如果不买房，我们究竟还可以做什么？

如果不买房，我们究竟还剩什么可以投资？

最近，瀚哥发表了关于限购、限贷、限售、限价的文章，结果引发了很多人的读者的反响。读者的问题基本上都很集中，在问瀚哥，现在一二线城市，凡是有投资价值的房产都基本上进入了限购的大范围，本来以为去年930新政像往常那些政策一样都只是暂时的，没想到现在国家层层加码，投资房地产已经成为了不太可能的情况，但是现在股市一片惨淡，P2P完全不敢购买，眼看着手上的钱一天天变成纸，真的看在眼中急在心里，瀚哥你有没有什么办法呢？

瀚哥说实在的，碰到这个问题也是有些晕，作为一个城市"负翁“从纸面上的感觉来说，瀚哥从纸面上来说表面上已经是资产好几百万了，但是每个月依旧是高额的房贷，赚到的收入基本上都贡献给银行还贷款了，真没多少钱给瀚哥投资，但是朋友们都把问题提出来，不给解决思路也不是瀚哥的风格，瀚哥决定从资产配置的角度和大家好好聊聊我们的钱到底该怎么用？

不仅是读者瀚哥的很多朋友最近都碰到了钱的问题，主要原因是限购之后，大多数人都碰到社保年限不够的问题，突然从攒钱买房变成了多了几十万上百万的现金，但是却没有什么投资的渠道，这些钱其实说大不大，说小不小。说他大，其实在一二线城市付个房子的首付都有些困难，甚至连不少私募股权基金或者信托投资资金的门槛还不一定达到。但是，说他小呢？其实真的不小了，因为很多人都到不了这个门槛，按照现在网上的流行说法这是新锐中产才有的财产量，但是所谓新锐中产还有另一个名字新锐中惨。为什么要这样说呢？

因为，对于所谓的新锐中产而言，他们可能是过的最焦虑的一群人。虽然有些所谓的资产，但是这些资产很多都是账面上的或者纸面上的财产；虽然收入还可以，但是上有老下有小，不仅老人要赡养，小孩要养育，还有房贷、车贷都将大家压得喘不过气来。因为事业上工作上还过得去，但是人往高处走水往低处流，总不能王小二过年一年不如一年，所以大家往往对于手上这些钱看的异常之重。

然而，中国的问题一直都存在，这就是大名鼎鼎的资产荒，就是这几十万到一两百万的资金可以投资的渠道实在有限，在过去的二三十年内由于有中国房地产的存在，很多人都通过房地产加杠杆实现了资产的保值增值，房地产也被誉为过去二十年最优价值的投资品。然而，随着房地产市场的调控日趋严格，房地产已经失去了投资的价值，此路不通已经明确。但是，不投资行吗？可能真的不行，由于钱的购买力一天天下降，钱越来越毛，即使是再不懂金融的人也都不愿将钱放在银行或者余额宝里了，所以有小钱的人成为了中国最苦恼的中产夹心层。

瀚哥一直强调，钱是我们日常生活的重要保障，虽然钱不是万能的，但是没钱是万万不能的，既然如此如何资产配置就成为了我们最关键的事情。瀚哥建议大家可以从以下几个方面考虑问题：

一是要有最根本的流动资金。在美国等西方发达国家，大多数家庭都没有存钱的习惯，基本上是今朝有酒今朝醉，但是在美国的各大常青藤高校里面都有着这样的一个财富投资建议。就是无论你是多么有钱或者多么没钱，一个家庭都需要至少准备6个月开支的流动性资产，为什么要这么做呢？很简单，因为只有这样才有实力去应对可能发生的各种突发性事件，这个流动性资产要能够涵盖你家庭的日常开支，能够覆盖你的房贷车贷，父母赡养、子女养育的费用，从而如果出现问题，让自己不至于走投无路，这份钱建议购买比较保险的大额存单或者货币基金类的产品。

