应粉丝要求，发一篇演讲稿，用心看，干货满满。
2018年3月24日，“文杰淘楼”创始人、深圳壹地产总编辑
陶文杰先生
，深港两地资深房地产人、深南道68号业主：
地主佬姜晓明先生
， “择房记”创始人、公寓专家
Kenny，
在万科深南道68号（41楼天际营销中心）举行了一场主题为
《2018年楼市投资原点价值》
的论坛。
Kenny
在这场论坛上，对
深圳公寓能不能买，什么样的公寓，涨幅不输住宅
进行了分享。
今日奉献给广大
Kenny择房记
的粉丝们。
KENNY：今天的主题是
不限购不限贷投资产品公寓
，Kenny
投资了四年
公寓物业，对这方面绝对有着举足轻重的话语权。
很早以前我就在房网论坛写下帖子，科普想要买公寓的购房者，帖子的名字叫做
《不限购不限贷物业的投资价值，不懂的你们就不要忽悠人了》。
这篇帖子的阅读量是
36万
，科普了深圳无数想要投资不限购不限贷的投资者。
今天我重点跟大家谈一下不限购不限贷物业的投资价值以及投资前景究竟如何。
我知道很多人很关心这个问题，目前深圳限购限贷这么严，很多人根本没有指标买深圳的住宅。
或者他想买多套的情况下，只能考虑公寓，但谁都不知道这种物业的投资价值究竟怎么样。
很多专家不愿意谈这个问题，是因为他们没有实操过。
我相信所有专家都买过住宅，但玩过不限购不限贷物业的专家非常少，所以他们不愿意谈，避免掉坑。
深圳限购严，当你房票用完，又想投资房产，只能考虑公寓。
Kenny投资了四年公寓，总结出四条不限购不限贷一定赚钱的法则。
如果你们对这种物业有兴趣可以好好听一听，把这四条定律记下来，贴在你家床头，今年不多说，赚个七位数绝对是可以的。
首先，我先给这种物业正个名，你们说它叫公寓，其实这是错误的叫法，因为住宅中也有很多是公寓，但它是限购的，
这种物业的真实学名叫做“商住两用房”。
“商”字摆在“住”字前面
，这就是它能不限购不限贷的重要原因。
投资这种物业一定要看重它的商业性质
，打个比方，旁边就是深圳的购物胜地东门，问一下在座各位，你们愿意住在东门吗？
大家都不愿意，因为
东门商业繁华，非常吵，小孩和老人没有任何活动的地方，这里宜商但不宜居，所以东门的房子涨幅非常慢。
目前深圳均价5.4万的情况下，东门还有2.8万单价的房子，租金非常高，房价就是涨不起来。
买住宅，要离宜商的地方远一点，无论是东门、华强北还是万象城，宜商的地方不宜居。
但是如果买不限购不限贷商住两用物业就要反过来操作，你要去商住价值高的地方。
因为这种物业可以注册公司当办公室用，随着未来的发展，越来越多年轻人不愿意上班。
比如做个主播，或者像我一样搞搞自媒体，这些想要创业的年轻人对这种物业的依赖性非常高，现在的年轻人不愿意去写字楼租个档口创业，他们还是喜欢商住两用。
既能干活，又能住，但对周边的配套要求非常高，楼下一定要有吃饭的地方，一定要有咖啡厅，一定要有地铁，商住两用楼一定要在核心地段。
跟住宅相反，
买住宅，如果你想挣很多钱，就不要去中心地段，因为中心地段是高度成熟化之所在。
买住宅要去比较偏远的地方，比如很多刚需买不起市内的住宅，他会去龙岗、坪山、光明看，看一圈下来，发现没有好学校，商场、地铁也没有，他可能不买了。
但真正的投资客会知道，这种地段就是妥妥的原始股，这里没有好学校，他建一所学校，房价是不是要涨？地铁开通，房价是不是要涨？
所以买住宅想赚多点钱，就要买原始股，
当然如果你特别有钱，可以一步到位买深圳湾和香蜜湖。
商住物业就不一样了，商住物业一定要在中心地段才有价值。
而且
商住两用房不具备短炒的可能，你买入后至少要做好持有三年的准备，
而且一定要考虑租金回报率。
如果租金回报率不高，对你的现金流会有一定的影响。
就拿坪山来说，2015年坪山的住宅涨得挺猛的，但公寓涨不上去，因为太偏了，商用不可能跑到这么偏的地方。
商住两用物业跟住宅完全是相反的方向，你一定要买配套好的，而不能买什么配套都没有的项目，太偏的物业没有价值。
其次，越是宜商的地方越是可以大胆买进，但住宅的话就不要买宜商的地方。
接下来我用四年实战商住两用楼的经验告诉你
哪四种商住两用楼可以闭着眼睛买。
第一种是核心地段的商住
，首先你不要用住宅的眼光看商住两用楼。
你指望它厅出阳台、南北通透是不可能的，而且它的住家舒适性也不能跟住宅比，但为什么它的租金这么高？
因为租这种房子的人，要么有办公需求，要么自己是商务人士，对周边的配套要求非常高。
周边配套一定要齐全，选择这种物业的第一个条件，即市中心核心地段，租金高。
我2014年在人民南看到一个项目，叫做
中航凯特
，单价2万多，物业非常差，里面住的人很混杂。
电梯连空调都没有，夏天进去能把你闷死，但2017年这个项目妥妥涨到4万，翻了一倍。
第二种属于历史遗留产品，深圳不太多，而且基本集中在原关外，
商住两用房，70年产权，民用水电，
如果不告诉你是商住两用，你会以为它是住宅。
但它确实不限购不限贷，这种房子我买过两套，2015年4月买了龙岗中心城
华业玫瑰郡，
当时的单价是1.6万，一年后卖价3.8万，妥妥地涨了一倍多。
