市场韧性足，前景变数多

文｜邓浩志

从刚公布的6月份的楼市成交数据看，情况没有我之前想象的糟糕， 广州一手成交环比反而大约有10%的回升，二手环比继续跌4%，佛山一手则创了近期的新高，一手成交破1.6万套，5月出现的突然下跌并没有进一步延续到6月份。 因为成交量没有明显波动，所以库存整体也相对平稳，个别区域甚至有点紧张，例如黄埔，库存仅6个月左右。但番禺、从化都在15个月左右，花都甚至接近30个月，以上都要小心。当然，佛山库存依旧在低位徘徊，珠三角其他城市也总体平稳……。

现在回看，为什么5月的市场突然降温呢？6月的回升已经推翻了我之前的解释。到底什么原因？我还真找不到理由。另外我上月发布了2019下半年的楼市预测，就6月的数据看，我对下半年的市场担心似乎有点过了，可能真如新闻里反复说的“韧性足”。不单经济，房地产市场也是韧性十足，大城市需求怎么滴也是比较强劲的。

如果是这样，那是否推翻自己对下半年的预测？我认为没必要，一是我预测下半年市场波动会比较剧烈，受重大不确定因素影响较大，这些情况还在；二是我对现状的基本看法，包括资产价格在高位盘整，购买力不足等问题都是客观存在的。所以，就算我的预测不准，大家也可以当作一种提醒来看待，因为今年形势真有点变幻莫测。

最后关于操作建议，这个没变： 刚需买，换房买，投资谨慎，集中大城市，选地段，看产品，谈折扣。

深圳7月4日发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，向公众公开征求意见。 建立住房租赁指导价格发布制度； 个人通过政府租赁平台上签约且租金不高于指导价等。 如果“意见”执行，则基本等于宣布封杀了企业在深圳发展租赁业务的可能。 目前一线城市住宅租金年回报率不足2%，售价便宜的公寓、小产权房等回报率也就4%左右，以深圳的房价来说，这城市的租金回报率就更低了。

对于自持租赁物业的房企而言 ，持有物业资产等于沉淀了资金，而现在房企合规贷款的资金成本在7%~9%之间，光收房租连银行利息都不够支付。 在某平台刚公布的2019上半年 各租赁业务运营机构的情况看，租赁市场 培育， 在 开局的这几年情况非常不理想。 比 如万科，已经发现不对劲，宁愿违约赔偿，也要收缩其租赁业务的“万村计划”。

对于二房东的中介机构而言 ，收住宅房源不可能低于市场价，再次出租必须在其成本线以上，而成本包括收房源的价钱+运营成本+各种税费。 不允许溢价，等于规定了这是个亏本买卖。 当然这只是问题的一方面，还有之前被诟病的甲醛问题、分租问题、骗签租赁贷款问题等。

总之，当前机构运营租赁业务的不但问题多多，而且无论何种类型，无论大小无一例外都是亏损的。现在如果连涨价都不允许，基本判定是烧完钱也一条黑路的业务。

其次，你也不知道这个“意见”怎么执行？政府怎么指导价格呢？楼盘档次差距很大，租金价差自然很大，比如同一地区有豪宅和宿舍之分，同一楼盘有看海与对马路之别，同一户型有家私电器齐全与毛坯交房的差别。政府有能力，有人力、物力给予指导定价吗？反正租金“帽子”定得过高毫无意义，定得过低明显照顾不周全。

目前要弄清租赁住房到底是公共事务，还是一个要培育的产业。如果是公共事务，那政府可以统一价格标准，但需要给予财政补贴。如果是要培育的产业，则应该允许充分竞争，给与企业寻找商业模式的自由。反正世上没有跑得快又不吃草的马儿。

（本文图片来自网络）

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