去年国庆假期以来，本轮地产调控已启动超过3个季度，但市场表现仍相对坚挺。
本轮调控周期与以往有何不同？
未来地产市场表现又将如何演绎？
--------------- 本篇报告将做出解答 ---------------
我国地产市场表现往往滞后于地产调控政策的松紧变化；2003-2015年，我国已经历4轮地产调控周期，以限贷、加息等需求端总量调控为主。
与以往不同，起始于去年的地产调控呈现明显结构分化特征，要求因地制宜、因城施策，需求端和供给端共同发力。
1、回顾历史，地产周期与政策调控周期紧密相关
自2003年我国开启地产调控以来，地产市场的周期表现往往滞后于政策调控的周期变化。2003-2015年，我国经历了4轮地产调控周期，分别由央行“121号文”（2003年6月）、央行“927新政”（2007年9月）、国务院“国四条”（2009年12月）、国务院“新国五条”（2013年2月）等总量调控政策开启。
从过去4轮地产调控周期下销售的量价变化来看，地产市场表现往往滞后于调控政策变化，主要表现为地产销售面积同比在调控政策出台后1-2个月内快速见顶回落，随后由“量”传导到“价”，在2-3个季度后新建住宅价格同比开始回落；在房价回落同时，地产投资增速也开始拐头向下。
梳理2003-2015年的4轮地产调控周期，在政策选择上，主要以提高首付比、限贷、加息、税收征管等需求端总量调控政策为主。
从过去4轮地产调控周期来看，使用比较频繁的需求端调控措施主要包括：
提高购房首付比例、提高个人住房公积金贷款利率、针对不同性质购房者进行差别化限贷、限定购房套数、上调住房转让环节营业税等，基本上都属于总量意义上的、全国性的全面调控措施。
过去4轮地产调控周期下，不同区域地产市场的量价走势往往同步变化，其中一线城市[1]波动幅度最大。
在总量调控思维下，一线、二线、三线及以下城市地产市场反应较为统一，表现为下行周期同步下行、上行周期同步上行；不同区域的涨跌幅度存在一定差异，一线城市波动幅度较大，三线城市波动幅度较小。
以2013年2月“国五条”开启的政策调控为例，一线、二线、三线及以下城市商品房销售面积累计同比增速均在2013年4月后见顶回落，半年内销售面积分别下滑了34.7、21.8和8.7个百分点；2013年年底，一线、二线、三线及以下城市房价也几乎同步见顶回落，半年内新建住宅价格指数同比分别下滑了11.7、6.2和4.1个百分点。
2、本轮调控结构分化，在需求端和供给端共同发力
与以往不同，本轮地产调控强调因地制宜、因城施策，一、二线城市控需求的同时，大部分三线及以下城市仍在去库存。当前，4个一线城市和17个二线城市均已出台不同程度的限购、限贷、限价或限售等调控措施，部分热点城市周边的三线及以下城市也陆续推出调控政策，主要目的在于抑制房价过快上涨。
从全国层面来看，
截止今年6月底，明确出台调控政策的城市数量不足100个，占全国城市比重不足15%；其中，接近90%的三线及以下城市并未采取具体调控措施，仍处于楼市去库存阶段。
与以往不同，本轮地产调控除了加强需求端调控外，同样强调在供给端对土地供应进行结构性调控[2]。今年4月住建部和国土部共同发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对供给端调控提出了明确、严格的要求。
一方面，明确土地供应根据住房库存情况进行调整：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；18-36个月的，要减少供地；6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。另一方面，强调地方问责机制，对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责，调控力度明显有所加强。
需求端结构性调控下，本轮调控对需求的抑制结构分化明显，一二线城市回落同时，三线及以下城市持续热销、房价同比仍在上行。
同时，供给端调控发力下，土地供应趋于改善，土地购置“量”、“价”均现明显抬升，带动地产投资平稳修复、结构略显分化。
1、本轮地产调控下，对需求的抑制结构分化明显
本轮调控对销售量价传导较快，但回落幅度明显弱于前3轮调控。本轮地产调控属于“因城施策”、“一城一策”，调控政策发布主要集中在去年国庆假期前后，政策调控对地产销售的量价传导较快，仅1个月后房价增速即见顶回落，明显快于前3轮调控。
但销售量价下滑幅度明显弱于以往，调控半年后，地产销量同比仅小幅下滑7.4个百分点，明显弱于前3轮的26.1、28.2和33.5个百分点；同时，房价同比增速下滑相对平缓，拐头半年后仅小幅回落1.1个百分点，明显弱于前3轮的5.2、4.8和4.3个百分点。
“因城施策”背景下，地产销售表现明显分化；
一、二线城市销售下滑，三线及以下总体平稳。
从商品房销售面积同比来看，一、二线城市自去年1季度以来持续下滑，今年5月累计同比增速已分别降至-25.3%和2.6%，调控半年后分别回落33.1和30.8个百分点；而三线及以下城市仍保持23.1%的销售高增速，调控开启半年后仅小幅回落0.4个百分点，回落幅度明显弱于上一轮调控。
由于三线及以下城市商品房销售面积占全国比重超过65%，其销售总体平稳对全国地产销售形成有力支撑，今年上半年全国商品房销售面积增速16.1%，调控开启以来仅回落10.7个百分点，回落速度明显弱于以往。
“因城施策”背景下，房价也出现明显结构分化，一、二线城市房价回落，三线及以下城市房价同比仍在上行。从商品房销售价格来看，此前调控周期下，一线、二线、三线及以下城市房价往往同步变化、走势基本一致。
本轮结构性调控下，已经开启政策调控的一、二线城市房价表现与以往类似、同步下行，且一线城市下滑幅度更大，自去年底房价开始拐头，半年以来一、二线城市新建住宅价格指数同比分别下滑15和6个百分点；而三线及以下城市房价表现则明显有别、仍在持续上行，全国房价拐头半年以来，新建住宅价格指数同比上行了2.4个百分点。三线及以下城市房价支撑下，全国房价下行速度相对平缓，房价拐头半年以来仅小幅下滑1.1个百分点，回落速度明显弱于以往。
2、本轮调控注重供给端发力，土地供应趋于改善
供给端发力背景下，土地购置“量”、“价”均实现明显修复。“因城施策”调控思路下，一、二线城市土地供应总体趋于改善，三线及以下城市持续热销带动企业拿地热情，共同带动全国土地购置面积出现趋势性修复。
今年上半年，土地购置面积累计同比增速止跌转升，修复至8.8%，较2015年底大幅改善40.5个百分点。
同时，去年以来成交土地溢价率中枢也出现明显抬升，今年上半年平均溢价率35%，较2015年提升18.7个百分点，维持相对高位。量、价层面共同改善带动今年上半年土地成交价款累计同比复至38.5%，较去年底改善18.7个百分点。
