以前我们
总是说：
向上置换是楼市的最大共识。
这话在楼市周期亢奋的时候，确实如此。
但在如今的市场，单一的置换共识，正在悄悄
转变
。
买房人正在分化出多种置换路径。
甚至于
反向置换也悄然出现了。
这里面风险大吗？
带动
反向
置换的是你想不到的一群人。
60、70年代，
临、退休的叔叔阿姨们。
根据国家统计局数据整理，上世纪60年代，出生人口高达2.39亿人，而后的70年代则达到了近2.17亿。
这意味着，从22年开始，中国已经进入为期十五年的退休潮。
图源：网络
每年会有超过2000万人退休。
一线城市，60、70年代的叔叔阿姨是幸运的。
早年单位分配的老房子，不少都增值好几百万了。
如今临近退休，儿女独立不在身边，到了退休的年龄也打算以大换小。
把一套三房或者大两房卖掉，换个低价一点的小房子，就可以留出几百万的养老金，生活无忧。
老年人批量以大换小，在北京楼市开始井喷。
据说去年年底，北京二手房成交中，千万级的房产交易中，有一大半的卖房者都是老年人。
这样的操作，在上海老龄化严重的上海，正在增加。
从23年开始，上海就已经步入重度老龄化了。
上海普通的家庭养老压力在变大。
最近，我发现上海那些十几年年前，从市区动迁到郊区的老年人
（当时还没有退休）
，
抛弃郊区远大新动迁，换成市区老破小，反倒成了新的潮流。
之前，我在文章里面写过，同事家里有老人，想从松江的远大新搬到徐汇的老
破小，就是
如此。
人只有上了年纪，才能慢慢清楚，市区和郊区的差别的。
年轻的时候，没人知道医院100米和1000米区别的。
只有真的老了病了，才会明白，去个医院有多难。
普跌时代，老破远房子最难卖，如何置换核心区的房子？
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与退休老人反向置换留现金类似的，部分中产似乎也在追求更多的安全感，反向置换。
有些中产
不再追求以小换大，而是舍大换小。
不再一味追求市中心，而是看情况卖掉高月供房子，去到郊区。
以前上海不少的中产，在金融、IT等高薪行业，月收入5~8万。
买个千把万的房子，压力尚可。
改善型的国际社区，一直是他们心中的超级白月光。
卖掉郊区的房子或者市区的老破小，换一套大三房，
是他们不变的信仰。
可如今，这几年，经济周期下行，别说高薪了。
能有个稳定的高收入，不被裁员，就已经是烧高香了。
其中家里有点变故或者失业的，家庭收入锐减，3~5万的月供，也有些压力山大了。
所以，已经出现：以大换小，以一换二的动作了。
卖掉200平的别墅，换到有地铁90平小三房。
卖掉一套市中心的改善，选择买一套郊区的新房，再买一套市中心的老破小学区房，成为新的选择。
这样的操作，
既可以减轻部分的房贷压力，适度降低杠杆。
也给了突然失业的中产，一个
喘息
的机会。
尤其是，这一次527 新政，上海离婚不再计算家庭套数，多孩家庭可以多买一套。
相当于变相增加了家庭可以持有房子的总套数。
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反向置换，降低杠杆，手握现金，
是不是一定就有了稳稳地幸福感？
退休的叔叔阿姨们，选择老破小或者郊区小房子，是可以安心养老的。
反向置换的中产，恐怕不行吧。
这世间，哪有一劳永逸的好事情。
凡事都有两面性的。
反向置换，其实更应该思考一些潜在
风险
。
提醒一下想试试反向置换的中产朋友们。
不到万不得已，尽量不要卖掉优质改善房，以大换小，用一换二。
我和你说说原因：
1、随大流赚钱的时代，已经过了。不要浪费过去的好运气。
过去能买得起好房子的中产群体，其实是沾了时代的好运的。
行业发展，工资狂飙，才有机会上车好资产。
如果没有这些机会，买到改善的品质房，只能靠祖上积德了。
这个楼市的下行周期，去反向置换，真的坑亏掉以前的好运气。
因为肉眼可见的未来，上海一定是存量博弈的时代。
钢筋水泥也是要分三六九等的。
只有少数稀缺的好房子，才有穿越周期的定价权。
无论如何，不要轻易反向置换。
哪怕选择，把优质资产出租。
换租一个相对便宜的房子，省出一点现金流。
也是相对更加明智的选择。
一味为了降杠杆，获得现金在手的安全感，并不可取。
2、 拿着大量现金既是良药也是毒药。
中产向下置换，手握几百万现金，是有了安全感。
但这么多现金，放在那里，你能抵抗住理财的诱惑吗？
过去的十几年，中产有钱之后，跳进火坑的例子还少吗？
什么一铺传三代，旺铺收租金。
什么超额收益P2P。
你要说现在没有这些了。
你可太天真了。
黄金从去年的400多一克到如今的700多一克，都快翻倍了，你不想买点。
比特币从21年的2万美金，现在已经突破7万美金一枚了，你不想买点？
相信我 ，你手上有钱了，没有背后的理财知识，你一进去就是亏钱。
现金太多了，一般人是很难有定力，守住现金不动的。
你敢打保票，这些钱能去到更好的地方吗？
这个时候，贸然去反向置换，看起来是减轻负担了。
一旦换错了，代价可比不置换大的多。
前几年，楼市上扬的时候，换错了，无非是房子少赚钱。
这个当下，若是换错了，很可能就是一个阶层的滑落。
一旦阶层滑落了，你真的有信心靠自己在向上突破阶层吗？
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话说回来，反向置换的出现，
