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冯叔在前天那篇文章《性感十足的商用不动产》（点击阅读）中写道：「对中国来说，商用不动产发展的好时候其实才刚刚开始。」
估计很多人看到这个标题就被「勾引」了：商用不动产怎么就「性感」起来了？再一看那个收尾，更是浮想联翩：我们这是正赶上「好时候」了？
外行人看热闹，内行人看门道。冯叔最擅长把那些专业的门道讲得很是热闹好懂。这一次，就让冯叔给我们讲讲商用不动产吧！
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01
问：以前有人预测说，当电商发展到一定程度，人们再不需要出门了，那些购物中心就都没有活路了。冯叔同意这个观点吗？
冯叔：我觉得这个事的重点在于你要根据收入来摆业态。中国购物中心里，人最多的第一是超市，第二是美食街。日本就不一样了，最多的是卖服务的，比如卖宠物、卖旅游、卖保险等，卖服装的其次，超市面积也没那么大。
现在日本高级 MALL 里给狗做指甲、描眉毛、做衣服的一大堆，毕竟他们人均 GDP 比我们高。
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问：其实不止购物中心受到互联网时代的冲击，以前的写字楼里都是企业办公室，但现在像 WeWork 这样移动化、创意化的办公短租方式也在对传统模式提出挑战，冯叔怎么看？
冯叔：未来不动产的业态肯定是越来越丰富的。纽约在 1946 年以后的第一阶段全是纯写字楼，不挣钱。后来它们发现单一的功能没有竞争性，就逐步出现了多种功能混合的建筑综合体，可以娱乐，也可以观光，楼体本身还可以变成媒体卖广告。
我们在天津的万通中心也是一样的，它除了写字楼还可以放医疗中心，光是一个高级医疗健康体检中心就用掉了 10000 平米，另外还有英语培训、瘦身、牙医、眼科等等。
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03
问：您说的「把楼体本身变成媒体」这个点很有意思，还有别的这种多功能的综合体案例吗？
冯叔：中国每个城市都有体育场，但不怎么赚钱，它只是个看台，啥也没有。可是如果你把这个看台跟酒店、餐厅等其他设施结合起来，它可能就赚钱了。
现在西班牙马德里皇马主场的体育场就是这么设计的，它包厢也能卖，广告也能卖，光物业就能赚钱。
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04
问：赚钱也可以赚得花样百出、极富创意。您印象中回报率最高的是哪里的商用不动产？
冯叔：中国的八宝山告别厅只有 30 平米，哭一场收 2000 块钱，大概 45 分钟一场，一年差不多可以收 700 万。它是中国回报率最高的商用不动产。
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问：的确，创意都是那些聪明脑袋想出来的。那在您心中，厉害的商用不动产投资人是什么样的？
冯叔：美国最大的 REITs（房地产信托投资基金）之父 Sam 很厉害，他有 170 多栋写字楼，他的做法是每年卖 3 栋，又新收购 2 栋，然后再把它租满，就这么来回挣钱，回报一直很好。最后他把 170 栋卖给黑石公司，套现 390 亿美金。
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问：都说越是有钱的人越会赚钱，像Sam这样的投资模式一定需要很大的前期资金投入吧？
冯叔：在美国，他们都是用私人的钱加私募的钱做前面的环节，再用公募的钱做后面的环节。
举个例子，美国有一家做商用不动产非常有经验的大公司，现在洛克菲勒中心百分之百是他们家族的，物业是他们收购的。他们一开始是用家族的钱加私募基金做，然后上市，用私人的钱收购上市公司和洛克菲勒中心的股权，然后慢慢全部收购，再退市，最后洛克菲勒中心就变成他们家族的了。
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问：到底是把房子卖了还是拿去出租，这是很多人都纠结的问题。对商用不动产来说，比起一次性套现，如果持续收租，产权还是自己的，这样不是更好吗？
冯叔：美国的不动产投资商从来不讲自己有多少面积可以出租，只讲回报率。
比如瑞雷特，在位于曼哈顿的时代华纳中心项目上出了 5%的钱，最后他们赚了 45%的利润。至于物业到底是谁的，自己拥有多少，他们并不在意。
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08
问：那您是倾向于一次性卖掉还是长期持有？
冯叔：我们现在的万通中心都是按照「美国模式」来做的，就是一开始出租，然后以租养建，靠租户的租约和租金来带动开发。
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问：这么说来，您跟Sam一样，都是要靠「大基数」打持久战？
冯叔：我觉得运营的能力更重要。假如你有 100 万平方米的出租房，租金回报率 2%；我有 10 万平方米的出租房，我的租金回报率是 20％。虽然我的价值跟你是一样的，但是我「吃软饭」的成分很多，就是说我靠的是我的经营能力，而你只靠干活儿，干得多才挣得多。
所以，我们要追求「吃软饭」，要在能力上增强，而不是在规模上增强。
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问：您能不能具体说说「吃软饭」指的是哪些能力呢？
冯叔：我觉得最重要的就是你的知识面、精力、阅历、观察都要极其丰富、敏感，这样在碰到一个空间时，你才会知道怎么规划它，怎么讲故事和放什么东西进去让它赚钱。
过去宋玉写过一篇《登徒子好色赋》，说美人「增之一分则太长，减之一分则太短；着粉则太白，施朱则太赤」，就是「美得正好」。所以有「开发性思维」很重要，要知道怎么让一个空间「美得正好」。
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封面图片｜pexels
编辑｜ludanty 主编｜寿佳茵
总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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