【读书】Trump发家史：曼哈顿地产商人

前言&书籍： 上一篇我们了解了 美国简史 ，本篇我们来了解Trump的发家史。这本书写于1987年，Trump41岁时候，主要记载了他1970-80年代通过房地产发家过程和方法论，从商业角度，Trump很难算顶尖（90年代几近破产）。但是 四十而不惑 ，从这段经历应该能看出Trump是个什么人。

Trump家族：建筑发家，富裕家庭

父亲Fred。 Trump的父亲Fred Trump生于1905年新泽西州（纽约隔壁），其父亲（Trump的爷爷）小时候从瑞典移民到美国，拥有一家生意还不错的餐馆，但是却经常酗酒，在Fred 11岁时候，其父亲就去世了。Trump的奶奶伊丽莎白靠辛苦打工养活了三个小孩。Fred是三个小孩中间老二，为了赚钱养家，Fred尝试一系列工作，送水果，擦皮鞋，但是他还是对 建筑 感兴趣。16岁时候，Fred就完成第一个工程，一个两层的车库。之后，他便开始将造价低廉（ 50美元 ）的车库作为核心产品。Fred很有上进心，当别人有工作就开心时候，他想做大做强。高中毕业后，他帮人建设第一栋房子，造价5000美元，售价7000美元，并且成立自己的 建筑公司 。七公司目标用户是工薪阶层，为他们提供价格合适住房。1929年，Fred开始建设更大规模的住房，大萧条时期，他收购一些破产或者困境的公司，并且获利（说明他自己没有受到多大影响）。1936年， Fred结婚（ 他母亲有苏格兰血统 ） ，他还资助了弟弟John上大学，拿到了MIT博士，后来成为大学物理教授。Fred和妻子生育了5个子女，父亲负责赚钱（赚的不少），目前负责持家，是非常典型美国家庭。T rump的姐姐 Maryanne 最开始也是家庭主妇，后来奋发学习法律，成为一名 联邦法官。 其妹妹 伊丽莎白 则在曼哈顿 Chase银行工作（后来Trump贷款来自这家银行 ） 。 Trump的哥哥 Freddy 则生性叛逆， 喜欢Party， 不喜欢经商， 后来成为一名飞行员。 但是由于酗酒等原因， 只活了43岁（Trump不抽烟，不喝酒估计是受他哥反面影响）。此外，Trump还有一个小两岁的弟弟Robert，后来加入了Trump房地产公司。

Trump求学经历&从家庭企业中学习。 Trump很早就对商业感兴趣，且天生就是 主动、积极勇敢 的性格，从小就是邻居小孩中间领导者（自己说的）。从小Trump就 跟着父亲后面 ，和弟弟Robert一起参与父亲项目，业余时间他和弟弟还捡瓶子换零花钱（挺节省的）。其父亲非常善于管理建筑项目成本，善于和供应商谈判拿到最低价格，其一大技巧就是用自己的 可靠性 来说服对方——虽然我给你的最低价，但是我付款快，公司靠谱，你跟着我干更加稳定。其父亲也是 亲自动手型 ，每天早上6点就会准时出现在工地，检查各种细节，如果看到看到有不合适地方甚至会自己动手搞定。1949年，Trump3岁时候，其父亲开始建设Shore Haven 大型住宅项目 ，其贷款了1030万美元（当时可是巨款），因为这个项目其父亲也成为纽约大地主（所以说Trump家境很好）。 13岁时，父亲将Trump送入 纽约军校 （算高中？），军校可能造就了Trump一副好身体。军校毕业后，Trump本来想进 USC 学电影（博主母校，后来Trump做综艺节目经历说明他本来就有成为Showman天分），但最后还是决定子从父业进入房地产领域，他选择了纽约的 Fordham 大学就读，这个决策说明他虽然有理想，但整体还是 理性的 。大学毕业后，Trump进入了 宾大沃顿商学院 读研究生。进入顶级商学院读书让Trump觉得自己同学也就那样，自己可以比他们强，他觉得没必要迷信权威。学业结束后，Trump直接加入了自家企业，开始学习房地产经营之道，比如他提到收房租就不能直接站在门前，而要靠在墙边，因为可能有被枪杀风险。此外，他发现父亲从事经济适用房领域利润率太低，他想从事更高端的事业。整体来看，父亲对Trump后来商业生涯起到了 决定性作用 ，父亲的企业家精神，事无巨细的风格，管理风格等都影响了Trump后来行事风格。不过Trump想去学电影，以及他自己外表&性格更加外放等特点还是驱动他觉得父亲从事领域不性感，自己要搞点更大的事情。

