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房地产行业数据：
上周（20/10/31-20/11/6）主流45城一手房成交668万平，环比-9%；其中，一二线环比-8%、三四线环比-12%；11月截至上周累计一手房月成交同比+28%，较10月提升26pct；其中一二线同比+32%、三四线同比+20%，分别较10月+29pct和+18pct。上周14个重点城市二手房成交146万平，环比-16%。库存方面，上周15城推盘153万平米，环比-24%；对应周成交/推盘比为1.52倍，高于4-10月的0.66倍、0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、0.65倍和1.10倍。截至上周末，15城可售面积为9,561万平米，环比-0.8%；3个月移动平均去化月数为9.6个月，环比下降0.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
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主要政策新闻：
中共中央提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。香港与广东签署落实《粤港合作框架协议》2020年重点工作，优化落实便利香港居民在粤购房政策措施，进一步简化香港居民购房流程，完善香港居民购房贷款政策。浙江发文规范商品房委托销售，不得变相捂盘惜售扰乱市场秩序；浙江丽水出台楼市新政，商品房每期预售不少于5万方，续推不涨价；浙江海盐出台楼市细则，严禁虚假优惠、虚假赠送与返本销售。海口市人民政府印发《海口市装配式建筑面积奖励实施细则》，出台政策奖励装配式建筑，包含三类商品房。福州滨海新城人才住房实施细则出台，实施细则对教、卫及“三创”人才放宽了门槛，按照人才层次实行租房分档优惠，最高可免租金。
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公司动态跟踪：
近期，地产股和物业股增持案例密集：杨惠妍增持碧桂园、郭梓文增持中国奥园及奥园健康、林中增持旭辉控股、雅居乐增持雅生活、董事会主席王俊增持建业新生活、执董许华芳和非执董许华芬分别增持宝龙地产。1-10月主流房企公布销售额：中国奥园985亿元，同比增长11%；金科股份1,729亿元；中南建设1,683亿元，同比增长14%；龙光集团970亿元，同比增长30%；融创中国4,511亿元，同比增长4%；新城控股1,908亿元，同比下降14%；保利地产4227亿元，同比增长9%；中国金茂1803亿元，同比增长33%；世茂集团2,313亿元，同比增长17%；旭辉控股1,744亿元，同比增长12%；金地集团1,901亿元，同比增长21%；荣盛发展849亿元，同比增长10%；美的置业975亿元，同比增长19%。标普将新城发展和新城控股的评级展望上调至正面；“BB”评级获确认。
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一周板块回顾：
板块表现方面，SW房地产指数上涨3.84%，沪深300指数上涨4.05%，相对收益为-0.21%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天业股份、世联行、鲁商置业、*ST新梅、卧龙地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为九龙山、招商积余、新黄浦、京能置业、珠江控股。
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投资建议：
我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、金科股份、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
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风险提示：
新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
