从物业获取和经营方式看康养产业未来发展趋势

文 / 和君康养事业部资深咨询师  董鸿乐

物业获取和经营方式选择是影响康养产业发展的两大核心要素。以现阶段康养产业的商业模式和发展现状为基础，以管窥豹，可以判断未来康养产业在产业发展核心要素领域的未来发展趋势。

从物业资产获得来看，产业实践一般有轻资产租赁、重资产持有、公建（办）民营三种模式。一是轻资产租赁，这是目前养老机构采取最多的物业获取方式，但是由于租金压力较大，运营难度较大。二是重资产持有，这是地产企业、保险企业等资本密集型企业的物业获取方式，对资管能力要求较高，对去化能力要求也很高。三是公建（办）民营，这是目前成本最低的物业获取方式，因物业资源稀缺，竞争非常激烈，需要有足够的品牌实力、服务能力、公关能力，另外还要在运营中承担一定的兜底职能。

从经营方式来看，产业实践一般分为单体式、连锁式、综合体式三种模式。一是单体式，运营初期的企业一般都是采用单体式机构试水，这也是目前市场上存在最多的形态，但是随着入局者越来越多，并购将不可避免，单体式机构将是最容易被整合的对象。二是连锁式，鉴于更多有实力的机构开始通过连锁的方式在全国或区域内扩张，连锁模式对于市场定位、盈利模型、标准化能力、服务能力、获客能力、资管能力都提出了更高的要求。三是综合体式，综合体模式是部分有实力的企业，特别是区域性企业精心打造的品牌项目，希望依托标杆项目抢占客户心智，形成品牌优势。

从整体市场情况来看，养老服务行业的细分市场已经开始慢慢分化，如何充分发挥自身的资源禀赋，避开竞争对手，建立独特定位，将是养老企业未来在竞争中获胜的前提，也是资本最看重的内在价值和“护城河”。

未来，从资产获取来看，纯轻资产模式难以获得资产增值收益，同时随着公建民营资产窗口期红利逐渐消失，未来轻重资产结合将是未来康养产业发展新趋势。从运营方式来看，随着单体项目运营能力的提升，通过区域连锁或者管理输出方式逐步扩展，连锁式和综合体项目将是未来产业发展新趋势。

和君咨询：

亚洲大型规模的综合管理咨询机构，拥有20年咨询经验，咨询队伍超过1000人，为政府、企事业单位提供卓有实效的思想、知识和解决方案。

版权声明：

平台原创文章知识产权归和君咨询所有，转载授权、媒体约稿、合作洽谈、参访和君小镇请联系[email protected]。