正文
某日，你收到一条重要资讯：
2019年，截止到9月份，全国破产房企共331家，其最主要的原因是房地产企业“融资”管控越来越严格，开发商没钱，资金链断裂，大面积破产不可避免。
从国内房企的资金结构来看，房屋预售款和按揭款占比达到40%以上，是绝对的大头，如果开发商能够“高周转”，出货速度够快，咬紧牙日子还能过下去，这是开发商仅存的希望。
然而，我们观察到，八月份“合肥二手房停贷”，近期各大银行严查“信用卡资金流向”等，都是在向“个人住房贷款”这一块发力，也就是控制“房屋预售款和按揭款”。
对开发商而言，这绝对是雪上加霜，最后的希望可能也要破灭了。
釜底抽薪，全面围堵，没有最惨，只有更惨，这是一个大的背景。
据非权威人士透露，“窗口”指导意见是将房地产开发贷规模控制在2019年3月份的水平（3月底房地产开发贷余额为10.85万亿），被银行抽过贷的朋友都知道这是什么感觉。
这个大背景下，降价促销-回款-活下去，几乎是房企唯一的选择。
上面，我简单描述了当下房企的融资环境，你能从中得到什么信息？
又能做出什么判断呢？
思考20秒
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作为一名老韭菜，至少可以得到几个信息。
第一，房企融资环境还在恶化，资金不足的开发商年底之前一定会放量“特价房”进行回款。
第二，我所在的城市也可能面临“二手房”停贷，或者提高首付比例。
第三，“特价房”大多要求全款或者极高的首付比例，我要马上着手归拢现金，准备买入。
第四，继续观察，等待时机。
【可能二手房停贷城市名单如下：
北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳。
】这些城市正在开展银行房地产业务专项检查工作。
如上，当下楼市环境整体很差，这是普遍共识。
那我问一个问题，现在是该买房呢？
还是该卖房呢？
很多人马上开始犯嘀咕，摇摆不定。
标准答案是：
低买高卖，你认为当下房价低你就买进，反之卖出。
一、老韭菜之歌
你之所以犯嘀咕，是无从判断高低，心里没有标准价值体系，未来充满不确定。
所以，如果你要通过房产投资赚钱，至少要明白以下几个道理。
1、一切财富都是主观的，“因为”你认识到了买房可以赚到钱，“所以”你买房。
“认知”之外是一片荒芜，没有人可以描述“认知”之外的世界，更别提“认知”之外投资赚钱了。
买房赚钱这个事，你必须从“认识”它开始，如果认识到位，理应你发财，反之，血本无归你活该。
2、个体对投资回报的预期不同，投资决策可能完全相悖。
专吃“老破小”的流派，流动性是第一指标，好出手最关键，更注重技术操作。
专攻“老破大”的流派，低单价是王道，天下户型唯大不破，买来放着，你爱买不买。
只买“远大新”的流派，主要靠暴击吃饭，成也“远大新”败也“远大新”，新区专家。
专注“高大上”的流派，都是情绪控，只买贵的，不买对的，姐高兴。
研究“小产权”的流派，比较边缘，主要靠“手段”吃饭，手段高明，自然利润大。
霸气“拆迁流”是大哥，其他流派统统靠边站，这个流派能做到年化20-40%的固定回报，主要靠ZF关系吃饭，牛逼克拉斯，天下我第一。
人们看到的利润点不同，投资决策也截然不同，鄙视链普遍存在的今天，永远不要低估对面的老头，在他的眼里，可能对面也坐着一个2B。
3、小利润靠技术操作，技术操作是可控的。
在你生活的城市，如何发现笋盘？
如何谈判？
如何“压制”房东，低价入手？
如何“感动”客户，高价出手？
如何贷款？
如何装修？
如何规划资金？
等等等等……这些都是技术操作，每一步正确的动作都可以节省费用，增加利润。
“技术操作”万分辛苦，一顿操作猛如虎，能带来的利润可能仅有5%，最高15%几乎是极限值，好的一点是，技术操作是可控的，熟能生巧。
真正的“炒家”很苦很苦，不仅仅是物质上的付出，精神上的长期孤注一掷可能是致命打击，谁炒谁知道。
娴熟的“技术操作”需要长期实践才能习得，这个没有速成秘籍。
4，大利润靠趋势把握，趋势只能等待。
2016年能做到投资翻翻的人多如牛毛，记得当年东北老张空手套富力X城，40万本金入场，100万利润出场，用时仅仅三个月零四天，其中考察用时半个月。
到2019年，买房能有20%回报就已经非常满意，老张也很着急啊！
人还是哪批人，“势”不同了。
上上周末，老晋房产观线下沙龙，我详细讲了“趋势”的把握，“多项指标持续对比可以观察趋势，多渠道信息对比可以把握趋势”。
趋势是单向行为不断积累的结果，趋势起于“理智”，转折于“狂热”，回落于“韭菜不够用了”。
千万不要尝试用你的理智去解释趋势，因为爱“凑热闹”的缘故，绝大多数时候人类都是集体无知，甚至疯狂的。
天朝楼市盘子非常非常大，如果没有公器参与，任何个人团体都是带不动的。