二是构筑家庭资产的安全垫。凡是学过投资的人都知道，在投资里为了对冲投资风险，一般的投资机构都会为资产选择安全垫，这样如果有问题的话，可以确保投资者不会血本无归。对于现代的金融工具来说，这个安全垫就是保险机制。作为一个家庭最重要的收入来源，一个家庭的男女主人往往是最重要的收入支柱，建议家中最好给家里的主要收入来源比如说男女主人配置安全垫，比如说买一些人生意外险，重疾险等，之后再为家中的老人、小孩配置一定的保险，这样可以避免出现意外情况的时候，家庭因病返贫的出现。不过保险支出不要超过家庭总支出的10%。

三是配置风险资产。当有着基本生活资金和资产安全垫之后，我们可以考虑进行风险资产配置了。但是，高收益直接意味着高风险，每个人都要仔细衡量自己的风险承受能力，如果你是风险承受能力很强的人，那么你直接拿所有钱去炒股都可以，如果愿意更高风险的期货也不是不可以考虑。不过，瀚哥不建议大多数人这么配置自己的资产，对于大多数工薪上班族来说，资产可以配置为几个部分，未来一年之内可能要出现的大额支出，建议配置高流动性的货币基金或者短期债券类基金，对于不太使用的资产可以考虑配置固定期债券基金。当然，对于不太懂金融的朋友，可以考虑进行基金定投，无论是阿里还是腾讯还是各家商业银行都有基金定投的服务，通过定投的方式可以抹平投资中的风险，均摊投资的成本，从而获得较高的收益。

四是增强自己的信用额度。这就要说到瀚哥专业的东西了，对于大多数人来说，你的金融能力的评价方式不是你有多少钱，而是你能够在需要的时候从银行贷款多少钱。现在很多银行金融机构都愿意给大额购买理财或者存款的用户配置高额信用卡，所以在前面集中方式之后，通过信用卡的使用，可以有效地将你消费的付款时间延期，用好信用卡不仅在于你可以通过你的资产获得较高的信用额度，更能够享受转账、跨行取款、排队优先、信用卡权益等服务。当然像蚂蚁借呗，腾讯微粒贷，京东白条等等互联网信用方式不妨也都打开，平时可以不用，真的需要的时候这些东西都可以救急。

面对着资产荒，面对着无处可以投资，瀚哥的建议是先别急，好好看看自己的资产结构，通过组合资产来实现除房地产之外的保值增值。

杠杆玩家的命门！如何高效低成本筹划你的现金流？

债务额多少不重要，现金流才重要！

杠杆长短不重要，杠杆不断才重要！

如果杠杆是撬动财富的核武器，那现金流就是杠杆不断裂的命门！

1 现金流的构成

个人财富裂变的核心是债务和杠杆，而债务不违约、杠杆不断裂的核心是现金流的永续长流。因此，我们必须提升现金流认知的维度——现金流不仅仅包含每月的工资收入及年终的奖金或项目提成。那现金流都有哪些构成呢？

现金流从大的分类来说主要有三类：主动性收入、被动性收入和融资借贷（当然也有偶然意外所得），三者是相辅相成、逐级递进的关系。一般情况下是先有主动性收入，在累积初始的投资资本后，就具备了被动性收入的基础，不管是主动收入还是被动收入，都是还款能力的绝对保障，而这决定了你能借多少钱、能向多少人借钱、能借多长时间的钱。

主动收入。

就是出卖劳动交换的钱，一般情况下，你提供的劳动越有价值回报就会越高，通常情况下表现为工资/奖金/项目提成等。当然，你搞个业余副业、精力之外揽个私活、第二职业等都叫主动性收入，特点是只有劳动才有收入、不干就没收入。

被动收入。

不通过出卖劳动就能获得的收入，常见的有房租/分红/资产溢价及分红利息等，被动收入的前提是你有可投资本，而资本是需要积累的，所以年轻人还是要少谈投资理财、多讲提升工作赚钱能力，若有个大款爹妈则例外。

