专栏名称: 郑州楼市
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郑州高铁东站容积率低于2.0的房子有多香？

郑州楼市  · 公众号  ·  · 2025-01-22 18:41

正文




1


2024年12月24日，郑州市发布了《郑州市城市规划管理技术规定的通知》，俗称建筑新规!


里边最受关注的一点是： 新规划住宅用地建筑高度应小于80米，容积 率不超过2.5！

这点让人欢呼，城中村改造时代高容积率盛行，当你看过6以上的容积率，你会知道2.5是天堂！

80m限高代表着传统的34层高层，变成27层高层，户数也会少很多！

对于郑州人民的居住舒适度而言，是不是好事情？

肯定是非常好的事情！

但现实是建筑新规来的有点晚， 地段最好、最成熟的核心区已经无地可开发！

△ 郑州高铁东站西广场卫星图

上图是郑州高铁商务区俗称高铁站板块的卫星图，重点是高铁西广场，自从华润幸福里以及商业项目[弘坊]填补完成之后，整个开发已经饱和！


△郑东万象城&华润幸福里实拍


华润幸福里作为高铁西广场最后的明珠，整体3万+均价，绑定车位，500万-850万，疯狂抢房，但背后的容积率实实在在高达5.49！你可以说这里繁华、核心，但很难违心说低密……

核心区 vs 低容积率，似乎是一个天然的矛盾，越是成熟板块、成熟区域、土地价值越高，越无法做低容积率！因为成本实在太高！

但大家又不想要非核心区或者配套不成熟、待发展区域的低容积率、低密小区，以上就是当下郑州购房者的一大困劫！

北龙湖（配套不成熟）勉强解决了这个问题，但房价又飞上了天……


2


继续！我们来看一个案例：


上图仍然是高铁板块西广场的卫星图，西至中州大道，东至高铁站，北至金水路，南到陇海快速路。

最中央就是以前的顺驰中央特区组图，现在的路劲河畔明珠组团！西侧七里河，北侧七里河公园，东北方向体育公园，典型的大隐隐于市！


四至位置如上图，整个路劲河畔明珠组团以小市政路为分界，分为西苑&东苑。最西侧七里河南路，最东侧农业南路，最北侧商鼎路、最南侧康宁街，东西苑以林荫大道串联！

△林荫大道拍摄于1.20

这是一个大隐隐于市的低密组团！

① 西苑+东苑整体100多亩地！！！
② 容积率低于2.0！！！
③ 全部是小高层！！！

这不是三环外、也不是任何其他新区，是熙来攘往、写字楼地标云集的高铁站最核心区域。七里河畔，两大公园，容积率小于2.0，这个感觉可以纵情想象!!!


其中西苑包含清雅苑、美林苑、万禧苑三个小苑，最高18层小高层；

其中东苑包含万俊苑、万嘉苑、万达苑三个小苑，最高11层小高层；

路劲河畔明珠组团内部特别静谧，真正的在都市核心能够听到鸟鸣。

△林荫大道篮球场拍摄于1.20

△林荫大道休憩游廊拍摄于1.20

其中东苑全部是11层的小高层，当你在市中心呆久了，身处其中多少有点恍惚，原来低密是这种感觉，下午5点采光依然喜人！

△路劲河畔明珠拍摄于1.20下午4.50

重点来了，这个小区的房价多少钱？


3


先看下核心卖点：

① 高铁东站西广场核心区
② 七里河畔、两个公园旁
③ 东苑，全部是11层小高层
④ 容积率小于2.0
⑤ 小学康宁小学（东区第二梯队）初中96中（东区第一梯队）

再来看一下房子！

这是一套总高11层，位于10楼的大三房！面积143㎡，三房两卫！


几个特别的点：

① 小区电梯刷卡入户

△电梯实拍，拍摄于1.20下午4.50

直接刷卡到指定楼层，非常私密。

② 赠送门口入户花园，和现在新小区私家电梯厅有点相似；

③ 小高层得房率比较高，加上赠送综合得房率高达90%；

④  户型方正，通透，无遮挡，采光很好；

△单元楼栋实拍，拍摄于1.20下午4.50






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