以下全文节选自季老湿在《第一届 民宿运营|项目经理精讲班》上的分享。（具体上课报名方法，文末有介绍。）
季老湿：大家如果
有电脑请打开
，今天讲民宿后台的设置。今天讲课的时间会比较长，大家保持耐心，后台要讲的东西太多了。
请登陆进入首页，我先简单跟大家讲一下首页是怎么看的。首页上下左右四个方向，右上角是我们的出租进度。
你们看到你这个月的
收入、浏览量、预订量、整体评分和评分的总数
一共多少个。而且这些数据都是能点进去，看具体的情况。
左上角是通知栏，有什么
活动
经常是要看这个左上角的。
Jason：季老湿我没在管家里，没有后台我先听课可以吧。
季老湿：好，没有电脑的体验差一点，你回家照着电脑挨个摸索一下。没有什么难度，但是跟大家讲一下，大家才能明白。已经成为管家，你们就会有后台，还没有成为管家的，如果自己也没房子，那你连后台长成什么样都没有办法看了，只能凭感觉和想象。
没有经历与体验的学习是有如在岸上学游泳
，本群所有人应以最快的速度成为管家，如果没有房子的请找我。
晋小然：老师，我没有，之前自己的房源删除了。
季老湿：没有房子的，我们来安排，就是我们说的实习，写承诺书，以后我们就可以安排。
晋小然：好的，已经提交过申请念念了。
季老
湿
：把你的帐号的邮箱报给念念。
右下角是我们的首页，叫做推广首页，我给大家看一下。在你的推广页面，大家都能看到，我发一个我的推广页面。
将来，我会把我们全国改造过的民宿全部都挂上我的推广页面，统一来推广，这样的流量效果是最好。
接下来
点击收件箱
。我们开始讲第二个页面。
这个页面上，我最主要跟大家讲一下，
常用话术的套路
。点击任何一个对话进入这个页面。
我们来看一下使用快捷回复。
这个基本上是最常用的，前面已经讲过，为什么要这么讲？
不经营客户的信任，后面就会各种扯淡。
同意的请动一下左手大拇指。
这个是频率排名第二的常用话，说白了就是
让对方下单付钱
，我们一定要坚定地要求对方下订。如果你还不提要求，对方肯定是一直在犹豫的。响应的速度代表了服务的态度，
要钱就别矫情，勇敢的说出来。
这句话原来我是放在下单以后才说的，现在我在下单前就说，所谓
丑话说在前面
。原先放在后面说，被客户批评了，他说里把这个清洁费放低了，等到我下单了以后又告诉我“我自己要做卫生，有一种受骗上当的感觉”，所以我们后面就把这段话搬到客户下单之前，这样客户会觉得你是丑话说在前面，他是看到了以后再下订单的，他也更加愿意。所以说大部分客户是OK，没有问题的。小部分作的客户，基本上你放在后面跟放在前面，区别会非常大。
接下来就是客户一旦下了订单以后，我们会发这么一句话，这里面主要是一个表单，那么通过这个表单我们会得到用户画像的积累。
我给大家看一下这个表单的用户积累以后长成什么样。你们有没有试过填那个表单？打开过那个表单吗？
你看有了这个表单的统计工具，我就知道
64.23%的客户都是在15点—18点之间入住的，22点以后入住的客户占12.2%
，你所有的决策需要依赖数据，如果没有数据的话，你这个角色是非常困难的。比如说我们要不要民宿里面照顾12岁以下的婴儿，就很简单。我们看看客户怎么填表的，你们一看就明白了。
很明显，
98.4%的客户不需要婴儿床，92.14%的客户不需要婴儿马桶和湿巾。没有儿童入住的客人占80.97%
。所以我们
如果有十个房子，那基本上只要准备一套就够了，20套房子有的准备一套婴儿床跟婴儿马桶还有湿巾
，你就针对有婴儿的客户进行一次安排就可以了。你让客户填，客户还感动的要死，但是就这些填完了以后，对你的帮助是非常巨大的。我们想知道我们入住一般是多少个男，多少个女的，年龄怎么样，都很清楚。
大家再看一个数据，你一看就知道，
我们的女性性别74.81%，男性性别25%，也就是说四分之三是女的，而男女基本上都是20多岁
