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是真的！东区塔尖学区房“永威东棠”降到2万1了！

郑州楼市 · 公众号 · · 2024-12-19 18:38

正文

商鼎路板块，黄河南路东西两侧，基本都是10年以前的小区，这一片小区距离聚源路小学、聚源路小学西校区、96中和86中都比较近，其中，聚源路小学+96中，是郑东新区的王牌组合，划片这组学区的单价，很少有低于2万的，除非小区特别拉垮。

其中，永威东棠是整个板块的塔尖学区房，挂牌均价达到3万，但是能托起这个价格的，绝对不只是学区，包括永威的背书、小区的品质和物业的管理等等。

同时，黄河南路以西的永威翡翠城，跟东棠是同一年的小区，”永威双雄“一东一西地坐落在黄河南路两侧，本篇来就这两个小区给大家做个对比。

位置对比

永威东棠 位于金水东路以南、黄河南路以东的祥盛街、万安街、兴荣街交汇处，西侧紧邻黄河南路，距离七里河公园比较近。

永威翡翠城 位于金水东路以南，中州大道以东的通泰路、商鼎路交汇处，西侧紧邻中州大道，最西侧的11号楼会有一些高速路的噪音污染。

小区对比

永威东棠 一共有9栋楼，总高18/25层，挂牌均价3万每平，外立面用的是灰白色的瓷片，绿化率高达35%，容积率3.5，人车分流。

永威翡翠城 一共有16栋楼，体量较大，挂牌均价2.2万每平，高级灰的建筑立面，绿化率达35%，容积率3.5，人车分流。

两个小区用的是不同物业，管理非常严格，绿化率、环境上没什么大的差距，唯一的差距就是翡翠城体量更大，住户更多。

配套对比

永威东棠：

500米范围内有地铁12号线、地铁1号线黄河南路站双地铁配套，1站到达会展中心；

1公里范围内有黄河南路商鼎路公交站、黄河南路金水东路站；

划片小学聚源路小学距离小区500米，划片初中96中距离小区较远，大约2.3公里。

2公里范围内有省直三院和管城中医院等医疗配套。

2公里范围内有永威木色的配套商业，以及商务内环的丹尼斯配套。

1公里范围内有七里河公园。

永威翡翠城：

500米范围内有地铁4号线商鼎路站，1.3公里范围内有地铁3号线通泰路站、地铁4号线东十里铺站，1站到达CBD。

1公里范围内有中州大道凤鸣路公交站。

划片小学聚源路小学西校区距离小区大概650米，划片初中86中距离小区大概1公里。

1公里范围内有郑州人民医院（东十里铺合作医院）、2公里范围内有管城中医院。

2公里范围内有印象汇购物中心、永威木色、建业凯旋汇、丹尼斯等商业配套。

户型对比

永威东棠：

两房面积段为82.4平94.4平，单价在2.37万-3.34万，总价在210万-300万，主要有两种户型，一种纯南户型，两卧和客厅都朝南，一种是一卧朝南一窝朝北、客厅朝北，还有个别户型一个卧室朝西；

三房面积段为92.31平-148.93平，单价在3万-3.59万，总价在290万-520万，主要有两种户型，一种两卧朝北、一卧和客厅朝南，一种纯南户型；

四房面积段为164.44平-219.11平，单价在2.8万-3.5万，总价在480万-650万，户型主要有一种两卧朝南、两卧朝北，客厅朝东，还有一种三卧朝北，一卧和客厅朝南；

五房都是复式户型，面积都在200平以上，总价800万起。

永威翡翠城：

两房面积段为76.59平-121.07平，单价在1.7万-2.6万，总价在136万-265万；

三房面积段为85.3平-152.38平，单价在1.8万-3万，总价在166万-390万；

四房面积段为143.8平-291.96平，单价在2万-3.3万，总价在300万-880万；

五房面积段都在291平以上，目前挂牌只有两套，一套600万，一套800万；

五房及以上面积段在342平以上，挂牌单价在5.4万-6.3万，总价在1850万-2150万。

翡翠城的户型相对复杂一点，有卧室朝东的，也有卧室朝西的，有客厅朝南，也有客厅朝北的，也有纯南户型。

两个小区对比，翡翠城整体的户型产品要比东棠更丰富，大户型更多，翡翠城有五房以上的房间，东棠没有，而且翡翠城的有80多平的小三房，总价更低。

价格对比

无论是单价还是总价，永威东棠的价格都更高一些。东棠两房的总价最低210万起，翡翠城两房的总价最低136万起；

东棠三房的总价最低290万起，翡翠城三房的总价最低166万起；

东棠四房的总价最低480万起，翡翠城四房的总价300万起；

东棠五房的总价最低800万起，翡翠城五房的总价600万起。

永威东棠的挂牌主力和成交主力户型是两房，翡翠城挂牌的主力和成交主力主要有两房和三房。

综合来看，东棠和翡翠城其实在品牌、品质和管理都没什么太大的差距，形成价差最大的成因还是在学区组合上。

东棠划片的聚源路小学+96中是东区的第一梯队，翡翠城划片的聚源路小学西校区+86中比较一般。

单就居住而言，没有学区溢价的永威翡翠城性价比更高一些，但是如果既考虑居住品质，又考虑优质学区，东棠是更好的选择。

但是东棠也面临一个问题，作为二手房来说，就房龄和价格而言，是有一些学区溢价的，比如东棠户型最好的143.5平的三房，市场成交价至少在430万-450万，而翡翠城相同面积户型相似的总价至少在330万以上。

如果是相同的预算买三房，我们一定是首选永威东棠。

想在东棠用翡翠城的价格捡漏，只能在法拍市场里蹲守。

最近东棠刚好有一套 143.56平的法拍房三房 ，这套房子一拍346.4万起拍，无人关注流拍，二拍311.78万起拍，起拍价下浮10%，根据一拍的设置关注度，我们预计这套房子二拍的关注度会更高，因为同户型在二手房市场中非常稀缺， 市场价目前同户型挂到450万！

目前这套143.56平的三房以 311.7万起拍 ，107人设置提醒，围观人次1403次， 12月25日开拍，目前房子 已腾空 ，想在东棠捡漏三房的朋友一定要抓紧时间 扫码联系我们 ：

另外给大家推荐几套最近可以重点关注的法拍房：

【郑东新区】

博澳福泽门 119.73平3室2厅1卫，12月23日91万起拍，低于市场价39万；

晖达盛宝苑 128.82平3室2厅1卫，12月24日124万起拍，低于市场价36万；

中豪汇景湾 143.05平3室2厅2卫，12月28日234万起拍，低于市场价96万；

中豪汇景湾 143.05平3室2厅2卫，12月28日231万起拍，低于市场价99万；

财信花园 143.56平3室2厅2卫，1月6日160万起拍，低于市场价35万；

【金水区】

科新花园 88.94平2室2厅1卫，12月20日1 34万起拍，低于市场价66万；

天伦锦城 82.97平2室2厅1卫，12月24日66万起拍，低于市场价64万；

升龙凤凰城a区 126.34平3室2厅2卫，12月26日76万起拍，低于市场价49万；

【二七区】

华润悦府 88.78平2室1厅1卫，1月10日74万起拍，低于市场价36万；

【高新区】

是真的！东区塔尖学区房“永威东棠”降到2万1了！

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