作者：
战雪
来源：
中国指数研究院（indexsoufun）
房地产的终极规律，是人口变化和迁移的规律。掌握了城市人口变化的秘密，也就掌握了当地楼市的密码。
今年初刚经历过楼市疯狂过的北京，被国家定位为“世界级城市”，其人口承载量是发展过程中的一个突出问题。
如何在发展的过程中，对城市的人口格局进行平衡？我们可以从老牌世界级城市——纽约的人口变迁过程一探究竟，为北京、上海等国内大城市提供参考。
众所周知，
人是城市及其房地产市场发展的基础，如果能够找到人口变化的规律，那么城市及楼市的发展也就可以预见了。
本文通过研究世界级城市发展典范——纽约的发展史，跟随其发展路径中人口的流动，以期找到人口变化的普遍规律。以纽约为鉴，结合同样定位为“世界级城市”北京的发展现状，探究国内大城市在跨级发展过程中人口格局如何重塑、平衡。
全文逻辑很简单，通过观察纽约全市及各区人口数量历史变化数据，划分城市发展阶段，再进一步探究每个阶段推动人口流动的主要因素，总结人口流动规律。
为了方便大家对文章的阅读理解，文章的开头要先交代下纽约市及其各区基本情况：
纽约市是位于美国纽约州东南部大西洋沿岸的一座城市，它占据着很多“第一”和“之最”的头衔，是美国第一大城市及第一大港，是世界第一大经济中心，也是世界的金融中心。
它拥有世界第一大的交易所——纽约证券交易所，它的地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一……
纽约市有曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、斯塔滕岛五个行政区。
注：图中人口、面积、人口密度均为2016年数据
资料来源：中国指数研究院综合整理
介绍完纽约的基本情况，首先看一张纽约市整体人口数量及增速图：
图1：1790-2040年纽约人口数量及10年累计增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
从这个图中可以看到，纽约1790年至今的200多年中，人口经历了4个阶段的变化：
▲ 1790-1910年
人口快速增长，年均增速为4.8%，从1790年的4.9万人增长到1910年476.7万人；
▲ 1910-1950年
增速明显放缓，年均增速仅为1.4%，到1950年人口增长至789.2万人；
▼ 1950-1980年
人口止增转降，年均降幅为0.35%，到1980年人口下降至707.2万人；
▲ 1980年以后
人口又转为平稳增长，到2016年人口增长至853.8万人。
是什么推动纽约人口发生这样的变动呢？
为了剖析原因，我们需要进一步看下各个时期纽约市人口在各区是怎样流动的。
图2：1800年至2040年纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
从各区人口增速图中可以看到1800年至今的200多年内纽约市各区人口博弈发展经历了以下四个阶段的变动：
接下来我们逐一展开分析每个阶段，探究每个阶段下推动纽约人口流动的因素是什么。
第一阶段（1800-1910年）
区位优势、时代背景及产业革命吸引人口聚集
图3：第一阶段（1800-1910年）纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口变化：
移民潮、交通及产业革命推动下，纽约市整体及各区人口均大幅增长。
（1）移民潮带来城市生命力
19世纪是纽约城市发展史上的重要时期，在这一时期纽约市人口激增，由1800年的7.9万人增长到了1910年的476.7万人。
从图中可以看到19世纪五六十年代纽约人口增速达到历史巅峰，尤其布鲁克林区和布朗克斯区人口增速分别于1850年和1860年出现波峰。
19世纪上半期工业革命在美国东部沿海地区蓬勃开展，并于50年代掀起了工业化热潮，有力地推动了美国资本主义大发展，推动大批欧洲人移民美国。