。也就是说我们的主要顾客都是小姑娘。她们来干吗呢？
94.96%的客人是来休闲度假
，出差只有0.78%。我后面就不一一给你们念了。总而言之一句话，基本上客户填表以后，我们就很清楚的积累我们的百分比包括客户的具体情况。
有一个很有意思的情况，我们做过一次调研说有严重洁癖，愿意多花钱重新做保洁的客户，大家猜猜看能占百分之多少？其他的选项是我不愿意多付钱，按照你们一贯的标准就好，无所谓，我有洁癖但是不愿意花钱，我对多花钱能否得到回报没有把握。所有这些比例加起来跟有严重洁癖愿意花钱重新做保洁的，比例只占3.23%。
所以
不统计永远不知道发生什么，我们坚持在做统计，这个很重要。
而且一方面是统计，另外一方面客户来之前，我们确实是按照统计表在为他做服务。
下面看一下客户如果要还价的话，我们是怎么说的。
如果客户要还价，我们就说有一个95折的红包，那么是走了以后五行以上五星好评，小作文我们才给红包。到今天为止来拿红包的真心不多，但是客户就很容易就把订单订下来了。其实线上讲来讲去，你怎么最后
远隔千里能让客户下订单
，其实还是蛮重要的。就是你如何
捕捉客户的一些很微妙的心态
。
这个就是新建的一个常用的快捷回复，我们会在接待的过程当中不断地体验，究竟什么样的问题被问的次数比较多。被问的比较多的，我们就一定会建立起自己的快捷回复。后台还有一个按钮跟大家说一下。我们在打开一个还没有确认的咨询。
这个特别优惠按钮是一个很有意思的一个东西，它有几种玩法。第一种玩法，你哪怕给客户便宜了一块钱，客户那儿就会跳出一个，就是你曾经已经给他打过折了。
通常给客户打折一般就是一块钱、两块钱
。基本上打完折以后，就是一个奇数，我的就不大会留偶数的。比如说这个客户是737，现在他已经过期了，我来继续勾引他一下，我就再扣他两块钱，变成735。
今天的内容很多，讲到后面会越来越难，特别是你对后台一无所知的话，看起来就会很累。我们来看一下第三个按钮叫做预订，我们看看预订里面有什么。
我再次跟大家讲清楚，民宿运营在某种意义上来讲，如果
你不能拿到评价，这个客户你就白做了
。我们非但要拿到评价，还要拿到好评，这点
太重要，太重要，太重要，太重要，太重要，我一口气讲了五个太重要
。所以大家无论怎么关注评论都不过分。一定要关注评论，你的所有行为是让客户给我们留下五星好评。五行以上的小作文，这个很重要。所以有些客户可能会忘记，那我们提醒一下，但根源不在此，我慢慢跟大家讲，这个只是表象。
看一下我们的日历，这个日历是比较复杂，今天我不讲日历。回头请我们另外一位老师跟大家讲。日历非常难讲，也非常难搞，这个东西不是一次两次能跟大家讲清楚的。我给大家看一个页面吧。日历里面相对比较难的，叫做
规则组合
。这个我也会在后面请别的老师跟大家讲，这个可能是排名前五名的最难的事情在整个后台当中。
下一个页面我们
打开房源
，这个日历后面有一个叫做房源，我们打开这个房源看一看。房源页面最最重要一个点，我想告诉大家就是
对房源的修改，没有比这个更重要了
。所以今天的重点，重点、重点之重点是房源的修改。所以前面、后面你都当成的简单的听听，简单的了解。今天的重点在房源的修改。
点击房源的最后三个点，我们就进入了这个房源的设置细节。
这里面可以动的地方太多、太多、太多了
，
而且这里面很关键、很关键、很关键。
我今天跟大家讲的都是原则，就是我们将来在做的过程中要懂得这个原则，就是所谓的道。但是具体的做法，我们称之为术。一定是通过你慢慢的摸索，每个地方也不一样，你不能刻舟求剑，不能我怎么说就怎么干，这个有时候会出偏差。
下面一共有6个：房源详情、预订设置、定价、可订状态、当地法律、房屋管家，一共是这6个，我来给大家拍张照。
先给大家说一说一个很关键的点叫做照片，这个就非常关键了。照片上面大家可以看一下编辑，你就可以点进去，你就会看到我们有好多好多的照片。
