同一国家的专利。也就是说，即使是已经公开发表的专利，也更能影响身边的人。
而只有足够大的城市，才能让你找到自己的同类，并完成这种面对面的交流，最终完成天才的创新，并最终找到资金的支持。曾经有名言说“如果没有大城市，费米（著名科学家）将成为一名花匠。而诺伊曼（著名科学家）将成为药店的一位收银员。”
3、信息技术进步以后，人们面对面交流的需求是增加而不是降低了
电话、电脑、手机诞生的时候，大家都曾经预测新的通讯方式将消灭大城市，并且让出差见面变得毫无意义。然而事实是：“空中飞人”越来越多，重要人物都一直在出差的路上；大城市的人口越来越多。
为什么呢？我们先来看一个概念“杰文斯的互补定理”：燃烧效率更高的蒸汽机诞生，提高了能源使用的效率，降低了能源使用的成本；但是煤炭的使用量并没有降低，反而更多了。
同样的，信息技术的进步，增加而非降低了面对面交流的重要性。人类眼神的交流、嗅觉的提示、握手的感觉，言传身教等等，远距离沟通是无法替代的。信息技术让世界的信息变得密集，向其他人学习也就能产生更高的价值。
短短几十年的高科技无法战胜人类数百万年的进化发展历史，在网络空间的交流无法与分享一顿美食、一个微笑或者是一个亲吻相提并论。人类是感性的动物。以房地产为例，去项目现场看一次，收获比看一大堆数据大得多。
4、只通过电话和电脑来完成工作，得到的报酬不高，也很难进步
不和别人见面，只通过电话和电脑来进行工作的人，会怎样？除了作家等少数特殊行业，大多数这样进行工作的人，得到的报酬不高，也无法获得进步。
以美国为例，每英亩土地上不足一人的县，平均15.8%的成年人拥有大学文凭。而每英亩土地生活2人以上的县，平均30.6%的成年人拥有大学文凭。这个数据也涉及到明源君下面要说到的问题：人群的聚集，特别是高素质人才的聚集可以带来什么？
二、人群的聚集可以提高效率，
高素质人才的聚集可以带来更多财富
前几年，大家都在讨论“逃离北上广深”。近些年，又在讨论“逃回北上广深”。为什么呢？因为一线拥有更高的效率、更好的工作机会。而这个规律，也适用于其他国家。
1、人口聚集带来更高效率，可以抵消大小城市之间的成本差异
效率是怎么提高的？明源君认为是一环一环提高的，少一个衔接都不行，这其中城市人数的多少相当关键。
以交通为例，一线城市的地铁可以2分钟一班，因为有那么多人。而四线城市的公交车半小时一班也不见得能坐满。
以政府为例。如果每天去窗口办事的只有10个人，那么办事人员保持一小时一个的节奏就可以，如果每天去窗口办事的有几百人，那就必须几分钟一个人。
再以超市为例，同一班组中有一位明星收银员的时候，中等水平收银员的工作效率得到了大幅度提高，同一班组都是能力较差的收银员的时候，中等水平的收银员工作效率也会下降。