开启创业，回归纽约

辛辛那提项目，低买高卖。 大学期间，当同学都在看漫画时候，Trump说自己在读 FHA列表 ，其主要列举了联邦资助的房地产项目（沉醉于事业）。正因如此，他发现了 Swifton Village ，一个位于俄亥俄州辛辛那提，处于困境的住宅项目。Trump和父亲看上这个项目，因为和政府打交道很多时候很容易，因为他们不以经济为考量，而且想 越早脱身越好 。他们最终以 600万美元 价格收购这个项目，而2年前这个项目建设成本是1200万美元，且他们很快拿到了贷款（相当于自己没出钱），他们仅支出10万美元用于房屋修理。拿到项目后，他们核心工作是将 住宅项目卖出去 。当然，首先需要将老租客清理出去，老租客大多数都是穷人，他们也把住宅环境搞得比较差。Trump想把他们清理出去后重新整理（用80万美元重新装修，当时是笔不小的投资）然后租给有钱人，这样就可以 赚价差了 。实际上，后来Trump很多项目也是类似模式，他对个人审美很有信心，找个困境但是位置不错的地产，买入重新定位装修，然后高价卖给有钱人。此外，在纽约涨价幅度是受到限制的，但是辛辛那提没有这个限制，可以立马涨价。这个项目后来管理交给一个叫 Irving的人 ，Trump说他每天只工作一个小时，但是效率却高于其他人。他有一些不好习惯（比如偷东西），但是他总能搞定关键时期，比如收房租。Trump选择包容Irving，可见他很实际，不是吹毛求疵的性格。项目运行多年后，一次和朋友聊天，后者告诉Trump这个地方周边环境正在恶化，治安变差，你应该尽快 卖掉。 Trump自己在辛辛那提多待了2天，考察了周边环境，发现确实有问题。他相信自己的 直觉 ，决定处理掉这个项目。这个项目此时每年租金达到70万美元，运行状况还不错。很快他们收到了当时火热的 REITs基金 的报价，对方派了一个年轻人来谈判，连现场都没去，在会议室谈了几个小时就签订了合同（反正不是自己的钱）。这个项目最终卖价是 1200万美元 ，相当于买价翻倍。据说几个月后，公寓就开始出现退租情况（把自己说得有点神），但可以看出Trump是个勇于激流而退，高点退出的人。

回到纽约曼哈顿，加入Le Club。 Trump 22岁从沃顿商学院毕业时候，他说自己觉得纽约房地产价格很高，并不是入场时期。此外，他父亲只给了他大概20万美元左右的资产，主要和布鲁克林和Queens地区房地产有关。所以他选择跟着父亲干，但是其持续盯着 曼哈顿（纽约核心区） 。1971年，Trump在曼哈顿买了一套公寓，他觉得自己终于不是郊区人，而是城里人了。他还努力混圈子，比如加入 Le Club ，这是个邀请制的会员俱乐部，Trump没有人介绍他加入，但是他 直接跟俱乐部会长打电话（ 想到乔布斯小时候当年给惠普总裁打电话 ） ，邀请他喝咖啡（实际上想入会）。年长的会长看到机灵且俊俏的年轻人自然也就爱才，做了些许要求后同意了Trump入会申请（比如不准Trump勾搭其他会员太太，Trump说自己 私德 很好，根本不会干那事）。Trump形容自己很Rock（大概就是很木讷意思），他第一位妻子Ivana就是在这个协会认识的，Trump说她也很木讷（他们婚姻到1995年结束，他们儿女包括著名的Ivanka）。进入Le Club后，Trump结识了一些有钱的欧洲人和南非人，后来成为他的客户。他还认识了Roy Cohn，是当时一位有争议的律师。1973年，美国经济遇冷，股市楼市受到冲击， 曼哈顿楼市 也受到冲击，人们担忧纽约的未来，Trump说自己也担心，但从小就生活在纽约的他仍然乐观，他觉得 机会 来了。在大部分人悲观时候，Trump选择了 乐观 ，他的第一次崛起，本质上就是在危机买入，等待经济回暖。