融资借贷。

很多人没有意识到借钱也是现金流的重要组成，往往只看到借贷的成本而忽视借贷的收益。融资渠道也多种多样：除了亲友间的民间借贷、还有银行为主的传统金融机构贷款、互联网金融借贷平台等，不可过度负债、更不可毫无负债。

不管是主动收入、被动收入，还是亲友同学间的民间借贷，千人千面、差异极大，没有统一的规则和逻辑，在此就不赘述，现只就有标准、可量化的银行贷款、互联网金融等融资方式作一比较，希望对你有所帮助。

2 个人贷款及费用

如果融资借贷是现金流的重要构成，那个人贷款的种类和费用如何呢？

贷款也有很多种分类，其中一种就是抵押贷款和无抵押信用贷款，我们就按照费用由低到高、额度由高到低等原则来一一说明，可略过文字，点击大图查看。

按揭房贷。目前，10年期以上的按揭房贷基准利息是4.9%/年，其利息甚至低于一些银行理财产品的收益，稳妥妥的存在无风险套利的机会。我们一再强调，房贷是所有贷款当中额度最大、利息最低、时间最长、最易获得的贷款，相当于国家给予公民的一项福利，对于首套首贷的人来说，一定要负债最大化、杠杆用足用够——其标准就是你的月供现金流极限对应的债务额。贷款买房，把剩余的钱用于投资、或补充现金流是高财商的体现。

房产抵押贷款。房抵贷跟按揭贷的区别在于是否有房产交易，前者以全款房作为抵押向银行贷款，而后者是在房屋买卖过程（一手/二手）中向银行抵押贷款，贷款额度一般是房屋评估价的70%左右。现在的房抵贷很多是3年/5年的循环贷，给定信贷额度、随用随还、按日计息、按月付息，利息一般上浮40%左右，按当下5年期4.75%/年的基准利率，就是6.65%/年左右。如何把一套全款房或正在月供的按揭房做出一笔按揭房贷利率的贷款呢？嗯，那需要一些技巧，也是一个系统工程。

按揭房再贷款。你5年前买的100万房子，首付30万，贷款70万。而今房价翻倍涨到200万，扣除70万贷款，还有130残值，理论上你可以把130万残值二次抵押给银行获取贷款，但实际操作中很难。所以按揭房再贷款的变通是，把银行的尾款70万还掉变成全款房，再房抵贷获取资金；现在还有的金融机构以月供45倍左右给予主贷人借款，这实际上属于信用贷，费用在15%/年左右。当然，在金融业发达的一线城市和沿海城市，二抵贷费用也有8%/年左右的，经济越发达、金融越发达、费用就越低。

信用贷。凡是不用抵押、“刷脸”就能获得的贷款都是信用贷，常见的有装修贷/车贷/培训贷/旅游贷/不指定用途的消费贷等。信用贷的费用差异极大，在5.4%/年—18%/年之间，主要根据贷款人的学历/职业/年龄/流水/芝麻等信用分/使用用途等综合考量，公务员/医生老师等事业单位/央企国企上市公司等就职的人员就能获得更大额度、更低费用的信用贷，装修/买车等指定用途的贷款利息就会更低。

信用卡。无论屌丝还是土豪，信用卡是最易获得的银行贷款了，只是额度高低不同，少的才3000元，高的可能达100万。信用卡取现费用为18%/年（个别银行实际更高，利息按日计算，且以前一日欠款额为基数，相当于利滚利，所以几乎没人取现补充流动资金），信用卡分期0.7%/月为主，合计就是15%/年左右，当然经常会有分期费率上的优惠。真正的信用卡玩家能把使用费用降低到按揭房贷的利率水平：套现违规的，但可以替亲友代刷消费啊，即使返给亲友0.6%的刷卡费（以前还有50元/30元的封顶POS机，现在则统一费率为单次0.6%）也是划算的。信用卡一般会有50天免息期，一年理论上可以使用最长期限7次（365天/50天），每次0.6%，一年的费率就是4.2%/年（0.6%/次*7次），费用简直跟按揭房贷相媲美，缺点就是不断的倒腾，并找到合适的亲友。

