主要观点总结
本文主要描述了老黄埔区域的新项目入市情况，其中重点关注了华润置地·黄埔润府项目。文章介绍了该项目的规划、户型、优势及劣势，并提及了其他竞争项目的情况。同时，文章也提到了中建·未来方洲的吹风价和预期价格。
关键观点总结
关键观点1: 黄埔区域新项目入市情况
随着老黄埔越来越多项目入市，大乱斗模式即将开启。
关键观点2: 华润置地·黄埔润府项目介绍
项目案名已确定，开放售楼部，首开地块及户型定位明确。
关键观点3: 黄埔润府项目的优势
包括地段好、交通优势大、竞争压力小等。
关键观点4: 黄埔润府项目的劣势
包括商业的不确定性、教育的不确定性等。
关键观点5: 其他竞争项目的价格情况
如中建未来方洲的吹风价和其他项目的价格范围。
正文
随着老黄埔越来越多项目入市，这里即将开启大乱斗模式。
像市场期待的老黄埔核心位置的新溪旧改项目，在近期就有了有新动作。
项目案名已定为
华润置地·黄埔润府
，且
开放了售楼部
，相信预计离开盘不会遥远。
与此同时，今天黄埔润府不远处的
中建·未来方洲也出了吹风价
，
明天将正式开盘
。
可以预见，接下来老黄埔将彻底从过去的三杰打架，变为群雄争霸。
如
保利中央公馆、中建海丝城、中建未来方洲
等新盘将直面竞争。
此外还有
中鼎珺合名城、富颐华庭、万科城市之光
等老三杰也还持续活跃在市场，老黄埔楼市内卷，无法避免。
我们在现场了解到，
黄埔润府共规划了
6栋住宅
，也就合计
1000套的货量
，体量不大。
其首开的2号地块，含
2栋商品房
和
1栋商业楼
，均为超高楼，
货量不过400套
。
户型方面，首开楼栋的户型只有3种，
86平三房两卫
、
95平四房两卫
和
115平四房两卫
。
可惜的是，目前
项目只开放了售楼部，
样板房还没开放
。
不过，从首开的户型定位来看，黄埔润府
瞄准的更多是刚需与刚改用户
。
而这个面积段，跟如今老黄埔大部分在售新盘的户型，都有
高度重合的面积段
，未来免不了互相抢客。
如保利中央公馆，有建面约
81/89/92/116㎡的二至三房
；
中建海丝城，有建面约
88/107/117㎡的三至四房
；
中建未来方洲，有建面
约79/95/108㎡的三房
。
（注：以上只是各项目的部分户型，非全部户型）
在看完项目后，我觉得黄埔润府的几个优势会相对明显。
对比如今老黄埔在售的各个项目，只有黄埔润府的位置更核心，也更近天河。
项目所在为老黄埔的旧中心地段，所以各项配套相对比较成熟。
同为旧改项目，其他旧改需要熬配套时，这里都有现成的，自然更有优势。
项目距离5/7号线双线交汇的大沙东站约
300-400米
。
到底有多近？看图就知道了，地铁出口直接就是项目，走几步路就到了。
而且无论是5号线还是7号线，含金量还是很高的，这两条线可以使项目畅达
珠江新城、金融城、科学城、大学城
等多个强产业板块。
意味着沿着地铁线买，多个强产业板块的刚需客户都可以外溢至此，意向客群覆盖面更广，购买力更强。
项目总体量也就
1000来套货
，
首期更是只有400套货
。
相比现在老黄埔有多个大体量的旧改项目，黄埔润府的竞争压力会小一些。
而且后期项目的二手入市，内部竞争相对较小，可以避免二手踩踏砸盘，
保值相对简单
。
如
商业的不确定性
，此前华润的万象商业系列一直是项目加分的王牌。
但现在市场有传言，新溪旧改的万象系商业会跑去双沙旧改（中建海丝城），但因为一直都没有官宣，所以仍有争议。
但可以确定的是，哪怕黄埔润府的万象系商业仍在，也属于其
旧城改造部分
，牵扯更复杂，建设进度会很落后于黄埔润府的进度，兑现速度不会太快。
另一个是项目的
教育的不确定性
，黄埔润府配套一所36班小学和一所
12班幼儿园，没有配建初中。
目前小学不知道会引入何种品牌，如果能引入一所牛校，也许教育会变成加分项。
当然，目前老黄埔各大新盘龙争虎斗的，但没有一个楼盘可以真正意义上做到全六边形无短板。
因此，
如何定价
也将成为抢客大战中的一个重要因素。
像中建未来方洲，就在今天传出了吹风价，且将于明天正式开盘。
79㎡户型，总价282-320万，折合单价3.57-4万/㎡；
95㎡户型，总价370-410万，折合单价约3.89-4.3万/㎡；
108㎡户型，总价430-480万，折合单价约3.98-4.44万/㎡；
128㎡户型，36楼以上540万-580万，折合单价约4.2-4.5万/㎡；
142㎡户型，总价640-660万，折合单价约4.5-4.6万/㎡。
整体释放价格在
3.5-4.6万/㎡之间
，而且开盘价格叠加折扣可能还有优惠。
