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正文：
12
月
11
日，融
360
发布《
2018
年
11
月中国房贷市场报告》。报告显示，
2
018
年
11
月全国首套房贷款平均利率为
5.71%
，与上月持平，意味着全国首套房贷利率结束了
22
个月以来的
“
连涨
”
，出现见顶的信号！
另外，11
月全国二套房贷款平均利率
是6.06%
，
相比
上月回落
1BP。
全国房贷利率最低的城市排名分别是
上海
5.19%
、厦门
5.42%
、大连
5.44%
、福州
5.46%
、乌鲁木齐
5.47%
、北京
5.47%
、太原
5.53%
、昆明
5.54%
、深圳
5.61%
、广州
5.62%
。
首套房
5.71%的利率高于
4.9%
的
5
年期以上贷款利率，
但低于
2014
年
7.03%
的高点
，所以说现在处在的位置比较纠结，即可上也可下。
一、
今年以来，楼市发生了很多变化，表现在
1
、一二线城市房价出现明显的下跌压力，比如厦门、杭州等城市，这是近几年很难见到的；
2
、截至今年
10
月，全国土地流拍数量达到
758
宗，流拍率甚于
2014
年；
3
、不少开发商开始打折促销，房子卖不出去？
4
、与往年不同的是，今年的经济下行压力比以往要大，按理说提升楼市温度的动力上升。
二、
当前房贷利率见顶甚至出现的下跌是对宏观经济政策的反映，今年以来央行的多次降准以及定向降息，客观让银行保持较高的流动性，但在资金传递
“
央行
-
商业银行
-
实体经济
”
的链条下，虽然央行投放的流动性不少，
但考虑到实体经济欠佳，商业银行缺少较好的贷款项目，惜贷惧贷，结果资金挤压在银行系统内部。
三、
在银行出现资产配置荒的情况下，房贷作为银行一种优质资产反而能崭露头角。央行数据显示，
2017
末，个人住房贷款不良率为
0.3%
，低于银行整体不良贷款率的
1.85%
，所以房贷一方面坏账率低，另一方面由于房贷金额较高，容易在现阶段得到银行宠爱。
四、
今年
8
月份，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣，从
95
折降至
9
折，后来虽然被证伪，但也反映了目前银行希望增加房贷比重，原因除了房贷是较为优质之外，还在于 目前银行资金成本不算太高。
五、
如下表，今年以来，作为反映银行资金价格的
10
年期国债收益率从
4%
的高点下降到目前的
3.2%
，有研究表明，房
贷利率阶段性峰值滞后
10
年期国债利率峰值大约
2
至
3
个季度左右。
当下就是市场利率走低引导房贷利率下行的时候。
六、
展望未来，宏观经济环境
+
资金面情况制约了银行主动上调房贷利率的欲望，但这只是银行的动机，
在房地产调控从紧的环境下，预计未来房贷利率可能下跌，但空间是非常有限的。
七、
本月，一年一度的中央经济工作会议将会召开，我的预计是高层可能会调低明年的经济增长目标，比如