成立Trump Organization，第一个项目。 Trump说自己早就看中了哈得逊河旁边 59街到72街废弃的铁路工厂 ，1973年他一次看报纸发现Penn铁路申请破产，准备出售资产。Trump很快找到负责出售资产的人，他说这块地问题很大，旁边公司都破产了，整个纽约都要破产了， 我能够对这块地感兴趣你应该感谢我 （先把自己拔高，利于谈判）。同时，他提到这么大一块地，要获得政府开发许可难度很高（意思是他能搞定），他吹牛说自己认识即将上任的纽约市长Beame（他父亲给其捐款）。最后，也是最重要的，Trump当时无名小卒一个，他只能用自己的 激情和能量感动对方 。结果对方被Trump打动，不仅表示这块地给他开发，还准备附送34街一块地也卖给他，连 Trump自己也觉得自己是不是演过头了。他将自己公司命名为Trump Organization。1974年，Trump和Penn公司签约，购买59-72街，以及34街两块地，售价 6200万美元（ 早期创业的资金应该主要来自其父亲资助，Trump第一个项目后来融资也得到父亲帮助，但是他书里面没写）。针对34街土地，Trump觉得这个地方很适合建设一个 会展中心 ，于是他积极向政府建议，结果当时纽约市政府内部提议另外一个44街地方，他开始造势拉横幅，说自己可以 1.1亿美元 价格建设一座会展中心（另一个方案金额高达2.6亿美元），他说44街地方小，不适合。凭借不遗余力的努力，Trump最终说服了各方人士（低效政府），1978年34街正式被纽约市政府确立为会展中心所在地。然而， 政府拒绝 了Trump建设会展中心的请求，决定自己建设，市政府找 贝聿铭设计 （很贵），这个项目最终延期了数年，费用大幅超标（总共花费了10亿美元，超标7亿美元）。体现了纽约政府搞工程的“超级效率”，后面还能看到诸多类似案例。此外，由于社区反对，Trump后来放弃了另一块地开发权。

进军商业地产

危中有机，成功拿下凯悦酒店项目。 Trump下一个目标 Commodore酒店（下图一是原酒店图片，图二则是后来装修后的凯悦酒店） 也是Penn公司的资产，其位于纽约42街，当时经营状况很差，持续亏损。Trump觉得这个 酒店位置很好（抓住核心因素） ，如果他能够重建，一定可以一炮而红。当时经济状况很差，有人觉得此时买入Commodore酒店 是在泰坦尼克号上买了个位置（非共识） 。这笔交易难度很高，因为几乎是 空手套白狼 ：Trump首先要让Penn公司人认为自己是最佳买家，且他不想前期投入太多资金；其次，他还要拉一家有经验酒店管理集团入伙，同时需要让对方认可自己能够搞定房产。有了酒店合作伙伴，Trump才能说服银行给自己放贷款。而有了这些项目，他才能去说服政府官员给自己税收优惠。简直了 一箭四雕 。但是当时 危机局面给了新人Trump机会 ，对于Penn公司，Trump说自己是唯一愿意接盘的。对于银行，他可以说银行有义务支持城市经济恢复；对于官员，他说自己在支持经济发展，项目自然会带来就业，你应该支持我。最终，Trump和卖家谈定 1000万美元 价格，但是他连25万美元押金都付不出（这杠杆），他找了设计师开始设计新的酒店建筑。当时Trump27岁，他对酒店行业一无所知，但是他却敢直接买这么大规模酒店（胆子大），对于管理方，他选择了 凯悦， 他觉得这个品牌有吸引力，更重要凯悦当时在纽约还没有酒店。然而，在最开始和凯悦谈判过程中，对方老是变来变去。Trump后来了解到应该 直接跟公司股东Pritzker家族谈（直接找老板谈） ，于是他直接给对方打电话，双方很快达成了合作意向（Trump还要求凯悦不能在纽约有第二家酒店）。和政府谈判 税收减免 过程又很艰难，直到Penn公司宣布关闭酒店，几百名员工面临失业，政府终于同意了Trump方案，给了他40年税收减免（慷慨）。Trump主导对酒店进行 全新装修 ，包括设计了富丽堂皇的酒店大堂。 酒店后来表现也大超预期 ：1974年，Commodore酒店房价是20美元/晚，在计划中，新酒店房价只要大到48美元/晚，入住率大到60%就可以赚钱。但是等1980年酒店开业房价直接打到115美元/晚，入住率大到80%。到1987年，房价提升到175美元/晚，入住率达到90%。酒店一年运营利润达到3000万美元（这一把赌对了），Trump最开始拥有项目50%所有权。

