最近，余杭区的土地市场接连“爆冷”。
昨日临平山北商住地的出让，甚至拍出了今年土地新政以来，首宗“无需全现房销售、无需自持”的结局，令人产生无限遐想：“调控威力显现了？杭州楼市拐点真的要来了吗？”
但大家不要忘了，上周四的主城区土地出让中，本土房企天阳及央企葛洲坝，在丁桥、蒋村两宗宅地的“血战”中，分别付出了必须自持34%、44%的高昂代价。
今日，杭州主城区再次挂牌了8宗土地，包括6宗商地和2宗宅地，预计将于7月21日出让。
至此，7月的杭州主城区共将出让12宗地块，其中宅地仅4宗，分别为7月3日将出让的长睦、庆隆地块；以及此次推出的丁桥、牛田地块。
下半年，杭州土地市场的风究竟如何吹？或许将在这4宗宅地出让会上见分晓了。
挂牌出让地块规划指标概况
杭州土地竞拍溢价规则：
当溢价率达到50%时，拿地开发商需现房销售；
溢价率达到70%时，锁定限价，转入竞报自持比例；
当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
根据溢价测算，两宗宅地的地价如下
56号明黄色区域，即此次挂牌的丁桥地块（图源：2017年杭州主城区读地手册）
6月15日，丁桥宅地出让的“激战”还历历在目，挂牌期间已溢价49.9%，17家报名单位现场“围猎”，首轮报价即封顶价，自持投报环节上演“拉锯战”，最终本土房企天阳突围，自持比例达34%……种种细节都在表明，丁桥宅地的“炙手可热”。
此次挂牌的丁桥地块，就在6月15日已出让地块的西面。从区位上看，也更靠近地铁3号线丁桥站，且正北面即中央水景公园。
丁桥两宗宅地航拍图，56号即此次挂牌地块（图源：2017年杭州主城区读地手册）
目前，丁桥板块几乎都已是尾盘，在售项目在今年也纷纷跳涨。例如，阳光城翡丽湾去年的全年均价还是16630元/㎡，近月均价已达25629元/㎡。
事实上，浙江中原地产首席分析师荆海燕分析过：“虽然丁桥目前新房已见底，短期内要依靠存量市场供应，但后续土地供应仍然较大。”
另外，按照目前丁桥接近2万元/㎡的地价，未来的丁桥房价是否能卖到3万元/㎡左右？尚且是个疑问。
51号明黄色区域，即此次挂牌的牛田地块（图源：2017年杭州主城区读地手册）
去年末，杭州的土地市场已然“高热”，艮北新城连续推出了两宗大体量的姊妹商住地，均被越秀&江干城建联合体收入囊中，成交楼面价双双超过25600元/㎡。
而该区域在去年的7月时，成交地价尚且在17000元/㎡这档水平线上，当时的起拍价甚至仅9307元/㎡。
间隔一年时间，此次艮北新城再次推地，起拍楼面价已达18142元/㎡。如果按照70%的封顶溢价算，上限楼面价将达到30841元/㎡。
对此，业内人士认为：“封顶地价太高了，很大可能是到不了的，50%溢价的可能性更大，也就是楼面价27213元/㎡左右。”
牛田宅地航拍图，51号即此次挂牌地块（图源：2017年杭州主城区读地手册）
另一方面，近两年，该区域在售项目均价也不断上扬。根据中国指数研究院数据，地铁绿城·杨柳郡在2015年底开盘时，价格仍为19668元/㎡，去年全年成交均价为22709元/㎡。
不过，该项目最近刚刚领出了最新一批预售证，备案价则从最低的2.4万元/㎡到最高的3.8万元/㎡不等，大部分房源均价在32000~33000元/㎡。
印梦怡
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