买房需谨慎，投资要理性。
昨天，👉：总价106万置业珠江新城？真！可网签可贷款（但商业产权！有暗房噪音大）引起广大网友关注，其中项目分割产权的安全性，投资收益的真实性等是大家最为关注的问题。
今天上午，房产君便走访广州市不动产登记中心（原广州房产交易登记中心）进行了专门咨询，得到了相对权威准确的回复；并整理了所有实地考察与销售讲解的信息，力求给大家一个相对清晰的剖析：
首先，这个项目究竟怎么回事？
马会·金铂公寓，其不动产登记地址为黄埔大道西874号。既不是跑马地大厦裙楼也不是马赛国际公寓的裙楼，是跑马地花园靠黄埔大道那两栋高层的夹层。具体位置如图：
它本身是面积约为1200-1500平米的商服产品，97年拿地，约99年交楼。现于2017年8月22日准备齐全文件资料，向广州市不动产登记中心申请了产权分割。发展商计划把夹层分割为小面积的公寓，其中A区三梯57户，B区3梯34户；出售给卖家，以获得收益。
目前项目处于不动产分割的受理阶段，而且截止今天上午，项目仅在初审阶段，项目资料在存量部，还未经过二审、复审与终审。也就是说，还未有任何政府部门同意此次不动产分割。
那么，项目这样分割产权出售合法吗？
根绝国规委公示：已经取得不动产证的商业用房，当时没有标示间隔，现在进行分割，是合法的，只要符合以下条件：
（1）房屋具有固定界限并可以独立使用。固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。房屋布局应不影响相邻房屋的独立通行权、相邻权。
（2）房屋分割符合消防要求，已办理消防验收或备案。建筑面积大于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计审核、消防验收；小于或等于一万平方米的商业用房分割，应当报消防设计、竣工验收备案；法律另有规定的依其规定。
（3）分割后的商业用房套内建筑面积不少于1平方米。
（4）房屋测绘成果报告与房屋现状、消防设计平面示意图等相一致，且有唯一的单元编号和位置标注。
（5）涉及修改建筑外立面、建筑结构形式和变更使用性质、功能布局的应先取得规划许可。
所以，商业产品分割，是合法的。上图这样的分割是否符合房管局的规定，需要等此次分割的审核结果。
既然可以分割，那买家现在购买公寓有法律保障吗？
这条的答案是否定的！
根据国规委公示，商业用房分割登记，需要以下办理程序：
1．现场测绘。房屋所有权人向房地产测绘部门申请测绘。房地产测绘部门现场测绘房屋，核对确认房屋分割位置、间隔、界址与消防设计平面示意图或规划报建图相符，出具测绘成果报告。
2．立案受理。房屋所有权人持相关资料申请登记，房地产登记机构查验申请人提交的权属证明和其他必要材料后，予以立案受理。
3．实地查看。房地产登记机构实地查看房屋，确认测绘平面图与现场权属界线一致。
4．核准登记。房地产登记机构对登记申请事项进行审查，应当在30个工作日内完成。决定予以登记的，核发权属证书并记载于登记簿；决定不予登记的，应作出《不予登记决定书》并记载于登记簿。
以及，已初始登记的商业用房必须办理分割登记后（上面第四点）方可进行分割销售，交易资金由当事人按有关规定通过银行托管办理交割。
所以，在未经过政府部门同意产权分割并核准登记前，买家购买此产品不会有任何法律保障。而此项目是否可以通过分割，不动产登记中心人员回复，如上图所示，最快也要10月10日，才能出结果（如遇到测绘不符，报批调整等，会相应推迟）。
简而言之，买家要购买的这间小公寓，它还根本不存在，何来保障？发展商产权分割失败，卖不了了；发展商债务纠纷，抵押出去了；或者同时把一个房子卖给几个人，买家也无法得知。
至于与发展商签署的所谓购买合同也好，收据也好，都是不受法律保护的。如果最终分割未完成，买家得不到所购买的公寓，发展商有责任道德心，全额退款；如果负债累累无法偿还，那么……房财两空。
那么核准登记了之后，购买是不是有保障了呢？
这条的答案是肯定的。核准登记后，可销售，可网签。但目前项目的销售工作，不具有任何法律保障。
但是，你有资格买吗？
从受理回执上，我们可以看到，产权所属人是广州跑马地企业管理有限公司（以及其做了抵押的银行），是法人单位。根据330新政，最快10月10日才完成产权分割的公寓，是无法出售给个人的，只能出售给法人单位。
但是该楼盘销售坚持声称，个人可以购买！那如果个人可购买，房产君进行猜测：此物业虽然现在所属人是跑马地有限公司，是法人单位，但其已经经过转手，成为二手商服了。
比如，1999年交楼后，发展商卖过此物业给X老板用于经营X生意，2008年，X老板不善经营想变卖，发展商又从X老板手中买了回来。所以此物业的所属人仍是发展商，但属于二手商服范畴。
不过二手商服物业交易，税费可是重头戏。以100万总价的公寓全额征收税费来算，卖方需要交纳的的营业税、个人所得税与土地增值税就超过20万了……如果此份税费没有转嫁到买方身上，而由卖家一力承担，那套均120-130万购买珠江新城二手带产权公寓，确实是不算贵了。
最后，回到产权问题，年限重要吗？1997年拿地，如今买家接手，是不是只剩下20年产权了？
首先，大家要分清楚所有权与使用权。市面上的小产权房，拥有的是使用权，到期结束，啥也没了。但是有不动产证的物业产权，是所有权，任何要征收或收回你的所有权的情况，都需要对你进行补偿。
回到项目本身，虽然这块土地使用年限是20年，但是这块地上面建造的房子的所有权是买家的，到期后，如果拆迁，公寓的赔偿款约是住宅的三倍；如果续期，目前是没有法律明确公寓续期的费用，但业内通常认为总价不会超过5位数。
所以，截止今天上午，此项目未被查封，但也没通过分割登记。如果其分割产权核准登记了，这个项目就合规可售。需要考虑的就是暗房、吵闹、压抑等产品自身设计问题了。
如果没有核准登记分割产权，那么，只能提醒各位，投资真的需要理性了。
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