Trump Tower落成，知名度大幅提升。 1971年Trump说他买第一套公寓时候就看中了57街和第五大道 位置 的Bonwit Teller（百货商店），1975年他找到房主 Genesco 谈收购事情，但是对方明确表示拒绝。但Trump没有放弃，不断给对方写信写了3年，一会约人家见面，一会表示对方可以重新考虑一下。3年后Genesco终于碰到了财务困难，终于 肯出售了 。Trump同意2500万美元收购建筑以及土地使用权，问题是这块土地租期 只有29年了。 他找到土地所有者谈判，他提议双方组成一个50-50合伙，并且说自己准备建设一个超级大楼的计划，双方可以共同享受收益。对方答应了。最后，他找到隔壁Tiffany要收购其建筑上空的 制空权 （因为要建高楼，估计会侵犯对方上空），他直接找到Tiffany负责人Walter Hoving，他很爽快答应了，并且 一诺千金 ，即使后来其他案例证明他们可以提高卖家，Hoving表示自己已经答应了对方，不能再改了。最后问题又回到了Genesco这边，1978年，双方仍然没有签约，Trump感受到了竞争威胁。他直接向媒体爆料说双方已经签约了，结果Bonwit的员工看到消息纷纷离职， Genesco只能选择签约。Trump想建设一座 纽约最漂亮的建筑 ，在政策允许范围内，建筑越高越好（本来准备70层，后来建了58层）。在高层，他们设计了 锯齿状结构（如下图）， 这样保证高层每套公寓都至少有两面采光和视野（大窗户），可以卖出个好价格（产品思维和销售思维很强）。大堂喷泉造价高达200万美元，核心就是 怎么奢华怎么来 。楼内倒是不太用担心，因为公寓一般都是业主自己装修。他极力反对监管要求，坚持将出口设置在 第五大道 。大楼底部是商业出租，楼还没建好，一家Allied零售店和Trump签约，决定300万年费长租约，这部分已经可以cover贷款利息了（每年250万）。又是通过媒体评论压力，建设方案获得了城市建设审批通过。Trump也顺利拿到了银行贷款，整栋大楼造价是2亿美元，1980年 项目正式开工 。正是这个项目，让Trump 知名度大幅提升 ，他也觉得有名气是一件好事（哪怕坏名声也好过没有知名度）。Trump大厦最终销售情况远远好于同类项竞争对手，比如 Olympic Tower。 Trump Tower吸引了很多New Money，包括很多影视明星购买房产（当时还传言查尔斯王子购买房产，实际上应该没有，但是Trump善于制造舆论，他也不否认）。当然，更重要客户还是来自海外的有钱人，比如阿拉伯，法国，南非，还有日本。Trump擅长饥饿营销，不急于一时销售，而是不断 涨价 （价格就是品质和档次），以至于2居室公寓售价高达150万美元。他还给自己留了几套，包括一套1000平米的3层公寓，至今也是Trump重要住所。这栋楼建设成本最终1.9亿美元，但是到1987年其销售额已经达到2.4亿美元，已经盈利了。

