本文旨在解决房地产企业破产案件中，当消费型购房人、拆迁户或者建设工程债权人与抵押权人利益冲突时，法院强制解除抵押登记的路径。
在房地产企业破产实务中，债务人及其管理人经常面临已办理抵押登记的房屋应交付消费型购房人、拆迁户或者以抵押物价值优先偿付建设工程款债权人，而必须解除抵押登记的问题。因权利冲突，抵押权人在不能实现抵押权的情况下，可能不配合解除抵押登记，管理人或者人民法院可以采取何种途径解除抵押登记？目前我国尚未出台有关破产程序中解除与注销抵押权的明确且统一的规定，但部分地方法院已经出台了相关操作指引，明确规定管理人在特定情形下可以向人民法院申请强制注销抵押登记。实践中，管理人可以申请审理房地产企业破产案件的人民法院采取向抵押登记机关发出协助执行通知的方式强制解除抵押登记。
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但是，人民法院能否为解决权利冲突问题而强制解除抵押登记，尚需从理论与实务上作进一步探讨。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第1条第1款规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”该规定为人民法院要求不动产登记机关协助执行解除抵押，提供了具体依据。在此基础上，部分地方法院结合破产审判的实际需要出台了有关企业破产程序中注销不动产抵押权登记的相关规定，主要内容有：1.需要注销不动产抵押权登记的，管理人应积极协调和争取抵押权人配合办理抵押权的注销登记；2.抵押权人不予配合的，受理破产案件的法院出具解除（或者注销、涤除、涂销，下同）抵押权登记的裁定书、协助执行通知书等，由不动产登记部门办理破产企业不动产抵押权登记的注销；3.抵押权人提出异议的，由管理人给予解释，受理破产案件的法院协调解决。
相关规定列举如下：
为了解除抵押登记，受理破产案件的人民法院通常会向不动产登记机关发出协助执行通知书并附执行依据，要求不动产登记机关办理破产企业不动产抵押权注销登记。作为执行依据的生效法律文书，一般采用裁定书的形式，有时采用决定书的形式。
（一）破产受理裁定
破产实务中，人民法院有时将受理破产申请的民事裁定书作为解除抵押登记的执行依据，而破产受理裁定适用的法律依据，依破产程序的不同而有所不同。在破产重整案件中，以解除抵押登记为协助内容的协助执行通知书往往适用《中华人民共和国企业破产法》第七十五条第一款之规定；而在破产清算案件中，则通常适用《中华人民共和国民法典》第四百零六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定。
例如，在宁国市广田房地产开发有限公司重整一案中，安徽省宁国市人民法院以破产重整受理裁定为执行依据，要求协助执行“解除宁国市广田房地产开发有限公司‘西湖壹号’项目部分在建工程的抵押登记[不动产证明号为……]”，协助执行通知书适用的依据是《中华人民共和国企业破产法》第七十五条第一款之规定。
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该裁定书的主文，是“受理申请人宣城市兴宇建设工程有限公司对被申请人宁国市广田房地产开发有限公司的重整申请。”
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又如，在安徽太阳禽业有限公司破产清算一案中，安徽省宁国市人民法院以受理破产清算的（2020）皖1881破申2-1号民事裁定书为执行依据，要求宁国市不动产登记中心协助执行解除部分土地使用权的抵押登记和房产的抵押登记。该通知书适用的依据是《中华人民共和国民法典》第四百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定。
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（二）解除抵押登记裁定
破产实践中最为常见的是，人民法院专门就解除抵押登记作出民事裁定书，作为执行依据。
例如，安徽省宁国市人民法院在审理数起破产案件中，就以“现因案件审理需要，需对上述房产的抵押登记予以解除”为由，专门就解除抵押登记作出裁定。裁定书主文直接表述为解除XX公司权证号为xxx房地产权证项下的房产抵押登记。在适用依据上，重整案件适用《中华人民共和国企业破产法》第七十五条第一款之规定“在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权”，
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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权”，
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或者《中华人民共和国民法典》第四百零六条。
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破产清算案件适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条（后为《中华人民共和国民法典》第四百零六条）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定。
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又如，四川省攀枝花市仁和区人民法院在审理攀枝花市锦泰亨房地产开发有限公司破产清算一案中，认为“为部分符合条件的‘鹭栖家园’业主办理分户产权，涉及民生问题，是解决老百姓住房保障。支付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，具有特定性和优先性，在受偿顺序上本身就优先于建设工程价款优先受偿权和土地、房屋抵押权。因此，管理人按照债务人与消费者购房户签订的商品房买卖合同的约定，履行交付房屋并为其办理所有权变更登记义务的行为，符合法律规定，并不影响其土地抵押效力，其抵押权的行使按照《破产法》相关规定处理”，从2020年8月7日起，先后专门就解除“鹭栖家园”项目符合办证条件业主相对应部分的土地抵押登记作出多份裁定。该等裁定适用的依据是《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》的相关规定，