作为美国最大城市，纽约在工业、商业、金融业等各方面都取得了巨大成就，而且又是移民踏入美国的第一站，自然成为外来移民的聚集地，使得这一时期纽约市迎来接收移民的高峰期。
移民不仅构成了纽约市五彩缤纷的世界，也为这一时期纽约市的经济增长做出了巨大的贡献，为纽约市成为世界经济中心提供了人力资源保障。
（2）交通革命拓展纽约商业贯通力
也是在这一时期，从纽约市发展大局考虑，纽约市所在的纽约州政府修筑了长达4000余公里的公路，将纽约市与州内的不同地区连接起来。
之后又修筑了伊利运河和与之互补的伊利铁路，使纽约市的腹地得以扩展到北美著名的五大湖水域及其周围广阔富饶的农业区。
交通运输网的逐步完善，使纽约市成为了连接美国东西部地区的商业枢纽，同时为人口流入纽约市提供了交通保障。
（3） 产业革命提高纽约人口吸引力
纽约市完善的交通体系也促使蒸汽机被引入并得到广泛的应用，为工业革命的开展奠定了基础，19世纪中叶在工业革命的推动下，纽约市制造业快速发展起来。在19世纪末纽约市已成为美国第一大制造业中心。
由于纽约市自然资源缺乏而劳动力、资本充足，纽约市制造业以劳动密集型、资本密集型的轻工业为主，形成了以制糖业、出版业和服装业为主要支柱产业的产业格局。此类制造业的繁荣又吸引大量人口到纽约市就业，纽约市人口得以快速增长。
第二阶段（1910-1950年）
市内区域发展失衡，交通完善提高流动性，人口向郊区扩散
图4：第二阶段（1910-1950年）纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口变化：
曼哈顿人口外溢到城内其他区，区域间人口趋向均衡，纽约市人口整体增长。
（1）第一阶段的产业集中、移民潮涌入导致曼哈顿人满为患，区域间发展失衡，曼哈顿人口外溢至其他区是必然选择
第一阶段已经提到，纽约以劳动密集型产业为主且主要分布在曼哈顿，这吸引新一波移民潮+第一次黑人大迁徙，促使曼哈顿人口暴增。
1880-1919年，约有2300万欧洲移民来到美国，由于纽约整体经济实力强劲、就业机会充足，纽约成为南部黑人向北部迁移的首选之地。
尤其产业集聚的曼哈顿岛，在短期内人口爆炸式增长，成为世界上人口密度最高的地区，人口激增和住房拥挤导致城市公共服务设施面临前所未有的压力，居民生活质量降低。
中心城区曼哈顿岛人满为患，而其他区域却没有得到充分开发，郊区大量土地闲置，城市内各区发展不均衡态势加剧，最终促使曼哈顿人口外溢到周边区成必然选择。
不均衡的具体表现如下：
表1：1910年纽约各区面积及人口
（2）地铁扩建及小汽车的普及是推动这一时期人口外溢的关键，其连通了曼哈顿与外围各区，打破了城郊发展界限
地铁网和通勤铁路网双线系统扩建起到关键作用。1913年地铁网和通勤铁路网双线系统扩建使纽约市快速交通的总里程增长两倍有余，由296英里增加到618英里，覆盖了除斯塔腾岛之外的全市各区，同时承载容量扩充三倍，布朗克斯、布鲁克林、皇后区等外围各区拥有了与曼哈顿岛直接相连的地铁线路。
小汽车普及，为城郊发展开拓了新局面。在轨道交通建设初期，纽约城市空间是沿着轨道交通沿线轴向扩展，私人经营的轨道交通与房地产开发相结合，中心区人口得以疏解。
然而，1920年以后，小汽车逐渐普及，打破了城郊沿着轨道交通沿线发展的局面，使得城郊沿着城市的各个方向进行土地的大面积开发，开发商在利润的驱使下在郊区进行低密度的住宅建设，这时不可逆转的大规模郊区化开始。
经过这一时期前20年的人口外溢后，中心区曼哈顿人口密度明显下降，其他区人口密度上升，尤其临近曼哈顿的布鲁克林和布朗克斯区上升明显。
图5：1910、1930年各区人口密度对比
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
人口外溢到一定程度后，各区开始均衡发展，1930-1950年各区人口均有一定幅度的增长，城市整体人口也在增长。
第三阶段（1950-1980年）
纽约大城市病加剧，制造业外迁，人口向周边城市转移
图6：第三阶段（1950-1980年）纽约城市各区人口增速
数据来源：美国人口调查局，中国指数研究院整理
