本文主要讨论了广州楼市的热门话题，包括年底广州楼市的冲刺、新盘数量增加、豪宅市场的竞争等。文章提到了几个关键项目，如保利面粉厂、琶洲南TOD和中海大境等，并分析了它们的特点和优劣势。文章还讨论了买房子需要全局观和综合考虑，确定性是王道，褪去了营销的泡沫之后如何看楼盘价值等问题。
文章讨论了买房子时如何看楼盘的价值，包括确定性、质价比、性价比等因素，以及如何褪去了营销的泡沫之后看楼盘的真实价值。
发现了吗？广州的楼市开始支棱起来了！
年底广州楼市年终冲刺，土拍更是热度不断。2024年的最后一个月，直接一口气成交了22块宅地！不得不说，广州你有点猛。
可以预见，今年广州中心区可能入市新盘数量攀升，甚至会出现不少改善项目来搅动豪宅市场。
比如说考虑要入手但是不知道选哪个项目；比如感觉现在政策利好各方面不错，也想要抓住难得的机会.......
还有就是因为新出的地块，在考虑跟风等面粉厂还是考虑已经面世的项目，有点纠结。
广州三大豪宅顶流大PK，怎么选怎么看？
在高端市场，有钱人们总是会面临很多选择。
选择一多呢，就会很让人纠结！
新豪
老豪
相见，免不了会出现很多讨论关注甚至产生奇妙的火花。
就看看近三年，校长选了3个关注度最高的豪宅项目：
2023年销冠是琶洲南TOD、2024年是中海大境、今年关注度最高的无非就是保利面粉厂。
校长觉得，产品价值还是要从能够满足购房者的“情绪价值”+“功能价值”+“资产价值”这些方面来看，才能让顶豪们真金白银的选择在此安家。
说白了，一个项目要想提升客户的情绪共鸣，必须要是从物质层面到精神层面的满足，类似于马斯洛的五层次需求理论。
举个很简单的例子：
一栋房子的功能价值无非是用来居住的。但是这栋房子是融入了一些有特色的风格、景观，那么这栋房子就有了情绪价值。
最后，这栋房子你购买时花了800万，结果有人1000万买走，这就有了资产价值。
首先看保利面粉厂，在去年新出的“地王”地块，确实很顶。
众所周知，它的优势就是在于地段资源、
处在珠江新城前航道，而且能够南向望江，地段和景观的确是很稀缺。
看得到面粉厂已有的江景作为支撑，地段也还算不错，唯一无法预料的就是它的资产价值，因为根本还没有面世。
很多人拿来跟珠江新城比，但校长觉得确实珠城是珠城，员村是员村，还是有点区别的，还是不能混为一谈！
如果大家去过周边的话，就会发现地块隔壁是老旧城中村和厂房，城市界面很差。想买这里的人大部分是改善客，不知道是否能够接受这样的界面。
员村旧改
都已经推了20年了，在往后比较长的一段时间内，地块附近的城市面貌都可能不咋地。但如果你比较有耐心也不介意这些界面，那么这个项目入手是没有问题的。
至于琶洲南TOD，校长觉得如果在面粉厂和它之间选，估计很多人都会投给面粉厂。
虽然有琶洲CBD作背，区位其实也不错。
但是未来几年内内商业配套是跟不上的，豪宅的底色偏弱，并没有江景稀缺资源。未来呢，可能也会受到片区新供应的分化。
校长之前还看到过，一位琶洲南TOD业主想要卖掉还未交楼的140平户型，等绢麻厂、面粉厂的事儿。
感觉这更像是一个琶洲炒房客高位上车现在无奈割肉，而不是纯粹的置换吧？
买了一套房子现在它降价了，然后只能再买一套。
接下来，我们看看跟面粉厂关注度相似去年入市的项目——中海大境。
中海大境这个项目比较大的优势就是拥有更多确定性。要啥都能看得见，这个东西在现在的
大环境下还是显得比较重要。
说实话中海这个项目2024年的成绩让我印象很深。首开
不到七个月销售额就已经突破了百亿，是去年首个破百亿的单盘。
而且过去的一年，中海大境无论是成交套数还是成交金额上，都属于是榜一大哥。
