南京房价“6跌1平”后下半年看涨还是看跌？

"6跌1平"南京房价持续7个月止涨，多数板块购房门槛半年未动

在连降6个月后，南京房价首次出现了不涨不跌的平稳状态，国家统计局日前发布的70大中城市房价指数显示，6月份南京新房价格环比持平出现“零涨幅”，至此从去年12月至今年6月，南京房价“6跌1平”，环比已有7个月停止上涨，此前“6连跌”的累计降幅已达到1.1%。同比涨幅也大幅收窄，从去年12月的41%缩减至今年6月的仅有13.6%。

半年多止涨也意味着花同样的总价，从去年年中到今年年中，能买到的房子面积差别并不太大，和去年底相比甚至还有提升，假设一套房子去年6月的时候单价2.5万元，200万总价能买80平米房，按照南京房价的平均变化幅度，到去年12月只能买68平米，而到今年6月又能买到72平米了。

在房价止涨的7个月里，无论是各板块的房价门槛，还是南京楼市的房价金字塔，从去年底直到今年年中也基本没有太大变化：

此外本月初每日楼市也曾统计过各板块的最新购房总价区间，这一区间从年初至今也全线未涨，有的板块由于上市楼盘不同，甚至还会比以前低一些。

今年以来70多盘推2.7万套“限价房”入市，超40家楼盘一年均价未涨

近半年多的房价止涨，完全得力于限价执行严格，据每日楼市此前统计，上半年南京全市共有155家楼盘先后领取了住宅房源销许。其中62家楼盘半年内销许价格一直未涨，还有5家纯新盘定价严格限制在区域"红线"以内，成为上半年南京楼市送出的"限价盘"、"福利盘"，这些楼盘推出的房源总计达到了25092套，占到2.9万套上市总量的8成以上。

▼1-6月南京楼市“限价盘”一览：

直到下半年开局，这种趋势仍没有变化，本月至今共有18家住宅楼盘新领销许推房，其中15家楼盘销许价格全线“零涨幅”，这些楼盘的推房量达到2254套，再度占到本月上市量的75%。

▼7月新增“限价盘”一览：

每日楼市统计发现，近一年来南京各板块有多达42家楼盘销许价几乎未涨，有的相比去年还略有下降，不少楼盘从入市到收官几乎都没能涨价，例如江宁的龙湖春江郦城首批房源入市价格2.85万元/㎡，知道今年6月高层房源收官，均价仍为2.95万元/㎡；新城保利天地去年6月首次入市销许均价约1.6万元/㎡，到今年3月收官均价仍为1.67万元/㎡，城北燕子矶招商1872公园里从去年入市到今年收官均价一直维持在2.46万元/㎡，城南万科都荟南苑去年入市到今年收官均价也一直未超过3.5万元/㎡，还有江北的融创臻园去年入市至今均价一直在2.3万元出头没变化，仙林的恒大龙珺本月收官均价2.74万元/㎡，也和去年首推时价格差不多。河西的多家楼盘更是从去年一季度开始就受到限价制约，最近一年基本全线价格走平。

下半年南京房价如何走？看稳看涨各有三个理由

下半年开局，南京的房价首次结束了6个月连跌的趋势，出现了不涨不跌的企稳现象，这是否意味着下半年的房价将恢复稳中上涨？对此业内理由看法不一。有的认为有回涨可能，在此前省物价部门的问卷调查中，久有 48%的专家预测南京三季度房价将稳中缓升， 但与此同时也有很多理由认为上涨动力不足。

在上涨动力不足这方面，有三个理由值得关注，首先 从热点城市的房价走势上看，单纯一个月跌幅“归零”并不能说明以后就会止跌回涨 ，例如北京、上海、深圳、福州此前都曾经有过房价“零涨幅”，但上个月依旧是下跌，省内的无锡此前5月份还曾环比上涨0.2%，6月又随即下跌0.3%，杭州的房价也呈现有涨有跌的波动趋势，这种涨跌波动也有可能 成为接下来的常态。再结合近期限价状况看，7月房价下跌或持平仍是大概率事件。

其次是 银行信贷根本无法为房价上涨提供支持 ， 6月南京地区17家银行中，首套房平均利率折扣为9.88折。近8成银行取消首套利率优惠。二 此前尚有优惠利率存在的紫金农商、邮储、交行等银行，目前已经纷纷缩减房贷额度和优惠名额，即使有些银行的贷款还有折扣，但放款很慢，房产中介往往会建议购房者干脆就申请基准利率。房贷收紧将直接对买房需求以及市场心态产生影响。

第三个理由则是 开发商跑量需求与日俱增 ， 上半年至今很多楼盘是持续不断推房，并且在短时间内就已经清盘收官，包括万科翡翠公园、龙湖春江郦城、保利西江月、新城香悦澜山等在内的多家楼盘，半年内推房都达到两三次，7月份至今又有恒大龙珺、万科都荟南苑等项目推出了最后一批住宅房源，这些楼盘从去年入市到眼下收官，时间也不到一年。此前出台的“宁十条”已明确提出，要加快已开工地块建设速度，尽快形成有效供应，同时继续执行目前的住房价格备案政策，对申报价格高于区域水平的房源进行价格指导，这也意味着无论是加大供应还是限价，南京楼市的调控力度都不会放松，这也使得越来越多有房源待售的开发商放弃观望心态主动出货。

此外有统计显示，下半年南京楼市的新房供应量保推房项目守估计将达3-4万套，预计会有160多家推房，其中包括40多家纯新盘，与上半年150多家楼盘推房的数量差不多，面临调控和上市量放大等压力，下半年开发商加快跑量的需求也将大于上半年。而且为了能够及时出货，开发商甚至可能会低于前期价位来申报销许。

房价上涨动力不足也体现在二手房市场，6月份南京二手房住宅价格指数环比上涨0.6%，业内统计显示6月南京4个区域环比上个月出现了小幅下跌，其中雨花台区环比降2.25%，栖霞区环比降0.6%，玄武区环比降0.56%，包括之前一直涨幅比较大的六合区，也降了0.83%。据经纪人透露，虽然目前不少热点区域二手房价格仍高于限价新房，但无论是成交量还是带看量都有明显的下降，成交周期变长，部分买家在政策出台后选择观望，等待价格回落。而卖家在房子卖不到预想的价格之后，便选择不卖了，市场完全进入了博弈阶段。

不过对于看涨下半年的南京房价，至少也有三个理由，首先是多数 公证摇号楼盘的热度依旧不低 ，尤其是那些长期限价的项目和中低价刚需盘，近两个月时常出现低于两三成的摇号中签率。以至于有楼盘提高买房门槛，虽然行情整体降温了，局部的市场需求依旧具有相当热度：