时隔3年，黄埔一二手房价又倒挂了

黄埔新房市场，越来越 有意思了。

前两天，黄埔全新盘星河·盛世禧悦、科城·新世代相继开盘入市。

前者售价2.4-2.6万/平，直冲周边二手市场价格底线；后者最低1.4万/平，比万科幸福誉二手价还低。

话说， 3年前 黄埔的一二手倒挂的现象，又出现了？

事实上，说 黄埔一二手倒挂，并不是 夸张说法。

中秋第一天，知识城旧改项目 科城新世代开盘价曝光，立马在市场上引起了不小关注。

从开盘情况看， 项目1.4-1.6万/平的新房价， 直接与周边二手盘“对拼刺刀”。

要知道，与它只相隔一个地铁站的万科幸福誉、 时代天韵 等 二手网红 小区，最新 成交价普遍在 1. 8-2.0万/平左右 。

也就是说， 科城新世代的新房价， 与周边二手小区价格相比，已经出现了明显倒挂。

值得注意的是，出现这种情况的，不仅仅是科学城的何棠下旧改项目。

包括 新规楼盘 星河盛世禧悦 ，以及前段时间开盘的 中建海丝城 ，都有这样倒挂情况。

比如与科城新世代同一天开盘的 星河盛世禧悦，它的首开价是2.4-2.6万/平， 比万 科东荟城今年大部分成交的二手房源价格，还 要低。

楼市君查询了下，目前 万科 东荟城主流成交价是2. 6-2.7 万 /平左右。

可能有人觉得，这个倒挂差距并没有想象中的那么大。

但事实上， 如果把新规产品高使用率因素考虑进去，在套内维度进行对比的话，会发现，一二手的实际价格，其实已经拉开了很大距离。

就拿老黄埔板块的 中建海丝城 为例，它的78平户型， 在使用率超100%的条件下，单价是3.5-4.1万/平。

而万科金色悦府、悦时代花园、保利学府里等，套内的实际单价其实都在4.5万/平以上。

类似城市之光、富颐都荟等次新小区，二手成交价折算下来，那就更高了。

另外，从上表我们其实也可以看到，黄埔的一二手倒挂，已经不算局部现象， 从 老黄埔，到科学城，再到知识城，都有案例出现。

接下来，随着黄埔多个旧改新盘集中到来，可能会有越来越多的新房，加入“低开”行列，直接硬刚二手。

说实话，回顾黄埔近年的行情，一二手倒挂并不是首次出现。

早在2020年-2021年期间，彼时市场火热，黄埔很多板块，都有过二手房价反超一手的案例。

甚至，有些热门的二手小区，能领先新房1-2万/平。

比如2021年黄埔花园二手曾一度站上6.2万/平，而当时的城光、富颐、中鼎“三剑客”，新房价也才4.9-5.5万/平。

约1.3万/平的价格差，现在看来，简直是倒反天罡。

值得注意的是，虽然黄埔现在也出现了一二手倒挂趋势，但从背后的市场逻辑来看，两者是有很大区别的。

我们都知道，2021年黄埔二手价“狂奔”，与新房拉开距离， 主要和市场热度以及新房限价有关。

尤其是当时行情火热，市场炒作情绪浓烈，一些二手房趁势站上高位，而 新房则由于价格 “ 限 高 ”，涨幅相对克制，两者因此形成了鲜明水位差。

而 这次的一二手倒挂， 有人 认为是新房 供应上来 ， 开始内卷二手， 事实上， 原因并没有那么简单。

数据显示， 目前的黄埔，新房供应仍然是近6年来低位。

上半年整个黄埔的住宅供应只有950套，仅仅只是2020年高峰时期的零头。

也就是说，新房卷二手，问题不出在新增供应上。

楼市君认为，此次 黄埔一手放低姿态，更多 还是因为整体市场去化放缓的缘故。

数据显示，上半年黄埔新房卖出2740套，虽说去化超过了上半年的供应套数， 但 比起前几年， 黄埔的新房销量还是相对比较萎靡。

就拿今年1-8月来说，全区新房月销量基本维持在300-500套左右，对比前两年，的确有肉眼可见的下滑。

与此同时，它的去化周期 也在显著 拉长。

截止到今年 上半年，住宅新房的去化周期已经达到 21.95个月，为近 5年来最高。

从这里我们能清楚看到，如今市场价格体系出现“反常”，主要问题需求端低迷。

黄埔的几个新盘相继低开， 直接开卷二手 ，说白了，就是为了刺激 更多 购买力进入市场。

从而实现快速走量、去化，避免陷入“持久战”。

对于黄埔的二手业主而言， 新房在价 格上 开卷， 并不是什么好事。

要知道， 现在 市场购买力 就那么多， 二手业主要么躺平，要么 继续 让利，消除价格鸿沟。

原因在于，现在的新房在产品、规划等多个层面上，都能把二手秒杀。

一方面，现在的新房大多都是新规后的产品。

采取了新规设计后的户型，得房率基本上都能在100%以上。

比如云埔旧改大盘星河盛世禧悦，建面约88平就能做到三房两卫、南北通透、98平就能做到3+1房、108平做到了五开间南向！

像是大阳台、大飘窗基本都是标配，居住空间感基本可以越级挑战二手。

对比旧标准的户型，得房率一般都只在 80%左右。

也就是说，一套新规80平的户型，整体空间利用率，差不多跟旧规的100平户型相似。

如果按使用面积计价， 这些多出来的赠送面积，足够让二手房价再打个8折 。

所以，二手房凭什么比新房贵？凭楼龄高吗？

另一方面，新盘大多数都有完整的配套