买房贷款，利息多少才划算？

文/小白读财经（ID：xiaobaiducaijing）

央行收紧信贷，2018年房贷利率继续上行，粗略地统计，目前一二线城市首套房平均房贷利率是 5.60% 左右，二套房是 5.92% ，比基准利率上浮 15% 和 20% 。

于是，大家普遍关心一个问题： 买房贷款，利率多少才划算？

贷款利率当然是越低越好，这意味着你的资金成本更低，但是现实中利率的高低往往不是普通老百姓能决定，我们能决定的是要不要以现在的利率去贷款，怎么决策呢？

小白告诉你，房贷利率有两个顶，超过了这两个顶那么你就要留一份神了。

一、 房贷利率不能大于 GDP 增速

GDP增速可以理解为“创造财富速度”，也可以理解为“资产回报率”。而房贷利率可以理解为买房借钱的成本，如果借钱的成本小于资产回报率，那么你的房贷利率是合理的。

举个例子：

假如市场上只有一套100万的房子，当年的 GDP 增速是 7% ，那么你这套房子当年的回报率就是 7% ，而这套房子是小白贷款买下来的（假定全部贷款），利率是 6% 。

那么当年小白买下房产的收益是：

100万× 7% － 100 万× 6% ＝ 1 万

所有小白这套房子的房贷利率只要不超过GDP增速，那么就是有利可图的， 2017 年中国的 GDP 增速是 6.9% ，目前的 5.26% 左右，那么你觉得贵吗？

通过观察， 历史上中国房贷利率接近GDP增速时往往是楼市见顶的信号 ，比如 2014 年 9 月房贷利率是 6.96% ，而当年 GDP 增速是 7.3% ，当两者接近的时候楼市随即见顶。理由很简单，因为当房贷利率逼近 GDP 增速时，买房收益逐渐降低，最后为 0 甚至亏损。

二、 房贷利率不能大于 M2 增速

M2增速粗略地理解为印钞的增速，如果房贷利率大于 M2 增速，那么意味着你借钱的成本超过印钞的增速，那么这时候的房贷利率是过高的。

举个例子：

假如2017年你的房贷利率是 8% ，市场上只有一套房子和 100 万人民币。

那么：一套房子＝100万元人民币

假如当年的印钞增速是7%，那么意味着市场上的人民币增加到了 100 万×（ 1+7% ）＝ 107 万元。

则：一套房子＝107万元人民币

如果你在2017年初用 100 万买了一套房子，到年底的时候卖出，那么当时的市价就会达到 107 万元人民币。

收益＝107万－ 100 万－ 100 元× 8% ＝－ 1 万

也就是说如果房贷利率超过了印钞增速，那么这时候贷款买房收益是负的。

结论：

1、 2017 年中国的 M2 增速是 8.2% ，高于 6.9% 的 GDP 增速，以中国的情况，今后印钞增速仍将会超过 GDP 增速， 这就意味着房贷利率第一顶点是 GDP