最高法：一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋的所有权归属

【审判实践中应当注意的问题】

司法实务中，除了用夫妻共同财产购买婚前一方承租的公有房屋情形外，还存在婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的房屋权属的问题 ，对此，我们认为，我国城镇居民住房在住房制度改革之前，其居住的房屋基本是由国家或者单位提供的直管公房或者自管公房，房屋所有权属于国家或单位，国家和单位是房屋的所有权主体。而个人取得的房屋居住权则是基于国家、单位之间的房屋租赁关系，是一种债权债务关系，其对承租房屋只享有占有、使用的权利。因此，将婚前一方承租的福利房化为婚前财产，混淆了所有权和租赁权，也就是物权和债权之间的关系，是不妥当的。承租人对其承租的公有房屋只享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权，而没有所有权。依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条，只有个人在按照房改政策，以市场价格或者成本价购买所承租的公有住房后，才取得该房屋的所有权。如果以标准价购买的，只拥有部分产权。基于此，自然人在婚前以市场价或者成本价购买的承租房屋，其所有权归属于个人没有任何异议。

由于我国《民法典》所确立的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，因此，通常情况下，除夫妻个人特有的财产或者夫妻约定属于个人所有的财产外，婚姻关系存续期间双方或一方所得财产均为夫妻共同财产，包括婚前由一方承租，婚后购买取得所有权的房屋。如果要排除该房屋为夫妻共同财产，就必须是夫妻特有财产，或者约定为夫妻个人所有的财产。

我们认为，如果该房屋属于房改房之外的商品房、私有房等非房改房，按照约定财产制原则，以个人财产购买的，尽管是在婚姻关系存续期间取得的所有权，仍应将其认定为个人财产，这是没有任何问题的。但由于购买的承租房屋为施行房改政策的调整，按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣；每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年、女职工30年）计算，离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。此外，还要综合考虑职工的职务、家庭人口等多种因素。可见，按房改政策出售的房屋是上述福利政策的延续，公有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。因此，不能简单地认为承租的公有房屋是以个人财产购买的，即是个人财产。