进军赌场生意

和Holiday Inn合作开设第一家赌场酒店。 1975年，Trump在一次开车洽谈Commodore酒店过程中，听到一个关于希尔顿两座Vegas酒店罢工导致股价暴跌消息，他直觉很诧异，因为希尔顿拥有150家酒店，其中2家酒店罢工为何影响如此大？事后他才知道这两家赌场酒店占希尔顿利润40%，相对比希尔顿纽约酒店仅占其利润1%。这让Trump大为震惊，因此也知道 赌场酒店真的很赚钱 。此时，新泽西的Atlantic City正好在考虑放开赌场牌照，这引起了他的兴趣。Trump说自己对 开赌场并没有什么道德顾虑 ，因为他觉得股市就是个天天开门的赌场（说的也没啥问题，也说明他比较理性现实）。 Atlantic City离纽约120英里，当时随着产业向大城市转移，正变成一座“鬼城”。但是开放赌博牌照消息一出来，当地房产开始暴涨，原价5000美元/年房子竟然涨到了100万美元。Trump选择了耐心等待，他无意高位接盘。等到1980年，当地房产泡沫有些破裂，以及相关腐败丑闻等爆出来，他开始感觉机会来了。当然，他首先要找一个他认为 位置最好的房产 ，他发现了Boardwalk，这座建筑位置很好，但是背后产权分散，不容易搞定。不过当时Trump已经因为凯悦酒店和Trump Tower小有名气了，做事情容易很多了。为了降低风险，Trump决定先长租后保留收购权利的方式来运行。另一件重要事情就是 搞定博彩牌照 ，虽然很多公司选择建筑和申请牌照同时进行，但是为了控制风险Trump决定拿到牌照才开始投资建筑（搞不定就撤）。 艰难时期和政府打交道反而容易些，出人意料，他们顺利6个月就拿到了牌照，其中一大优势是 Trump是小公司 ，做事情灵活迅速。相比后来希尔顿就吃了闭门羹，竟然没拿到牌照。相对于其他公司，此后， Holiday Inn 联系Trump表示愿意合作（双方股权50-50）。Trump觉得不错，一方面Holiday Inn有管理经验，另一方面，他们能够提供贷款担保，且答应自己投资5000万美元。而Holiday Inn则觉得Trump是少数能够按时按预算完成建筑的公司（核心竞争力）。Holiday Inn董事会考察工地那天，Trump因为想等牌照再开工，工地还基本处于停滞状态。他找来工头表示对方尽快找尽量多的工程车和工人 制造出繁荣的建筑景象 ，结果蒙混过关了（感觉和中国改革开放那些商人也类似）。最终，酒店预算是 2.2亿美元， 其中5000万美元Holiday Inn出，1.7亿美元由他们担保贷款，Trump相当于负责搞定建设，另外拿了50%股权，自己基本没有什么风险，真是个好生意。实际上，当时其他酒店建筑经常超预算几亿美元，因此Holiday Inn选择Trump合作是划算的。当时Atlantic City有很多工人失业（萧条期），他们也趁机降低了工程成本。最终，Trump顺利搞定了酒店建筑，按时交付，且仅花了2.18亿美元。并且开业火爆，不过由于管理分歧，Trump后来收购了Holiday Inn一半股份，新酒店改名为 Trump Plaza Hotel（如下图）。 为了降低个人担保风险，又通过酒店发行了债券，置换了个人贷款。酒店第一年经营利润是3500万美元（1985），第二年目标是3800万美元。这次交道后，Trump开始购买Holiday Inn公司股票，因为他觉得股价被低估了，即使只算Holiday Inn拥有几座赌场酒店都值不少钱（懂业务），买了大概5%，引起了管理层恶意收购注意，后来Trump赚钱卖掉了。

