【兴业地产】兴业证券中期策略会——宝龙地产小范围交流纪要

1.16年财务数据：

16年销售金额17642百万，上升23.3%，总收入14296百万，上升20.1%。租金收入1391百万，上升26.3%。毛利率33.4%，净利润2749百万，上升17.7%。核心净利润1609百万，上升33.3%。加权平均融资成本下降到6.18%

2.土地储备状况：

现有1100万平方米土地储备，平均地价1458元。其中，按面积划分，一线城市占比为22.1%、二线城市占比31.7%、三四线城市占比46.2%。按价值划分，一线城市占比为36.9%、二线城市占比35.7%、三四线城市占比27.4%。按用途分类，持有型物业占30%，销售型占70%。

公司目前1100万方的土地储备，可以满足3-5年的开发。现在拿地策略是1+6+N。1是核心，上海。6是战略城市，苏州杭州南京宁波厦门福州，这些城市做持有物业。N只做快周转而不持有，最多是和其他公司合管。

3.近3年租金情况介绍：

整体租金实现34%的增长，其中老商城每年保持增长8-10%左右，但有几家的增速有些回落。福州地区整体表现不错，蚌埠和郑州相对弱势。上海的表现都还不错，租金回报率在2014年按成本计算是13%，按估值计算是5%左右，总体回报率是4.5%左右。

4.公司战略：

去年公司提出轻资产战略，义乌、重庆和涪陵选择和当地开发商合作。公司总部派出团队作为顾问，签订合作协议、收取管理费服务费，租金进行分成。项目对净利润的贡献1000-1500万/个。

5.2017年展望：

对于物业开发，目标实现200亿人民币，继续打造“精筑无痕”品质体系。同时坚持现有质量的发展，维持利润率30%。

拿地策略是新增宁波为战略城市，坚持低成本拿地，保持竞争力。同时通过多渠道拿地方式降低风险。

对于商业运营，全年目标租金收入超过17.5亿元，厦门宝龙开业，推动“客户导向计划”，同时保持轻资产品牌输出持续推进。

关于财务及资本规划。企业希望优化债务结构，降低融资成本。更加积极主动管理负债水平。加强市值管理，保持稳定派息比例。创造长期股东价值。

Q1:相对于宝龙，其他竞争对手状况如何？

A1：对于社区，卫星城镇，地铁上盖。主要竞争对手是万达，但是万达新项目比较少，主要转型做娱乐。新城控股在三四线做。大悦城拿地在核心城市的核心地带。因此冲突的部分比较少。现在的战略商家库是1500家。

Q2：有没有考虑和淘宝合作？

A2:招商部门可能在谈。暂时没有明确合作。

Q3：公司已经提出了轻资产的战略，但是现在的资产状况好像还是比较重资产？

A3：公司现在主要赚经常性收入。物业升值也会上升，资产的确比较重。但是持有物业在手，可以抵押融资，现在来看不一定是劣势。公司考虑国内REITs中，迟早会有解决。