大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。
也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，
今天聊聊广州2024年卖的最好的改善项目，也是一个我自己很喜欢的项目保利天瑞。大家如果2025年有计划上车天河东可以扫码加我微信喝茶交流也可以拉你进天河东买房群。
记得两年前我刚入行做抖音的时候，当时的广州买房逻辑是珠金琶永远的神，哪怕是老房子也是越老越有价值，广州东部，天河区，珠江新城，天河公园，金融城，广园以南这些关键词，就是正确的买房公式，如果你不按照这个逻辑走你就是大怨种，不管线下各家友商是什么流派卖房，但是在线上做流量输出的时候，基本全广州大小博主都是统一这个口径的。
当时广州市民的信仰就是买进珠江新城，最不济也要搞个广园以南的地段，广园北边哪怕各方面都还不错的汇景新城都被描述成了流动性差资产，反正绝对不在当时互联网主播的推荐清单里，但一定是在很多互联网主播的劝退清单里。
放在现在来看的话，整个广州房价已经下跌了百分之30的情况下，广园北地段，汇景新城板块的保利天瑞能卖出这个成绩，着实是意料之外但又情理之中。
先说说保利天瑞为什么能卖的成功吧，也就是它自身有那些优势又占到了那些天时地利。
我觉得保利这个开发商不愧是大开发商，对市场的判断以及对产品的定位还有销售策略都是非常牛的。这个项目在2023年出来的时候最大的轰动点就是定价合理。
首开7字头均价8万左右的单价比起同板块的汇景新城二手房挂牌价还要低，开发商很聪明的，它知道汇景新城其实二手房流速并不好，挂牌价高，产品面积偏大，总价偏高所以汇景板块一直不是广州热门二手板块，保利他们在汇景后面之前还有个项目适合乔鑫一起做的，叫汇景台，现在已经是现楼了，也完全没有了市场声音。这个项目就是保利和乔鑫一起合作的项目，保利要卖乔鑫要留，价格不降，错过了最佳出货时间，现在别说不降价了，就算降价也不一定卖的掉。汇景台定价13万多，这些都是在帮保利天瑞抬轿子的。
其次就是这个项目地块大小合适，不是那种郊区巨无霸地块，容积率也不高，正好做出了这几年中心区几乎没有的带大花园的社区，而且做的都是板楼小高层的产品，就凭天河区，大花园，小高层，板楼这几个关键词，就注定了这个项目不会难卖，广州之前都还是以塔楼为主，一下子让本地市民甚至汇景的客户都眼前一亮了。
然后就是保利做产品和做营销的功力确实是国内顶级开发商的存在，整个项目走的中式园林路线，直接把楼盘的调性拉起来了，整个项目的展示面非常哇撒，直接先花几千万盖了个会所，算是这一波会所卖房或者是卖会所的开创者了，霸气的门头，超五星级酒店配置的健身房，泳池，会客区等等这些配置，从项目门口的迎客松开始，一般的客户我说实话就像男人看到美女一样，除非你是霸道总裁，否者百分之90的普通改善客群都会被这个开发商特地想给你看的展示面个唬住，我聊过很多客户对这个项目的看法，都是第一次来就有想买的冲动那种。也确实把汇景新城本就不多的二手购买力还有华景新城大户型和天河公园西门的这些购买力割的干干净净。
在整个2023年-2024年初感觉在广州1000万级别的改善市场这个项目就是无敌的纯在，但是随着进入2024年下半年开始，市场在变差，对手又多了很多很多，而且新出的对手不管是会所还是户型这些都开始全面超越天瑞，这个项目应该是开始走下坡路的，所以整个23年都没有开渠的，24年贝壳渠道也上了。这个不用解释，就是流速下降不好卖了，但是它还又一张教育牌可以打，随着9年一贯制的省实学校官宣，又装上全国房产新政推出，整个2024年6月份天瑞卖的是很好的。
从市场表现就能看出这个楼盘的受欢迎程度，毫无疑问，这个楼盘是受欢迎的，是个不错的选择，大家都用真金白银投票这个也是事实。看到这里你们不要以为我这篇是广子，上面写的都是我看到的客观存在的情况，我只是事实求是的记录一下。下面也开始盘一盘这个楼盘的缺陷。
首先还是地段，我说的地段的意思是地块本身所在地的意思，我相信去现场看过这个项目的小伙伴大概都知道我在说什么。
