过往3年我们见证了一二线房价暴涨和三四线去库存奇迹，见证了香港地产股超级大牛市和A股地产龙头如万科等不断创新高的靓丽表现。过往三年在房地产相关资产上的配置决策对每个人至关重要。
这一切一切的核心是银行表内资产的重新配置，带来按揭配置的持续上升，从而带来地产大周期。这是中国过去几年最大的逻辑，超越一切逻辑的逻辑。也将是未来一二线城市房价持续上行和地产股持续走强的最强支撑力量。
中国商业银行系统有全球有史以来最大的一张资产负债表和最高的贷款余额：总资产173万亿、贷款余额115万亿，远远高于美国和日本。因此当银行表内资产配置变化趋势不可避免的时候，必然带来无法阻挡的洪荒之力，带来地产超级大周期。相比这个，调控与否、银行短期是否满意按揭收益率、政策的短期波动都是比较微小的事情。
为什么会这样？金融自由化之后，配置按揭是商业银行最终宿命，美国、日本、欧洲诸国、加拿大、澳大利亚、马来西亚等经济体都是一样的历史和命运。尤其是目前我们要给国企去杠杆的大背景下，这一趋势更为强烈，否则就会面临金融系统性风险。
也正因为这样，银行未来必然持续给地产加杠杆，必然带来房地产大周期，这是政府无法去压制的东西。而银行按揭长期来看是配置在一二线城市的，带来这些城市房价上行。因为在土地供应弹性无限大的三四线放长久期按揭资产，对于银行就是不合理的，银行对此心知肚明，在三四线加杠杆就是为了响应国家去库存政策。
内房股超级大牛市的最核心逻辑也在于大周期。只有地产基本面长期上行，才能说便宜才是硬道理，才能用传统估值去说这些内房股确实低估了，也才会有增量资金去买入带来大牛市。
A股地产股也是这样子，正是因为核心一二线城市未来地产基本面长期上行，我们才坚定的推荐地产龙头和拿地激进的新城控股，结果新城控股今年至今所有地产股涨幅第一名，龙头地产如万科持续创新高核心原因也是如此。
同时，房屋租赁等长效机制不改变核心一二线城市基本面长期上行趋势。
首先，核心城市买房子已经是资产换资产的时代。中短时间内，很难用钱去买房，是用资产买房，租房群体和买房群体重合度很低。我们上半年草根调研，结果吓一跳，核心一线城市基本没有投资需求，以某一线城市为例，70%左右是卖掉此城市房子加杠杆买一套此城市房子，剩下30%是卖一套或几套异地二线城市房子加杠杆买一套此城市房子，像我老家在东北卖掉十套未必能买一套一线城市房子。然后政策调控增加一层首付比例，就造成了大范围的支付困难。后来想想也对，改革开放这么多年，我们拥有300多万亿的住房资产，但是存款60万亿左右，加上理财90万亿左右，我们面对的就是资产变现加一些银行杠杆去换更好的资产。客观情况是，短期内想跨越买房和租房这两个层面极为困难，所以租赁政策是解决生活在核心城市，但短期没有资产的人的居住需求。
其次，租赁这部分群体有相当一部分是要买房子的。我们看了美国日本数据：随着房价上涨，日本78-93年，平均购房年龄普遍延后了5-10年左右，美国2010-2015年，平均购房年龄上升了6年。日本数据更有说服力，日本44岁以下人口自有住房比例52%，而到了65岁就有接近80%的住房自有率。这可能是东亚文化带来的一种结果，对于中国可能更有参考意义，就是中短期租房子的人可能最后有相当一部分还是要买房子，只是购房年龄大幅度延后了，可能40-50岁左右才买第一套房子。
最后租赁政策是实现阶梯供给的主要手段。我们现在其实很多东西很贵，但是因为有阶梯供应，所以没什么社会矛盾，比如汽车，有高档进口汽车也有普通的便宜一些的汽车。但是核心城市的房子缺乏阶梯供给，所以租赁是解决这一问题的，不是打压房价的。
在这个基础上，短期来看，一二线城市政策面基本面见底了。
首先，这里最重要的银行必然放按揭趋势不会改变，同时银行真心最喜欢的就是一二线城市按揭。这是一个最大的长期趋势，这个不改变是最核心的政策利好。银行所谓的不满意当前按揭收益率和政府限制按揭我认为是比较次要的矛盾。
其次，本轮三四线去库存方式使得未来货币政策波动空间大幅度受限制，房地产货币政策持续大幅度收紧可能性大幅度降低。房地产面临的货币政策很可能被熨平了，因为加杠杆去库存彻底限制了未来行为，我们三四线房价无法承受过往那种波动，会有系统性风险。诚然供给侧改革和三四线去库存大幅度改善了银行资产负债表，但是所有风险都加在了居民端，银行去年一半按揭发放在三四线，银行按揭余额过去三年多翻倍还多，而开发贷款没有减少。三四线的杠杆情况就是大幅度限制未来房地产货币政策的进一步收紧。
最后，三四线是中期繁荣。我们还是要回过头来倚重一二线，无论是金融上还是经济上。金融上银行资产配置需求，经济上开发投资需求。上周公布的8月份经济数据不及预期，也是对此的一个反应，也进一步带来了地产股的爆发。
而在这些基础上，一二线地产基本面也见底了。去年十一调控后，一二线城市房地产成交数据开始同比大幅度下降，因此今年十月份开始这些城市成交数据会变好。
种种这些因素叠加行业集中度提升，可以解释并预测地产股走势。我们正是基于以上这些逻辑，年初开始强烈推荐拿地激进的新城控股和地产龙头，至今新城控股涨幅板块第一，推荐的龙头股如万科近期也是持续创新高，坚定看好房屋租赁逻辑强推的世联行也表现优异。年初提出三四线中期繁荣为地产产业链股票投资提供了坚实的逻辑支撑。去年底开始强推的内房股也是表现极为靓丽。
看好一二线房价，政策底和基本面底提供了又一次在一二线上车买房的机会。看好地产股，便宜就是硬道理带来地产股长期投资价值。
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