党的十九大报告中，习近平总书记指出应“深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力”。
作为金融体制改革的一部分，金融产品创新占有重要的地位，当前在房地产金融领域我们认为最适合推出的就是公募 REITs。
我 国 REITs 自 2009 年 就 开始了试点工作，现在已形成了我们有着中国特色的类 REITs 产品，但是
从类 REITs 到公募 REITs 还有着很长一段路要走，我们也看到自 2017 年以来的一系列政策在逐步推动着公募 REITs的落地。
一、发展REITs有利于推进租购并举
有利于长效机制的建立
2019 年中央经济工作会议上，对于今年的房地产市场方面，仍旧延续了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，可以预见发展长租仍然是政策目标的重中之重。我们要把集体建设用地、旧厂房、商办用房等闲置资源利用起来，借力 REITs 模式发展我国的住房租赁市场，通过租购并举推动建立房地产长效机制，对于我国房地产乃至整个不动产行业的可持续良性发展而言，均有不可或缺的重要意义。
去年下半年的房地产市场成交量逐渐走低，而 REITs 恰恰有助于提高不动产的交易量。此外，
REITs 的价值发现功能能够成为政策制定的“锚”，对于国家的经济发展和宏观调控有着重要的作用，可以帮助国家摆脱低迷、走出危机，为经济发展提供新动能。
通过REITs作为有效的退出渠道，可以实现长期租赁住房的资金回流，缩短租赁住房市场的开发和建设周期，对于长期租赁住房的开发商、运营商和金融机构投资者而言，有利于开发和建设企业的资金安排，增加住房租赁投资的吸引力。
二、实现房地产下半场的“去杠杆”工作
向公募REITs产品逐渐过渡
在货币政策紧缩以及宏观调控不放松的背景下，
国内房地产行业已经从“上半场”正式进入了“下半场”，即从原有“开放模式 + 粗放发展”向“存量资产 + 长效机制”转变，
尤其很多商业物业目前面临着上亿平方米的更新改造需求，需要引入大量的社会资本，未来对于房地产企业自持房产的出租与城市更新领域都需要 REITs等金融工具的配套支持，给予资金支持的同时形成合理的改造设计和运营管理。
同时，随着国家将继续实施稳健的货币政策以及引导资金脱虚向实、支持创新创业，2019 年的房地产市场可能延续 2018 年下半年成交量缓慢下行的趋势，资金回笼速度下降；与此同时，房企债券到期规模将进一步攀升至 4,026.52 亿元，比 2018 年的2,069.71 亿元几乎翻了一番，房企急需开拓新的融资工具。
由于我国的金融市场发展不够均衡、过于依赖债权融资，
为适应“去杠杆”的调控要求，传统的债权融资应逐渐过渡到以 REITs 为代表的标准化产品融资，必须要有更能吸收风险的股权型产品实现这一阶段的经济增长。
目前国家在大力发展科创板，这为我们的经济转型定下基调，同时也预示着股权融资将被赋予更高的定位，
公募 REITs 作为创新型权益类证券化工具有望接过科创板之后的下一棒。
当然，在目前类 REITs 的发展模式下，私募基金仍起着重要的作用。
证监会副主席阎庆民在前不久论坛中表示，私募基金有利于挖掘高成长小微企业，向企业注入资本、管理、创新活力，协调企业各类股东、管理层、基金投资者之间的利益关系，提升企业运作透明程度和治理规范程度，可以为资本市场挖掘和输送大批优质投资标的。
在长租领域，我们已经发行了众多储架式 REITs，契合了国家目前“房住不炒”的主要思想，随后出现的众多储架式 REITs 产品更是拓展到了商业地产领域。近期推出的 “菜鸟中联 -中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”更是形成了可扩募机制，虽然在额度上仍有限制，但是在形式上实现了在总额度内的一个发行计划下可以多次扩募，这与 REITs 的增发扩股非常类似，意味着我们向着成熟的公募REITs 结构又迈进了一步，简化了募集的流程、缩短了周期，有利于在公开市场多次融资发行。
同时，监管层也在对于公募 REITs的推出不断地发声。今年初，
上交所债券业务中心部门负责人在对外演讲时表示，应适时推出 CMBS 和 REITs 的信息披露指南，建立健全 REITs 信息披露制度；
前不久，
深交所也表态将夯实资产证券化法律基础，推进公募REITs 试点工作；
同时，证监会副主席方星海在中国资本市场论坛的讲话中谈到“我国大量的储蓄应该从债务向投资转化”，强调了将在 2019 年大力发展股权市场；
中国人民银行研究局局长徐忠指出，发展房地产投资信托基金 (REITs)，有利于开发商利用长期资金推动“租售并举”。
近期监管层的一系列表态标志着 REITs 已经真正地进入了监管层的视野和工作计划，未来会呈现越发清晰的发展路线。
通过中国 REITs 联盟的深入研究并结合行业内专家的研究成果，
