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拔得头筹！容积率仅1.01！新年首幅独角兽地块被保利拿下！

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-25 08:00

正文

在昨日，上海第九批次土地集中出让正式开拍，打响了2025年土拍开门红。本批次仅1幅地块。业内看门道，去年12月25日挂牌之日就在同行及客户圈掀起一片波澜，最终于1月24日经过51轮竞价，保利发展最终成功拿下，总成交金额约20.5185亿元！

而这次为什么是保利拔的25年新年头筹？小编分析一共有3个原因。

容积率仅1.01的超高墅质条件

所谓内行看门道，我们先看一下这块地的质素条件。

（实景图）

这块土地最大的优势就是在于它超低的容积率，仅约1.0，要知道越低的容积率对于住宅社区规划的发挥空间将指数型上升，可以打造更为纯粹的别墅社区的必要条件；

（2015-25上海土拍容积率分析-数据来源克尔瑞-崇明区除外）

而据市场部统计，上海近十年共计成功招拍挂出让1155块住宅&商住用地，而容积率1.01的土地，仅有1块，这是什么概念呢，这块地的含金量非常高，比例低于千分之一；

而距今最近的一次拍出容积率1.01土地是在遥远的2014年，同样处于松江区洞泾镇的新农河2号-1地块，溢价率39.29%，竞得人为上坤&旭辉，打造了上坤旭辉墅早已售罄。

相隔十年，上海市场再次出现容积率1.0的土地，早已在去年12月同行圈就已掀起惊涛骇浪。

而这次保利能拿下如此传奇墅质钻石用地绝非偶然，这次在洞泾墅区的再次加仓，也体现出保利上海的产品主义决心。

目前这块用地的“入门版”

一河之河的松江“四冠王”仅余少量在售

看涨可期，错过不再

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现在看保利发展在上海的最新动作，你会发现他们的战略逻辑非常清晰

就是稳扎稳打+前瞻布局的眼光+产品策略。

（示意图）

以前瞻的眼光，保利上海把未来献给现在

产品主义致胜，离不开前瞻的目光及全维运营能力！

保利发展进入上海20余年来,重点布局滨江两岸、苏河沿岸、五大新城等热点核心区域，累计开发项目超过50个。到2023年以全口径554亿位居上海市场TOP2，并在2024蝉联这一席位，厚积薄发，一路向前。

无论是6年时间连落三子，北虹桥正式进入「保利时间」，而保利虹桥和颂首开到售罄仅8个月，成为大虹桥近2年去化速度最快的项目，连续多月斩获上海200-400万级新房销冠。抑或是在杨浦3年连落5子，并仅花了4个月时间完成外滩序从拿地到开盘，刷新了上海楼市开发最快纪录，乃至以首开认购率达727%，刷新上海认购率记录！

保利所致皆为破局，保利选择的地块也是未来潜力所在！

正如这块臻选的“独角兽”地块，只有在保利发展的全维运营力的开发下，才会绽放出耀眼的光芒！

超低密的墅区价值—22年浓荫墅区的优雅相承

（实景图）

18号地块东侧为长泰西郊别墅、合生国际，甚至22年前保利在上海第一子“保利十二橡树庄园”等老牌独栋社区；

要知道在22年前保利进入上海第一子就已率先落子洞泾，渊源既是传承，正是保利对于板块的极致看好，并一次次用优秀的产品回馈优质的别墅土地。

（保利十二橡树庄园实景图）

洞泾别墅区至今已是22年成熟墅区，是松江乃至整个上海西部老牌别墅区，板块规划、区域实现度已然很高，而未来不止于此，这片土地老牌别墅区与未来机遇主动在此拥抱；

22年城心浓荫区的最后落款，限量收藏款！

在科创中心之上，墅区难得，轨交墅区更难得

这块1.01容积率的用地，正是位于G60科创中心“21年培育的浓荫墅区”，12号线西延申段建成后，即可享5站莘庄，实现产业区到墅区的浓荫进阶！

（示意图）

千亿兑现发展线的龙首所在

G60科创云廊首次实现千亿营收，夯实引发万亿回响的源头效应，实现从科创中心到超级中心的跃升！

而此块1.01容积率用地正是处于千亿营收兑现的第一站，适配整个区域精英所在！

（数据来源：松江发布）

可能是，G60千亿科创走廊封面位置的“落款墅区”

板块排布了约2平方公里绿地及低密墅区，以及作为G60走廊特色的AI产业集聚区，集聚洞泾241家人工智能企业中的大多数，同时，随着前沿约114万方TOD典范——“洞泾未来湾”TOD（规划）及生态科技园TOD（规划）/科技园TOD的相继落地，作为上海名校第一梯队的华二在此轴线的落地，黄金5公里即将成型。（教育设施相关最新信息及情况，须以政府相关主管部门、教育机构公开最新信息为准）

容积率1.01的“保利西郊和煦”升级版？

与此次地块北侧一河之隔，就是保利发展于23年11月拍下的松江区洞泾镇SJS30003单元01-13号地块，也就是保利西郊和煦。

嘉佩乐海派风貌社区或将升级及延续连成一片

北侧地块为保利在上海首座和煦系产品，新地块或将延续“1号地”嘉佩乐海派风，预判本次新地块随着套均面积的增加，改善属性的增强及业主规模的扩大，新地块或许会出现首座海派嘉佩乐会所的社区配套。

（海派嘉佩乐会客厅设计理念）

2024保利西郊和煦作为“浓荫墅区”的超越代表作

已成为精致优雅生活的代表作

保利西郊和煦，作为保利和字系的最高端作品，保利西郊和煦聚焦中产高知客群，构建新时代人文社区的场景，以“意韵、礼序、趣活、邻里、私享”等作为产品内核，打造“内向邻里，雅致精品“的生活意境，让微风和煦的都市新烟火从此升腾，从而打造“万物和煦于心”的生活。

拔得头筹！容积率仅1.01！新年首幅独角兽地块被保利拿下！

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