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苹果做起了商业地产,坑惨乙方、满足一切消费者......

商业地产观察  · 公众号  · 房地产  · 2017-05-15 22:34

正文

如果乔布斯做房地产,你觉得房子会如何?如果做商业地产,你觉得会是什么定位?


乔布斯曾说:“我们要建世界上最好的园区,而且我确信,以后学建筑的学生都会来此朝圣。”所以对房地产而言,虽然是另外一个领域和行业,但他山之石,可以攻玉。


1

上篇:苹果新总部的前世今生


日前,

信仰Less  is more的苹果新总部,

千呼万唤

迎来了“庐山真面目”!



这个新总部,

是乔布斯生前亲手设计选址,

乔布斯生前参与设计

苹果的“飞船总部”、“太空总部”

项目耗资超过50亿美元。

原计划2015年建成。



后来乔布斯去世,

拿着接力棒的库克,

重新递交了稍加改动的建筑计划书。

投入使用时间也推迟到2016年夏天,

又再次推迟到今年4月。




从工地现场来看,是不是有点外星人工地的感觉



世界上最大的曲面玻璃,绵延6公里

苹果新总部的外形是一个巨大圆环,

乔布斯称其为:

“一艘着陆的宇宙飞船,

从天而降”;

《旧金山日报》说它是:

“巨型玻璃甜甜圈”。



近日,

苹果官方公布了最终命名:

APPLE  PARK


2

中篇:苹果新总部,来自建筑师的吐槽


库克提交的新计划书获批后,

苹果新总部正式开建。

史上最牛最强硬的处女座甲方,

和最专业最受虐的乙方,

相遇了


首先是高科技监控

无人机在空中连续拍摄的施工现场

成百上千的卡车和挖掘机正在作业


从规划图纸开始 

苹果公司对容差的要求

就要远远小于行业平均值


某位建筑初期的施工经理人表示:“你觉得不是个事儿的东西,苹果统统要检查。”



苹果高管们一再告诉施工队,

由混凝土铸造的光亮天花板,

必须里里外外,一尘不染,

要像Iphone的耳机插孔一样防尘。



为此,数以千计的天花板被检验。

首先经得苹果内部团队确认,

再经建筑承包商在施工现场二次确认,

才能使用。



苹果内部设计团队也不断“加码施压”:

玻璃上不能反射出通风口或管道。



▲苹果的内部设计团队提出了不少要求:玻璃上不能反射出通风口或管道;而一份针对整个建筑中使用的特定木材的说明手册甚至长达30页。



承包商花费了几个月做方案,

确定用什么样的门把手。

但分分钟就被毙掉。

无法理解被拒绝的原因。

他们自信选定的门把手,

已精确到纳米。

负责门把手的建筑经理,

并没看到最终定稿。

据说,他被“完美症”逼辞职了!


一位匿名的前任“飞碟”建筑师:图纸容差余地这么小,你以为工人是在造手机吗?在多数建筑项目里,建筑商使用的图纸容差(对理想尺寸的偏差预估,也即精度)一般在1/8英尺不到一点,但是苹果公司的容差要求却远小于这个数值,也是叫人头疼。

 

到了门槛,

苹果高层强迫症又犯了。

他们说,

门槛内外地面必须平齐衔接,

不能有任何突起或者分割。



苹果的理由是,

如果门槛内外衔接不完美,

工程师就得调整步伐,

这会导致他们从工作思考状态中分心。



一位建筑师在和苹果讲理时讽刺:

第一次听说门槛还能影响工作,

怪不得我工作效率低呢。


在建筑师试图和他们“讲理”的时候,苹果公司坚定地不肯退步。建筑师们花费了几个月试图劝服苹果公司,这种做法根本没有先例并且十分耗费时间和精力,但最终还是败给了苹果的坚持。



圆滑、极简、富有曲线美的苹果风格,

也应用到新总部。

连引导标识都不放过。



比如像防火设施的标识,

既要极简,

又要易读并达成疏散的效果。

经验丰富的负责人,

为此被苹果召集开了15次会议。



建筑的比例有许多取自于苹果产品。

不仅电梯按钮与Iphone Home按钮相似,

连卫生间马桶也是iphone的即视感。


目前正在为该项工程殚精竭虑的建筑师German de la Torre发现,苹果在许多细节上的设计都源于他们自身的产品,比如圆角的弧度(iPhone边角的弧度),电梯按钮的设计(Home键),甚至有人觉得抽水马桶的设计都酷似iPhone。



▲这个马桶你们对外出售吗,给我来个玫瑰金的。


还有拉丝铝合金的柱子,

都和Macbook一样质感。



绝对的

科技宅!