收购希尔顿赌场。 1984年希尔顿开始在Atlantic City建设一座大型赌场酒店，当时希尔顿由二代Barron接班，Barron主导下希尔顿成功战略不多，但是进军 赌场酒店算一个 ，内华达州两座酒店1985年占希尔顿公司40%利润 （贡献了7000万美元 ）。他们进军Atlantic的动作慢了一点，但是其准备建造一座和Trump Plaza（本地最大）差不多的大型酒店。然而，由于过于想当然，准备不足，以及大公司病，希尔顿却 意外没有拿到当地博彩牌照， 当时希尔顿准备12周内开业，已经雇佣了1000多名员工。Trump直接给Barron打电话表示自己有意愿收购这座酒店，但是最开始Barron并不想卖。事情转机在于Barron父亲，也就是希尔顿创始人Conrad去世竟然把自己股份 大概27%直接送给了慈善基金 ，导致Barron几乎要失去对公司控制（这父亲也是够激进的）。此时正好另一家赌场酒店Wynn发起了对希尔顿恶意收购，Barron无暇顾及Atlantic这座赌场酒店了，他愿意和Trump谈交易了。当时希尔顿对整个项目投入已经达到 3.2亿美元 ，双方也答应按这个价格交易，这是Trump有史以来最大的一笔交易。他决定个人担保贷款来完成这笔交易，身边人都表示他疯了（杠杆太高）。他甚至在签完协议，付完2000万美元定金， 才亲身去这座酒店查看(相当自信）。 这座酒店被命名为 Trump Castle， 他又找贝尔斯登发行债券替换了个人担保债务，并且把酒店交给妻子Ivana来管理。酒店开业第一年（1986）营收达到2.3亿美元，预计第二年收入达到3.1亿美元，利润7000万美元。

纽约租金控制制度。 1981年，Trump又发了两个好位置，主要在100 Central Park South，其正好在中央公园最南边，中央公园视野尽收眼底。Trump说自己用 合理价格买了个绝佳的位置， 当下的收入也不重要了。这个建筑最大的难点是美国的 租金控制政策 ，房主必须等租客去世才能涨价，否则房主不能驱逐租客。早在1943年美国联邦就有租金控制政策，主要为了帮助回国的老兵。1962年纽约市政府采用了 自有租金控制政策 ，要求1947年之前建设的房子都采用租金控制政策。这个政策使得很多房东宁愿抛弃自己房产，因为无法赚钱，很多公寓因此也环境恶化。此外，很多位置很好公寓也成为 特权阶级的特权 ，比如纽约市长Ed Koch就有一个3居室月租金仅有350美元，仅为市价五分之一。在Trump看来，租金控制应该增加一个收入门槛，仅服务于低收入人群。当时100 Central Park South的租客也分三个族群，高楼层，公园视野好房子都是有钱有势的人住着，而中间则是New Money，比如股票经纪人。最后小公寓，非公园视野都是一般租客。在和租客斗争中，Trump 吃尽了苦头 ，他说他最大的错误就是没有亲自参与，但是租客们很快团结起来要维护自己利益，表示Trump对他们进行了骚扰和压迫（比如Trump让一些流浪汉住进空房子，明显目标就是恶心一下现在租客），租客们诉讼到了地区法院。1981年，当Trump购买这栋房子时， 纽约房价开始下降 ，但3年后又恢复了增长，平均公寓房间价格从9.3万下降到2年后6.7万，2年后又涨回12.4万（波动够大的）。针对当时流行趋势，他准备把这栋公寓开发成复古风格（Trump说自己不痴迷于建筑，市场喜欢什么自己就打造什么产品）。在租客们的积极反对下，Trump只能 放弃原有重建想法 ，只能选择装修，预算也从2.5亿下降到1亿美元。1986年公寓上市，8个月就卖了80%，其中一个人买了7套，花了2000万美元，势头不错。