网贷平台。互联网贷款都是信用贷款，方便快捷、网上评估或事前给定额度，随用随取、按日计息，常见的网贷平台有：微粒贷、借呗、网商贷、京东金条、百度有钱花、小米贷款、招联金融等。网贷额度一般在10万以内，5万的居多，但也有个别信用资质好的人有数十万的额度（各平台一般会有自己的评估体系或大数据库），费用0.018%/日—0.05%/日之间的居多，也就是6.5%/年左右—18%/年左右。

以上是个人贷款种类及费用的大致说明，但我们更要注重一些实操技巧：

1、如何突破个人房抵贷额度上限。

部分一线城市如京津沪等地，出于风控和抑制投机等考虑，会对个人抵押贷额度设置上限（如100万或200万等），此时就需要以企业为贷款主体，以经营贷的形式出现（符合金融支持实体的方针），个人房产作为抵押担保物/个人作为连带责任人，此时额度理论上限1000万，较好避免个人房抵贷上限的问题。但银行同样会考虑企业还款能力，需要企业有良好的现金流记录。

2、信用卡还款如何与网贷平台结合。

信用卡一般会有50天的免息期，可到了还款日，因临时大额支出或未到发薪日，没钱还信用卡怎么办呢？信用卡是有最后还款日的，否则直接影响个人信用记录，此时网贷平台的作用就来了：向网贷平台短期拆借几日借款，一旦资金/薪资到位，再归还网贷欠款，且只支付了几天的利息，同时又享用了信用卡的免息期优惠。

3、如何借助信贷松紧期获得更大额度。

信贷有松紧之时，在信贷宽松期更容易贷款，此时就需要提前统筹谋划，尽量多的申请信贷额度；而在信贷紧缩期，钱更值钱，投资机会会更多，此时就有了抄底资产的可能。在一年当中，每年初至三四月份，一年新的额度刚开始释放，更容易申请贷款，而到了年中尤其是年底，额度大多用尽，贷款就比较困难，要了解并利用信贷的这个潮汐周期。

4.如何控制征信查询次数不影响信贷。

所有银行在放贷前都会查询贷款人的征信情况，目的是了解贷款人的负债情况（都是什么负债/负债额度多少）及贷款违约情况（是否按时还款及违约的次数和时间），但银行在贷款尤其是大额贷款时（按揭房贷/房抵贷），还会查看贷款人征信被查询的次数（如半年不超过5次等），许多人经常申办网贷额度（每申请一次，征信就被查一次，就有了一次征信被查询的记录），从而让征信查询次数过多影响贷款，保险的做法当然是银行贷款前半年不做任何贷款额度申请了 。

3 现金流筹划原则

通过贷款来应对公司经营/生意投资的现金流需求，应该遵循什么原则呢？

其重要性顺序如下：贷款额度>贷款期限>贷款费用，同时还要参考贷款的便利性和本息归还的方式等，总结一句话就是借更多的钱（维持现金流不断裂）、借更长时间的钱（能穿经济的繁荣萧条周期）、借成本更低的钱（让收益更大或亏损更少）。

贷款额度

只有钱多才能投资、经营，并维持很长时间的现金流，毋庸置疑贷款额度应放在首位。

在贷款的申请上，就应先申请信贷额度（给定额度/随时支取/不使用不上征信），有了信贷额度先不要使用，再去办理其他贷款（贷款在审批时，查不到负债或负债较少，更容易获取贷款），以此能申请更多的贷款及信贷额度。