(数据来源中指院）。
这件事儿能体现什么呢？就是市场和有钱人已经给出了反馈与答案。
中海大境这个项目背靠的是广州的新中轴线，主打一个中轴上的大盘，在市中心来说还是蛮难得。
而且说实话，资产价值并不是看绝对值的，不是看谁卖得贵，而是看买入价格和后续卖出价格的空间，而这个空间才算是所谓的资产价格。
结合现在的市场，买房子肯定还是买好住的！
毕竟房子是消费品，一定要住得舒服，如果都没有居住的功能价值，那情绪价值和资产价值都是空中楼阁。
说白了，未来能进入二手市场后才是现实的！
所以我们整体来看——事实是琶洲南现在已经有不少人开始想退场割肉了，而面粉厂是今年大家期待的项目。还需要再看看项目的吹风价和它实际价值之间的空间！
以珠城价格金字塔为原点，
面粉厂卖多少算贵？
这可不是随口而来的，广州豪宅的确是呈现了两个很有趣的现象：
第一个是广州豪宅完全不缺购买力，而且闯出自己的行情。
比如近两年市场波动大，但在2023年北上深的千万级豪宅都下降时，广州走出独立行情逆势，直接上涨超50%。
第二个是千万级以上的豪宅，质价比、性价比开始显现。
说白了，现在可以用更少的钱买到想要的产品。现在有钱人们眼光犀利，绝不是"人傻钱多”了!
扒了下数据，在前期各种利好政策的组合拳下，刚过去的2024年四季度，广州千万级以上豪宅成交有1460套，也达到了近两年来季度最高值。
随着入市项目的增多，广州千万级以上豪宅质价比也开始渐渐显现。
毕竟要收获高净值人群的青睐，广州各大千万级以上豪宅项目不断地在产品力、配套上发力。
也就意味着，购房者花更少的钱，能享受到更好的体验。
说句真话，现在居住属性与资产属性并重的豪宅市场，有钱人的眼光太挑剔了！买房时“既要又要还有”，都是常见的操作。
而市场也无数次证明，只有占据城市核心地段稀缺资源的优质物业，才有可能得到城市高净值人士的偏爱，走出不一样的独立行情。
具体到面粉厂来看，到底卖多少算贵？
很多人会把面粉厂拿来跟珠城比。
校长直言一句：
珠江新城的房价，真不会受到面粉厂的影响！
一方面，所有人都心知肚明，广州的房价金字塔最顶层是珠江新城。
因为这里汇聚了城市最顶尖的资源，可谓是寸土寸金。
广州可以有很多第二个珠城，但是真正的珠城就只有一个。
说白了，珠城“老大哥”是一级，是它会影响其他“二弟、三弟”板块的价格。
以珠城为原点往东走的话可能会影响金融城的价格，往南会影响琶洲的价格，而
往西会影响越秀的价格，往北就会影响天河北的价格......
有了这种层级关系，所以金融城的价格人家只会被珠江新城影响，而不可能影响珠江新城的价格！
举个例子，珠江新城如果普通的二手卖 15 万，面粉厂作为下游金融城板块打个9折，合理就是卖13万，而且说实话也不便宜了！
那么按照面粉厂目前的信息
吹风价13万-16万/平来看，校长觉得明显还是透支了未来，还是卖贵了！
人家中海大境也是属于珠江新城下游板块，按照市场合理的推算预期，应该也是可以卖到10-12万的样子，
但是现在中海只卖
8-10万的价格。
这么一对比，明显还是中海大境性价比高些。
另一方面，面粉厂所处的金融城看着跟汇悦台确实
很近，但是AB面，就如同隔了一条无法逾越的鸿沟，价值差距很大！
就像同样位于黄埔大道的北面和南面的项目，价差就有近一倍。
所以，买房子还是得要全局观、综合来对比来看看才行！
褪去营销的泡沫之后，确定性才是王道
有粉丝也问过校长，对某个项目的未来还是持观望态度，但是又被销售说错过要等一年之类的。
如果你确实在怀疑，那就先不要买！
现在这个时代，看得到、抓得到的才是王道。
一个建议：
客观、理性的看待，不要过分跟风。