趋势可遇不可求，不受控制，我们能做的只有等待。
如果你理解不到这一层，注定你待割的命运。
趋势是利润的大头，买房翻翻靠这个。
5、利润是对风险的补偿，经济学没有兼得。
一切你能看到的利润背后都隐藏着对等的风险，每个你看到的风险背后都隐藏着对等的利润。
利润=风险，是一切交易成功的前提，包括“讲道理的交易”和“不讲道理的交易”，经济学没有兼得，“当下”这一刻发生的任何投资决策都是聪明的，对等的，公平的。
你用今天的“认知”去评判昨天的决策，昨天永远不完美。
用别人看到的“利润”去评估你的“风险”更不可取，他爸叫李刚，你爹叫啥？
算命先生的生意，破财消灾听过吧，财破了，灾销了，财和灾达到平衡，交易就能成功。
一句话，只有利润没有风险的事情不存在，赔得起才能去博利润，否则就回家睡觉。
6、张大眼睛，别做瞎子。
我有个老乡的朋友，在北京漂20多年了，工资从300涨到6000，还是没房子。
在他眼里，再大的利好都是利空，都是楼市崩盘的信号。
现在在帮厂子看大门，住宿舍，糊里糊涂一辈子快过去了。
这就是典型的张眼瞎，看不到东西的。
反之亦然，在多军眼里，任何利空都是利好，房价大跌，不存在的。
生活中更是这样，狗咬吕洞宾不识好人心的事情常有发生，想想看，为什么？
无论你怎么做，人们只会看到他愿意看到的东西，其它都屏蔽过滤掉了。
物以类聚，人以群分，为什么？
瞎子聚会，凑热闹。
人类是非常神奇的动物，80%都是张眼瞎，看不见东西的，任凭你怎么启发，都无济于事。
剩下的19.9%，是张着眼睛说瞎话，能看透，但是不讲真话，以“砖家群体”为代表。
最后的0.1%，眼睛雪亮，控制不住爱讲真话，以任志强为代表。
独立判断是守护财富的前提，无论涨跌，能为你负责的只有自己，张大眼睛，别做瞎子。
7、老韭菜心得
关键的、重要的、正确的，永远都是少数派。
次要的、普通的、错误的，永远都是多数派。
人之道损不足以奉有余，不是你收割，就是收割你，没有例外。
二、城市选择
投资房产实践，首先是选择城市。
中国首选当然是北京，其次是深上广，再次是天津、成都、重庆、武汉、西安、郑州等国家中心城市，杭州、沈阳、青岛、厦门、南京等续选国家中心城市，再次是大多数省会城市和无锡、江苏、宁波、东莞、佛山等经济强市，最后是环线卫星城市。
满足投资条件（主要是房票），并基本符合投资预期的城市清单列出来之后，就可以选择指标进行对比进行筛选对比，最终选出意向的城市。
这里主要参考的数据有GDP、收入水平、人口流动、产业机构、国家定位，整体规划，待建和在建进度等，主要看增量，增速越快越优先。
再细分指标的话，还包括人文环境、自然环境、法制环境等等，这里主要看“存量”。
中国城市选择相对简单一些，因为一二三四五六线顺序已经排好了，百度一下就可以，篇幅原因，不展开。
本篇以北京市通州区为范本进行分析，重在分析方法。
三、区域选择
在区域选择中，最重要的指标是城市规划和在建规划，这部分信息需要平时积极关注，日记月累积累，自然而然就能发现你所在城市的机会。
比如说，通州区2015年7月11日被确定为北京城市副中心，是老大的两个千年规划之一，再看看当年的房价，只有两万多哦，老韭菜都懂，抓紧时间进场是当务之急。
时间到了2019年，通州均价4.5万，各区比较，按照通州的定位和规划，依然是价格洼地。
详细的调研需要下点功夫，篇幅限制，参考一下以前是文章，这个必须看一下，否则后面无法继续，点链接即可：
通州人口大爆发，机不可失。
（文章中看房团活动已经过期，请勿报名。
）
三、板块选择
在城市和区域选择中，至少要对目标城市建立大概的印象，老城区、新城区，重点潜力板块在哪里，必须心中有数。
需要两个工具，一个是高德地图获得直观实景，一个是链家官网获得即时房源和价格信息。
通过链家官网，得到下图，链家已经分好了板块，以此为参照即可。
通过高德，得到下图，东南西北四界非常清晰，颜色较深，轮廓清晰的是新城区，颜色较淡又模糊，连成一片的是老城区。
卫星地图相比平面地图更为直观，尤其是对地形不平整的城市。
例如重庆这样的山城可能16层楼没电梯，1楼是1楼，8楼也是一楼，从半山腰进去的。
还有楼顶是一楼的，直接从楼顶往下走入户的。
另外，高德地图可以直接呈现商场、医院、学校、道路、地铁站、公园、路况等信息。
通州区的重点板块有三个，第一个是核心商务区（在北关、武夷、万达三个片区的结合部），第二个是市政府（属于武夷花园片区），第三个是环球影业（属于临河里和九棵树片区）。
比较之下，最有潜力的区域是“商务核心区”，这个区域在北关、万达、武夷、潞苑之间。
锁定这个区域之后，进入下一步，选盘。
四、楼盘选择
板块选完，到了楼盘选择。
链家房源地图再放大，可以得到以下图片，每个小区的具体位置、均价、楼座分布、户型分布、历史成交、商业配套、学校、交通等等都可以具体呈现。