第三种也是比较稀缺的，
商住两用房有一种是买一层送一层，赠送率很高
，甚至39平米都可以做到三房。
你们在市内看39平米的住宅基本都是单间或一房一厅，这种房子由于赠送率非常高，一些刚需家庭也会考虑买入。
最典型的就是
福田嘉葆润金座
，2014年6月开盘，买进价格是3.9万/平米，2017年抛出时价格已经达到8.7万，最近的成交又刷新了记录，去到9万以上。
我有时候总是会为深圳的购买力感到惊奇，每当我觉得到顶了，总是不断有人接盘，刷出更高价格给我看。
第四个例子基本上全深圳人都知道，深圳最贵的房子是什么房子？
深圳湾一号
，妥妥的50年商住两用房，2014年卖10万/平米，现在你拿20万/平米去买都不一定能买到。
这也是深圳跟北京、上海不一样的地方，北京、上海人绝对想不通深圳最贵的房子居然是商住的。
因为上海的商住只是住宅的六成，甚至最多是七成价格，
但在深圳，高达8.7成甚至以上。
现在很多大资金看好深圳楼市，但没办法，限购限贷太严，最终只能购买不限购项目。
像
红山6979
就是，当你还在犹豫要不要买、买什么户型时，大机构一下子就买完了。
2017年某个团队在龙岗看一个项目，觉得OK，直接拿一层，反响很大。
玩公寓的，要么是纯粹的刚需，没有房票，被挡在外面，要么就是最初级的投资者，房票用完，只好买公寓。
再就是最顶级的，有资金量，拿一层甚至拿一栋。
不限购物业目前在深圳还没有正式爆发，因为深圳的入户非常容易，
大家很容易搞到名额，但是深户有没有可能一直放开呢？
我觉得不可能，
我预计最多两到三年一定会收紧
，届时深圳的不限购不限贷物业就会有一波上涨。
届时这种物业可能也会限购，下手趁现在，不要等到这种物业限购了再来投资已经来不及了。
我有四年实操经验，总结出的四种方法基本上所有公寓都可以用，但是可能很多人反驳说因为你是在2014年、2015年整个楼市猛涨阶段买的，上涨不稀奇。
那我再给你举个例子，告诉你什么样的商办绝对不能买。
2014年9月
龙岗有个商办开盘，叫我们去看，价格定得蛮高的，2.2万/平米，地铁口物业，
比周围住宅还要贵，明显透支，虽然它也是买一层送一层。
当时不少人被样板房迷惑了，深圳很少有不限购的物业设计的这么漂亮。Kenny有朋友差点当场下手。
不过幸好销售的态度不太好，而且当年的网络环境不像现在房源打假打得很干净。
当时销售把价格压得很低，我们预计他把价格报低了5万元，结果去到那里，跟我说“你要的那套特价房已经没有了，现在的价格要在你原来的基础上加10万”
而且当时他明摆着虚假宣传，说这种房子有学位，结果去到现场，销售说没有学位。
当年这个项目的价格是2.2万
，你知道现在多少钱吗？
2.8万！
经过
“9.30”、“3.30”
新政这种猛的涨幅下，这种物业每平米只涨了六千，算上这几年的利息是不挣钱的，甚至很多业主在抛售。
罗湖有一个项目
2015年开盘价4.8万
，我2
017年去踩盘，最笋的一套报价是5.6万。
其实也是因为物业管理非常烂，导致房价涨不上去，2015年深圳所有房子都在上涨，这个项目居然只涨了五、六千。
住商办物业的人对物业管理要求是非常高的，一般都是年轻白领、高端商务人士居住。所以商办物业能不能上涨，物业也很关键。
商办不比住宅，住宅是小学生投资，闭眼都有钱赚。
不限购物业是专业人士投资，会买才能赚钱。
关于房产投资的更多干货，欢迎大家加入
Kenny择房记小密圈
，里面有大量的实操干货，期待志同道合的你一起加入。
我曾经的理想是当个作家
现在的职业是地产媒体人。
我的文字或许拯救不了你灵魂
但一定能打救你钱包。
（商务合作，推广请添加微信）
欢迎扫码加入Kenny择房记小密圈！老司机教你玩转楼市！
加入Kenny择房记小密圈，买房可以邀请Kenny陪同哦！
以下内容只是冰山一角：
投资，选学位房好，还是地铁房好？
福田有3大价值洼地，投资究竟选哪个好？
买房究竟是买新房好？还是2手房好？
2手房怎么估价，如何判断笋盘？
宝中龙华10万左右的房子，值得投资吗？为什么？
同样是89平米高拓展4房，哪家赠送最强？
等等等等，更多内容，尽在Kenny择房记小密圈！
赶紧加入吧！畅享楼市红利，尽在Kenny择房记小密圈！
同时，有更多的惊喜、福利从小密圈送出！
包括找
Kenny面对面交流楼市，甚至可以找Kenny陪同买房！
码字不易，喜欢的话，请我喝瓶可乐吧！
免责声明：
1、文章部分图片来于”百度图片“；
2、因文章中文字和图片之间亦无必然联系，仅供读者参考；
3、 我们所转载的所有图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有，因非原创图片等内容无法和版权者联系，如原作者或编辑认为作品不宜上网供大家浏览，或不应无偿使用，请及时通知我们，以迅速采取适当措施，避免给双方造成不必要的经济损失；
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权，请联系我们，我们立即予以删除。