体育、冰场

USFL失败尝试。 Trump兴趣还有体育，1983年他收购了USFL联盟下的 新泽西Generals橄榄球队 ，相对于他之前收购最好位置房产（也是处于困境），这次他选择一个处于困境联盟（亏损3000万美元），一家处于困境的球队（亏损200万美元）。但他显然不是做慈善，因为 NFL 巨大的影响力和盈利能力，如果能够帮助重振USFL，其背后商业利益是无限的。他收购球队最开始投资是600万美元，相比NFL球队至少7000万美元。在Trump看来，USFL核心有两大问题：其一是 比赛时间 ，相比于NFL是秋季比赛（假日最好季节），USFL赛季在春季，相比于三大电视网每年3.6亿美元天价NFL版权费，USFL仅有ABC 100万美元版权合同。其二则是USFL需要签顶尖球员，来保证收视率和上座率。历史上，1966年， AFL 曾经威胁过NFL，后来两者合并，AFL收获颇丰。但是1973年的WFL最终却失败了，Trump觉得其失败的原因是太小气了。Trump觉得自己还有一个武器，就是 对NFL的反垄断诉讼。 Trump首先主导 签约了一系列顶级球员 ，有来自NCAA的明星大学生，也有NFL的明星球员，工资都是顶级。 Trump向联盟各个老板 提议USFL应该 改到秋季 比赛 ，结果大家不齐心，最后花60万美元请 麦肯锡 来帮忙做决策（Trump很讨厌咨询公司，觉得他们外行指导内行），但麦肯锡的结论是USFL唯一希望是留在春季。 USFL当时各家球队老板有些 资金雄厚，有些则想着节省成本，这些人可能撑不住了。USFL开始发起对于NFL反垄断诉讼，告NFL要求电视网二选一，结果赢了官司，但是法院仅判NFL赔偿1美元（USFL要求10亿美元赔偿）。USFL失败了，但Trump说自己接受这个结果，不成功就move on。

建设Wollman滑冰场。 1986年，Trump看纽约时报说政府准备重建中央公园的Wollman滑冰场，他简直不敢相信，因为这个滑冰场从1980年开始，期间工程几近停滞，现在6年了竟然还宣布重建。作为 热心市民 ，Trump每天从自己办公室看着这个工地，他觉得自己可以搞定这个工程（也愿意给老百姓做点好事）。在Trump看来，建设滑冰场工程周期 不应该超过4个月。 他直接给纽约市长Ed Koch写信（和Trump多次相处不愉快），说自己愿意接手这个烂尾工程。后者回信说你可以捐款300万美元给我们，Trump觉得自己被羞辱了，他开始发动媒体对纽约政府低效 发起舆论攻击， 一个滑冰场竟然用了6年，花了1200万美元还要推倒重来。这招果然有效果，政府态度很快软化，答应将工程交给Trump来负责。Trump答应预算为300万美元，工期半年，可以赶在12月开业。接手工程后，Trump才真正 知道这个工程为何一拖再拖 ，首先是制冷方案两个选择，其一是现金的氟利昂系统，优点是能耗低，但是故障率高；其次是盐水系统，优点是可靠性高。此前项目组选择了前者，结果施工过程漏洞百出，比如制冷管由于施工出现泄漏，导致完全没有制冷效果。比如混凝土施工没有一次性完成，结果仅一个星期水泥就开裂了。1985年城市还花了20万美元请咨询公司来寻找解决方案，结果也是无疾而终，至此这个项目已经花了1300万美元，6年时间。无人接手，无人负责。Trump接手后，他雇请了专业滑冰场施工公司Cimco来接手项目，仅花了5个月， 滑冰场就开业了。 这段经历一方面体现了纽约市政府低效腐败无能，也体现了Trump热衷于公用事业，这也是为何后来参与政治更多原因吧。

目标全球最高楼。 1985年Trump大概花9500万美元收购了59-72街区一块地，卖家是一位阿根廷的富商，后者为了开发已经投入了1亿美元攻关成本，其中包括诸多捐款，但随着其阿根廷业务陷入困境，也不得不出售这块地，Trump仍然主要 看中这块地的位置。 他决定建设一座150层超高摩天大厦，为纽约赢得最高楼称号。此外，他听说NBC正考虑搬迁，且有可能离开纽约到新泽西，这可能是的纽约损失几千个工作岗位，Trump借坡下驴准备将这栋楼命名为Television City， 准备组个局 ：拉NBC入驻，以此为借口向政府对规划开绿灯，要税收减免等。结果，市长Ed Koch再 次给他开了红灯， 纽约市政府宁愿直接给NBC税收优惠（比如新泽西），也不愿意给Trump开绿灯。不过这个计划最终野心太大，NBC最终没有选择这里（估计也是觉得建不起来）。