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并通知攀枝花市不动产登记中心协助执行。
再如，湖南省株洲市中级人民法院在审理湖南新天房地产投资有限公司重整一案中，认为“重整过程中，注销土地抵押登记，启动项目续建与销售，释放抵押物资产价值，有利于实现资产价值的最大化，保障抵押权人的权利实现与购房业主的房屋交付，有利于债务的公平清偿”，遂裁定注销了案涉土地的抵押登记。
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浙江省兰溪市人民法院在审理金华国信房地产开发有限公司破产清算一案中，认为管理人“为及时办理国信诚园项目的房屋权属证书，推进该破产清算案的顺利进行，维护各债权人的合法权益”申请注销土地抵押登记，符合法律规定，遂裁定注销了案涉土地抵押登记。
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为顺利执行重整计划，辽宁省丹东市中级人民法院根据某集团有限公司管理人的申请，裁定注销了某集团系企业财产的全部抵押登记。
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（三）解除抵押登记决定
偶尔有法院以决定书的形式，作为专项解除不动产抵押登记的执行依据。
例如，湖南省怀化市鹤城区人民法院在审理怀化市兴泰房地产开发有限公司破产清算一案过程中，因案涉393套房屋抵押给了湖南洪江农商行股份有限公司并办理了抵押登记，393户业主不能办理产权证书，于2021年9月14日作出（2016）湘1202民破1号之四《决定书》，决定解除洪他项（2013）第052号抵押权登记，兴泰公司协助所涉购房业主向洪江市不动产登记中心申请办理不动产权证书。目前，393户业主已顺利办理了房产证。
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此外，从理论上讲，“重整计划中关于企业经营重组方面的方案，如股权与资产变更归属、营业业务的调整等，是可以具有强制执行效力的”，
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批准重整计划裁定也可以作为解除不动产抵押登记的执行依据。
在权利冲突背景下，为了实现公平清偿，需要在破产程序中依法对抵押权作出妥善处理。破产实务中的主要做法，是在人民法院裁定认可的破产财产方案或者批准的重整计划草案中明确抵押权和其他优先权的清偿顺序和解除抵押的安排。
（一）破产财产分配方案明确抵押权与其他优先权的清偿顺序
在破产清算案件中，人民法院裁定认可的破产财产方案有时会明确抵押权和其他优先权的顺序。
例如，遵义鸿诚房地产开发有限公司破产清算案中，贵州省遵义市中级人民法院裁定认可的破产财产分配方案对抵押权与建设工程价款的权利冲突的债权清偿顺序作出了明确规定：“（3）若有特定财产担保的债权在特定担保物抵押范围内的资产存在建设工程价款优先受偿权的部分，清偿顺序为：①建设工程价款优先受偿权的债权；②有特定财产担保的债权。”
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（二）重整计划中安排解除抵押登记
在破产重整案件中，人民法院裁定批准的重整计划草案通常会明确抵押权和其他优先权的顺序，并对解除抵押的时间、抵押权人不配合解除抵押的后果及其处理方式等作出明确安排。例如：
贵州省铜仁市中级人民法院裁定批准的《铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司等三公司重整计划草案》规定：“对债务人财产行使抵/质押权利的债权人，应当在重整计划被裁定批准后10日内，负责办理相关抵/质押登记的解除手续。因本重整计划已经依法保障有特定财产担保的债权人就特定财产优先受偿的权利，本重整计划经人民法院裁定批准后人民法院可以依管理人申请涤除相应财产的抵押登记。”
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山东省昌邑市人民法院裁定批准的《潍坊市恒鼎置业有限公司、潍坊市连城物业经营管理有限公司合并重整计划（草案）》规定：“自法院裁定批准重整计划之日起30日内，相关债权人应将对恒鼎公司特定财产的抵押、质押等权利限制以及查封、冻结等财产保全措施予以解除。债权人未能及时办理有关手续的暂不向其进行分配，如因债权人原因导致未能及时解除对恒鼎公司有关资产的权利限制或财产保全措施而影响重整计划执行的，由相关债权人向恒鼎公司及相关方承担赔偿责任。自法院裁定批准重整计划之日起30日内，相关债权人未将对恒鼎公司特定财产的抵押、质押等权利限制予以解除，视为解除并进行注销。”
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云南省南华县人民法院裁定批准的《南华欣泰野生菌食品集团有限公司、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、南华欣泰房地产开发有限公司合并重整计划（草案）》规定：“若债权人未在上述期限内配合解除登记的，欣泰公司或管理人可单方持南华法院批准本重整计划的裁定直接向登记机关解除登记，或者通过向南华法院申请协助执行的方式解除登记。”
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广西壮族自治区灵川县人民法院裁定批准的《灵川县金星房地产开发有限公司重整计划草案》规定：“在灵川县人民法院裁定批准重整计划草案后十日内，管理人协助投资人完成以下资产解除抵押、解除查封和解除购房合同备案登记……”
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四川省广安市前锋区人民法院裁定批准的《广安怡然房地产开发有限公司重整计划草案》规定：“在人民法院裁定批准重整计划草案后30日内，抵押权人应解除对应抵押物的抵押手续，抵押权人按本重整计划草案享有权利。”
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