操作的原则有以下三条，
第一条照片一定是美图
，一定是美图，越漂亮越好，永远不要嫌太漂亮，只有更漂亮，没有最漂亮。所以为什么在民宿的颜值上，我讲课讲过几次了。在民宿的颜值上其实是不容有任何的瑕疵，因为民宿的颜值要求太高了。希望大家能够充分理解颜值其实不光是美图秀秀这个逻辑。更重要的一个逻辑是什么呢？就是你
底子要好
，你拍照底子不好，你怎么拍怎么修，最后都是很要命的。那我们一直强调一件事情，我们这件事情就是两个重点，一个叫做产品，一个叫做运营。你能把产品做好，我们才有机会把运营做上去。产品都不行，运营咋做。所以将来任何人找你，说“听说你做民宿，我有一套房子你帮我运营一下，我自己住了五年，我加点东西你就帮我运营”，我告诉你，这个事是要“吃药”，
产品不行，运营再好都是要“吃药”。
所以产品写了两个项，第一个项是在线上，
线上的部分主要就是照片
，客户看的时候一定会放大图看，你们找箱根民宿的时候，各位有没有点开大图。你就知道大图漂亮有多重要。第二个就是我们在打造产品的时候，本身就是
要丧心病狂的用好东西
。你不用好东西，它出不来这种效果。
下面这个称之为标题和描述，标题和描述我又讲不了，因为这个水又太深了。我专门找一个老师可以跟你们讲一个小时，就是关于标题和描述究竟是怎么做出来的，它里面的逻辑是什么，但不是随便写的，不是随心所欲你想怎么写就怎么写。
下面还有一些设置，比如说房间和房客便利措施，位置、房客资源、使用指南、旅游指南等等，这些内容大家首先得花大量的精力扑进去去搞这件事情，慢慢搞。有一个我向你保证，你每天弄一弄，你的流量一定会增加，因为平台是看年度。如果你天天去弄一弄，平台一定会认为你是一个好房东，所以一定会给你更多的流量。大家在做管家期间，请大家尝试一下，每天到这些设置里面去加一句话，去加一张照片，去做一些小动作，你去测试一下，你做完以后，你会发现流量增加了。
我们看第二页，有一个预订设置，预订设置里面其他的我就不说了，最主要我要跟大家讲一个关于闪订，你打开里面有一个可以闪订的，它后面有两个字叫做推荐。
原则上这个平台只要后面写“推荐”两个字，我们基本就按照推荐做。所谓顺我者昌，逆我者亡，你就按着它的方式来做，大部分的情况下，只要持之以恒你就会有好结果。
定价设置里面你看上来第一条，它就让你写每晚结果，那么我们按编辑这个键，你就会看到它里面有一些。
理论上来讲这个挺难理解，但是我一定得让你们至少知道这是怎么回事。理论上来讲
你只要按照叫做所谓的使用爱彼迎建议，你只要用爱彼迎建议，它就会有好结果，这个不是你想象出来，这个你做过就知道了。原则上我们现在全部使用动态定价。
定价是这件事情最难的，
在你没有过爬坡期之前，请你老老实实用动态定价来走。你不要把它当成价格低了，你就把它当成一个销售费用。因为你一开始肯定需要销售费用，这个是没有办法。
关于清洁费、押金和其他的费用，我建议大家就按照实际情况来填写就可以了，这个也要摸索，这个不是一下子可以到位，大家慢慢的摸索。
各位现在还不熟练，等到各位足够熟练了以后，未来可以把可订时间段调整到12个月，就是你按照一年的周期来操作。如果你能按一年的周期来操作，你就很厉害了，你是
真正入道才能用未来一年的周期来操作
。
收入利润当然是入住率，入住率有两条线，一条是虚线，一条实线。虚线指的是市场中位数、平均数，实线是你的数据。那么你的数据不要看所谓绝对的好，没有所谓的绝对好，你只有相对的好，你能比市场好一大截，那就很厉害了。那就属于市场前几名，这个已经很厉害了。如果你往下翻，你会看到每一套房子不同的入住率的差别。
民宿就是一个相对的生意，没有所谓的绝对生意
，不能说你绝对要比别人怎么样、怎么样，但是你从相对的角度来讲，你比别人厉害就可以了。
