未成年人签订的抵押合同是否有效

山东高法 · 公众号 · · 2024-11-16 00:06

正文

现行法律对抵押人的身份并无限制，未成年人亦可作为抵押人，父母以监护人的身份授意未成年人签订抵押合同并不违反法律禁止性规定。与此同时，我国现行法律规定监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任，若未成年人的监护人擅自抵押未成年人名下的房屋且损害了未成年人的合法利益，理应由监护人承担赔偿责任。但是，对抵押合同效力如何认定，关涉未成年人与抵押权人利益平衡，法律并未予以明确规定，审判实践中也存在较大争议。

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案情简介

钱某系未满十八周岁的未成年人，个人名下有一套独立的商品房，父母离婚后一直随母亲杨某一方生活。杨某从事商贸生意，因资金周转需要向当地某商业银行借款40万元，钱某自愿为该笔借款进行担保，并同意以其名下房产作为抵押物，借款合同下方借款人、担保人栏分别有杨某和钱某的签名、捺印。嗣后，双方亦到相关部门依法办理了抵押房产的他项权登记手续。借款到期后，杨某未能按期偿还借款本息，该商业银行联系钱某并主张抵押权利，钱某不服遂诉至法院。

该商业银行认为，虽然杨某授意钱某签订案涉抵押合同的行为明显损害了未成年人钱某的合法利益，但法律也仅规定了由监护人杨某来承担相应责任，并未明确规定监护人不当处分被监护人的财产即为无效，无法得出案涉抵押合同无效的结论。有证据证实杨某、钱某是在共同在场的情况下签订抵押合同、办理抵押登记，因此，该商业银行在签订合同时并无主观恶意，亦不存在明显过错，案涉抵押合同依然合法有效。

法院判决

法院的生效判决并未采纳上述观点。判决认为， 判断案涉抵押行为是否有效，关键在于判断监护人的行为是否符合“为被监护人利益”。 抵押权人主张抵押合同有效，应举证证明监护人处分被监护人财产没有损害被监护人的利益，虽然法律、行政法规不禁止用未成年人的房产进行抵押，但非为被监护人的利益不得处分被监护人的财产是一项基本原则，除非交易相对方主观善意。本案中，该商业银行对该抵押行为是否会使未成年人获益应负有审慎审查义务，但该商业银行审查时关注的并非是该抵押行为是否符合“为被监护人利益”，而是未成年人钱某是否具有还款能力，明显存在过错。该商业银行明知钱某系未成年人，仍同意以钱某的房产为杨某的借款进行抵押，根本不存在办理抵押借款的初衷是为了被监护人的利益。据此，法院最终认定案涉抵押合同无效。

笔者认为，讼争房屋系钱某安身立命的居所和重要个人财产，我国法律法规对房地产的买卖、抵押等处分有着严格的规定，钱某作为限制民事行为能力人，其年龄、智力尚不足以独立实施房地产抵押行为，该抵押行为也不属于纯获利益的民事法律行为。该商业银行在订立合同及发放贷款时，未谨慎审查担保人钱某的民事行为能力、监护人杨某的贷款用途是否符合民法典第三十五条所确立的监护人处分被监护人财产所必须遵守的“最有利于被监护人”的原则，在杨某实际借款时明知其借款用途为商业用途仍予以放贷，显然存在重大过错，不符合无权代理情形下相对人“善意且无过错”的表见代理构成要件，不属于法律所保护的善意相对人，该抵押担保行为自然对钱某不发生法律效力。

判决作出后，审判法院还专门向当地金融监管机构发送了司法建议，针对相关问题实施源头治理，规范业务操作，依法保护金融机构和金融消费者的合法权益，并得到了金融监管机构的高度重视，实现了法律效果和社会效果的有机统一。

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作者：陈其海

来源：江苏法治报、民事审判

编辑：石慧

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