交易的艺术。 从上文诸多项目我们再次看到了Trump组局想法和能力，他总是能找到一个3-4方合作的机会，然后向各方要好处，最终自己也得利。这就是Trump说的交易的艺术。主要以下几点：

• 野心要大：他父亲建设的中产阶级公寓，Trump觉得应该走高端路线。

• 安全边际：相对于赌博，他更喜欢开赌场。他第一个赌场和Holiday Inn合作就极大降低个人风险。

• 保留多个选项

• 了解市场，洞察市场：Trump说他不相信市场调研，但他会自己去问周边的人，自己做调研。

• 用好谈判技巧：比如不要显得迫切想完成交易

• 让位置为你服务：有好位置还不够，还可以自己打造现象级，主动造就名气

• 建立影响力：拥有关注度就是免费流量，就是生意

• 勇敢回击：针对不公积极回应

• 交付产品：按时按质按预算交付产品是Trump房地产核心竞争力之一

• 控制成本

• 享受过程

后记：杠杆太高损失不小

这本书出版3年后1990年，房地产市场进入下滑通道（看 【读书】万豪发展史：员工第一，细节决定成败 也是这会碰到的问题），而野心膨胀的Trump也因为 高昂的债务杠杆陷入危机 ，据说他当时银行贷款40亿美元，自己就担保了8亿美元。他开始进行为期数年的债务重组，期间虽然个人没有破产，但是Trump旗下六个项目（包括Atlantic City赌场等）都申请了破产保护，包括出让Plaza Hotel等所有权。1995年将旗下一些资产打包上市，到1996年逐步走出债务危机。1997年，父亲Fred将资产分给了4个子女，这部分资产2004年卖了7.7亿美元，可见其家财实在不少。Fred活了94岁，也是高寿。不过恢复后的Trump显然兴趣不在房地产了，他开始进入媒体行业，频繁出镜电视节目，其中最著名应该是操刀了商业真人秀 《The Apprentice》， 这个成功将Trump塑造为一个成功的商人。

简单总结，我们可能简单给Trump打个分：

商业能力（四星）。 Trump是个感想敢干的商人，且具备一定的理性思考能力，他在1975-1990年代美国房地产周期中抓住了触底反弹的趋势，从而崛起。但是，其作为商人并不是顶尖的，因为很快他就因为杠杆太高陷入困境，说明他过于激进，过犹不及。 截至 2024年，Trump资产包括1 1亿美元房地产， 10亿美元高尔夫球 俱乐部， 35亿美元股权（主要是Trump媒体集团， 经营Truth社交平台 ， 业务有限）。

媒体能力（四星）。 Trump年轻时候外表不错，且拥有充分自信和表现欲望，且人为名气对于做生意有好处，这些都是媒体天赋（他早年就曾经想去USC学电影）。此外，他可能很享受这种关注度，以至于1996年债务危机解除后开始聚焦媒体事业，出版图书（包括本书），打造了真人秀等节目。但媒体这部分给他积累了知名度和人气。

个人自律&道德85分（四星）。 Trump自己说不喝酒不抽烟，不熬夜，不参加Party，应该个人行为非常自律，这应该也是他78岁高龄还能够谈笑风生原因（时至今日，Trump5位兄弟姐妹有3位已经去世）。

政治经历&能力（三星）。 Trump此前没有从政经历，但恰好也是这个因素造就了他的成功，因为当时民众已经厌倦了传统温和派政客陈词滥调，需要改变。另一方面，Trump其实一直积极 参与 公共事务，比如他做房地产项目深刻体会了纽约市政府的低效，且有一点 看不过要自己出手意思，典型是纽约那个滑雪场项目。而他现在让Musk成立DOGE也有点那意思。