柏拉图式!

死理性派! 



为设计白色的玻璃“鳍”,

建筑师给出了5个版本,

5个稍有些不同灰度的白,

苹果斟酌了好长时间,

说一个太偏蓝,

一个稍微奶油白。

正常眼睛是看不出这些差别的。



建筑师们忍无可忍:

苹果是最难搞定的甲方,

他们的眼睛发X光。


3

下篇:苹果新总部究竟长怎么样?


乔布斯曾说:

“我们要建世界上最好的园区,

而且我确信,

以后学建筑的学生都会来此朝圣。”



他坚持,

用苹果产品的精密度,

要苹果设备的质感,

延续Less is  more的苹果风。




他用打造一款苹果产品的理念,

来建造这座建筑。

因此苹果新总部,

也将是“史上最大的一件苹果产品”。



那么它到底有多大?

艾菲尔铁塔能在里面360度翻跟头,

36个足球场大,

能容纳14000名员工。



整个4层建筑,

外墙全部使用玻璃,

绵延6公里

使用3000块曲面窗格

堪称全球单片面积最大的曲面玻璃。



一个花费超过1.61亿美元的大礼堂,

可容纳1000名观众。

悬浮状玻璃纤维屋顶,

由44片扇形结构组成,

如同UFO一般空灵。



▲该图展示的是一个超大中庭内的咖啡馆,上方一共有59个天窗,使阳光能够照射进来,而敞开的巨型玻璃大门则确保了新鲜空气的流通。



它采用世界最大的,

无支撑结构的碳纤材质。

每一块都在迪拜沙漠里组装测试后,

才运回美国,

总重量80吨。



今后,苹果发布新产品,

就在这里。



公共设施上,

食堂能同时供3000人用餐。

露台上另有1750个座位,

供员工小憩。



健身房耗资7000多万美元、9290平方米。

除了地下停车位,

还有一栋10980个车位的停车楼。

另放置1000辆单车,

供员工在园区穿梭使用。



更人性化设计

为员工准备了

造价约7000万美元的健身中心

面积超过9200平方米



白橡木特制超大办公桌,

由荷兰一家百年设计公司制作。

5.5米长、1.2米宽,

从选材到制作,

每张桌面花费10个月。



为了做到环保,整个建筑还采用清洁的可再生能源供电。


除了外部普通的太阳能供电厂,大楼顶部安装了太阳能电池板,每年也可发电16兆瓦。辅助发电的,也有化学燃料电池。



接送员工上下班,

用混合能源的环保巴士。



由所在领域全球顶尖人才组成的70人团队,

专门研究出空心混凝土板。



建筑物自行呼吸。

在这里办公,

冬暖夏凉,

自然通风换气,

一年3/4时间不需要开空调。



地表绿化面积超过80%。

圆环内外,

将种植7000多棵树,

樱桃,李子,杏,

当然,

有砸中牛顿的那种苹果。



“我们的想法是

把加利福利亚带回库比蒂诺”

80%的面积将会是绿化,

75%的时间都不需要空调或者暖气,

自然通风换气,

100%的可再生能源,

最大的太阳能系统。

全是高科技,

库克将此称为“苹果产品之母”



为了建筑规模更大一些,后来苹果还从惠普那里收购了部分土地。有趣的是,苹果同意保留交易土地上,一个已有上百年历史的老谷仓,还进行了恢复,达到这片土地的新旧共存。



当加州的阳光透过360度通透环形体,

射入大楼内部,

被滤去大部分紫外线和热量后的阳光,

只会让人感到舒适和明亮。



无论蓝天白云,

还是电闪雷鸣,

抑或细雨轻洒,

都能在背后尽情欣赏。



而夜幕下完全看不到接缝的玻璃,

如同空气,

可伸手摘星辰,

也可仰首与其心灵对话。


加州大学伯克利分校景观建筑与环境规划系的主任Louis Mozingo表示,苹果想的可不是要将办公空间的生产效率最大化,而是要打造公司的标志性建筑,使它成为一个“苹果偶像”。



最后

苹果说

拜托,我们不想叫它UFO 



▲ 安装中的屋顶





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来源:财经早点报、筑龙施工