很多贷款的还款方式各有不同——一年还本/三年还本/按月付息/到期本息一起归还等，我们的原则就是把尽可能多的钱留在自己手里，其顺序就是：到期本息归还>三年还本>一年还本>按月付息>等额本息>等额本金。

贷款期限

贷款的使用期限当然越长越好，这会让我们的投资决策着眼于长周期，而这直接影响投资的收益率。

长期来看，货币是贬值的（短期币值会受信贷周期影响，当信贷紧缩期时，市场中的钱会紧张，会出现通货紧缩，此时钱就更值钱），但债务额和利息费用却是锁定的，负债相当于在享受货币贬值（超发）的红利，按揭房贷当然要选择30年等额本息了。

贷款费用

贷款费用只涉及你能否使用的起，而贷款额度和期限则决定你是否有上牌桌的机会，因此最后考虑费用。

可贷款费用多少才是合理的呢？这取决于项目的收益率——若能找到一个收益50%/年的项目，即使费用20%/年同样有得赚。

是的，极高收益的项目很少存在，即使存在也轮不到我们，比我没有钱有权的人太多了，我们可以从另一个角度来考虑费用的高低：最便宜的贷款是按揭房贷，4.9%/年左右；次便宜的是房抵贷，6.5%/年左右；小企业银行贷款综合费用在12%/年左右；消费贷/消费分期费用会更高。

而几乎无风险的投资收益中，银行理财5%/年左右，信托8%/年左右。所以，6%/年左右的贷款可以大量使用（公务员/事业单位/央企国企等员工有时能获得利息6%/年以内的信用贷），8%/年左右的贷款也是可以使用的，10%/年以上的贷款则要酌情使用，12%/年—18%/年以上的贷款只能做短期资金周转（俗称的过桥资金）。

除了额度/期限/费用这三个因素外，贷款获得的便利性及还款方式都是应酌情比较。

4 进入信用评估体系

很多人知道银行的资金最便宜、也想向银行贷尽可能多的钱，问题是你想贷1000万，银行愿意贷给你吗？亲朋好友、同学同乡都是短期周转资金的来源，问题是你能借到钱吗？

这都牵涉到一个核心问题——你是否有还款能力、你是否有信用、你如何证明你有信用。

是的，每一个出借主体都有一套自己的信用评估体系，是否借你钱、借多少、借多久，就看你在这个体系中的分值是多少。对你来说，首先就是要进入这个信用评估体系。

上个大学或许并没有学到实用的技能和管用的知识，但能增加你的信用，并较高门槛的进入银行的信用评估体系；找份带社保的工作，或许工资不高及社保收益要几十年后才显现，但在银行的信用评估体系中，你就是个工作稳定、流水可靠、更讲信用的人；一套房子对你来说，只是一家老小的日常居所，可银行就据此认定你更有信用（房子起到了征信/背书的作用）并愿意给你贷款……

家人/亲友/同学/同乡同样有着各自的一套信用评估体系，也在全方位的评估着你——成长经历/学习成绩/脾气性格/人际交往/工作职业/资产状况/赚钱能力……只是这些评估体系更感性、更随意、且因人而异，没有统一的标准，要么你改变要么你寻找到能给你高分的信用评估体系，这样才好筹措资金、调动资源。

银行评估体系如何打分、熟人间借贷评估体系关注什么，这会是一篇枯燥的技术贴，但我们需要了解其基本原则：你是否有还款能力，你是否会履约还款承诺。

最基本常见的方法就是多创造信用记录、并保持良好的信用记录——多次贷款（信用卡就是信用贷款）、资金多次流入流出、购买理财产品、借款按时归还……

你要进入信用评估体系，并要迎合它的评估指标，并获取较高的信用分，这是获取借贷的前提和根基。

后记：

关于现金流筹划中的融资借贷部分，本文还是偏重于理论和理念，在实际操作中会更复杂也更有趣的多，或许不经意间就发现了意想不到的技巧，所以要想吃透融资借贷还是得实操，毕竟纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。

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