比如，面粉厂项目虽好，但是褪去营销的泡沫之后，是否还能如你期待的一般？
校长看一个楼盘的价值，从来不是从当下这个点来看，因为太多干扰因素了，而且主要是舆论的干扰。
但是你把目光放长远点，从十年后倒退回来或许对楼盘的价值更加清晰。
豪宅区位土地决定了房子70%的价值，只是简单的占有核心地段已然不够，更需要的是主动去找到片区发展潜力。
换句话来说，
要保证今天的好地段在未来仍然是好地段。
当你跟风无脑入的时候，不妨想想以下这些问题：
十年后，周围的环境和居住氛围是否有变化？面粉厂这里的旧改感觉是要打一个大大的问号的！
十年后，是不是只有一个面粉厂？仔细看看金融城还是有不少潜在地块供应的。
十年后这个楼盘的居住氛围如何？据校长了解，买面粉厂的朋友大多不会去住，对于居住来说不是很方便！
所以，未来的面粉厂项目会不会也“泯然众人矣”了呢？这一点，校长也是比较疑惑的。
从IP稀缺性的角度来看，面粉厂最大的优势在于江景，但江景对于广州来说其实不算是特别特别稀缺，现在很多豪宅都是江景标配了。
中海大境旁边是已有的的海珠国家湿地公园，还有海珠湖公园、上涌果树公园等这些生态景观。
同样放在十年后来看，同样要发出疑问：中海大境的绿洲IP是否还能复刻？新中轴是否还有延续性？旧改推进速度如何？
很明显，其一，广州的生态红线是规定了不能在湿地保护区内开展任何商业建设和开发。
所以基本可以预见在市中心这样的绿洲IP很难再有。
其二，从未来的空间上来说，面粉厂项目不在城市进化动脉上，而中海大境打得是广州新中轴的强概念，论未来期待更有迹可循！
广州新中轴的发展
也是基于延续性和开发可行性的。
其三，金融城启动的时候就是因为拆不动，最后跑去中区东区发展，员村、程介村，到现在仍然不好拆！
校长扒了下资料， 员村早在2002年前就有了动作。但是
二十多年过去了，有人从40岁等到60多岁都没变化，真的很戳心！
人生有多少个二十年，还敢等下去吗？还能等下去吗？
中海大境现在的康鹭旧改客观来说也有不确定性，不过肉眼可见的是，这个是政府投入最多也是进度最快的，对比来看确定性还是比较强。
区位价值校长说个不跟风的观点：
两盘区位本质就是“珠城东”和“珠城南”，都是珠城的弟弟，都存在旧改的增量空间。区别在于，员村不动而南中轴在加速动。
说句直白的：可能10-20年后，金融城板块可能还是员村面貌，但中轴的发展可能已经延伸到后航道了。
更何况比起虚无缥缈的规划，2024年更是中轴南段的兑现元年。
比如地铁11号线年底已经通车了，可以串联广州各大核心CBD；中大附属创新谷学校落址在侧
（具体学校落成启用时间，学位划分政策等以政府公布为准）
。
还有康鹭片区旧改，基本是拆一片建一片的加速度......
说到旧改，不知道大家有关注没有。
外资最近开始集体看多中国，其实释放了一个非常好的信号——
这意味着接下来几个月，楼市的机构性机会就会出现，楼市也会逐步回暖。
不过，
核心还是只有那些城中村旧改力度大、能得到更多资金支持的城市，才能率先拿到回暖的机会。
希望这一点，也给大家了一些买房的启发。
校长也听粉丝聊过，他们看完和家人都挺喜欢大境的环境，给人一种家庭和谐生活幸福的感觉。
而且他跟校长说，中海大境现在8w-10w/平的单价相对还是比较友好的。
朋友们，相对各种规划“大饼”，实实在在的可以看到的东西才是好的。校长觉得，现在正是享受这个区域价值红利的最佳时机！
正如校长这粉丝所言：“
现在不像以前，不敢赌了。”
确实，所见即所得，实实在在的生活场景才是目前最好的安全感。
你怎么看呢？
最后也随时欢迎大家找校长聊聊，为大家挑好房！
