专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

2016年全国楼市50强城市排行榜

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-02-27 14:03

正文

请到「今天看啥」查看全文

近期，易居研究院公布了一份报告，引发了各界的关注，其中对个别数据，存在误解，比如2016年深圳新建商品住宅成交均价同比2015年上涨56%，排全国第一。而统计局发布的70城房价数据表明，2017年1月相比2016年1月，深圳房价上涨18%，排名第15位，而排名第一的是合肥，上涨44%。老杨认为，后者更能反映实情，所以深圳当局也不必惊慌。

其实这份报告，主要是按新房成交量的规模，排出了前50名。重在比较新房规模，而不是房价。比如均价比较高的厦门，由于成交量偏小，没能排进前50名。

老杨将本报告其节选分享如下，供大家参考。

2016 年全国楼市50强城市排行榜

2016 年中国房地产市场呈现出火热的状态，体现在成交面积和成交均价等指标上。尤其是一些热点城市的楼市更显亢奋。关注此类热点城市，对于回顾2016年楼市的发展历程、把握2017年的市场走势等都有积极的作用。

本报告选取2016年全国楼市50强城市的量价数据进行分析，其中50强城市或TOP50城市选取了2016年全国新建商品住宅成交面积排行前50的城市。（2016年这50个城市新建商品住宅成交面积约占全国总成交面积的38%。）对此类城市新建商品住宅成交面积、成交面积同比增幅、新建商品住宅成交均价、成交均价同比增幅等数据进行分析和排行，能够更好地总结出此类城市的楼市特征。同时，本报告基于成交面积同比增幅和成交均价同比增幅绘制了散点图（象限图），并对这50个城市进行了分类。此类分类有利于我们更好地掌握相关城市的楼市基本面，也有利于更好地把握此类城市的楼市发展趋势。

一、2016 年TOP50城市的成交面积排行

1 、城市排行

2016 年TOP50城市的成交面积排行中，排行前三位的城市分别为成都、武汉和天津，成交面积分别为2909、2881和2332万平方米。（注：本报告的房地产量价及同比数据均做过四舍五入的处理。）成都房地产市场纳入统计的区域相对较多，近几年新房的供应量也较大，所以市场交易规模也较大。武汉城市规模较大、城市投资价值不断提升，住房交易规模也较大。2016年天津市场快速崛起，赶超重庆市场，成为排行第三的城市，其个别月度成交面积甚至超过了300万平方米的水平。受京津冀概念、武清板块市场活跃等因素的影响，2016年天津房地产市场成交行情较为火爆。

2016 年TOP50城市的成交面积排行中，排行后三位的城市分别为芜湖、呼和浩特和洛阳，成交面积分别为381、409和418万平方米。芜湖房地产市场受到了周边城市南京的影响，虽然在TOP50排行中相对靠后，但对比同类的三四线城市，芜湖楼市表现强劲。呼和浩特属于省会城市中排行相对靠后的城市，当然这两年楼市基本面总体处于改善的状态。而洛阳也受到了郑州房地产市场的影响，市场交易较为活跃。

2 、城市分类

基于不同的成交面积，以及考虑到2016年房地产市场较为火热的因素，我们对TOP50城市进行了分类，如下表。分类标准为：1、超重量级城市：成交面积超过2000万平方米。2、重量级城市：成交面积介于1000-2000万平方米之间。3、中量级城市：成交面积介于500-1000万平方米之间。4、轻量级城市：成交面积低于500万平方米。

表 1 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积及城市分类 （万平米）

超重量级		重量级		中量级		轻量级
成都	2909	佛山	1979	无锡	918	乌市	495
武汉	2881	杭州	1867	苏州	903	漳州	486
天津	2332	郑州	1696	长春	877	烟台	483
重庆	2152	广州	1601	东莞	854	深圳	465
长沙	2046	南京	1586	贵阳	803	海口	452
青岛	2041	济南	1548	中山	781	台州	441
		西安	1528	昆明	775	清远	433
		沈阳	1488	镇江	766	兰州	426
		上海	1392	宁波	756	南通	421
		北京	1230	惠州	721	洛阳	418
		太原	1045	南昌	689	呼市	409
		合肥	1036	大连	676	芜湖	381
		南宁	1023	淮安	675
				温州	670
				常州	646
				昆山	615
				珠海	596
				淄博	571
				徐州	551

数据来源：CRIC、易居研究院

二、2016 年TOP50城市的成交面积同比增幅排行

1 、城市排行

2016 年TOP50城市的成交面积同比增幅排行中，排行前三位的城市分别为镇江、漳州和芜湖，同比增幅分别为164%、139%和105%。此类城市均为重点三线城市，其成交行情较火爆，受到了周边二线城市的影响，比如镇江和芜湖受到了南京市场的影响，而漳州则受到了厦门市场的影响。加上此类城市本身不限购不限贷，市场交易容易反弹。

2016 年TOP50城市的成交面积同比增幅排行中，排行后三位的城市分别为深圳、苏州和乌鲁木齐，同比增幅分别为-37%、-23%和-18%。包括深圳和苏州在内的城市，市场交易面积不增反降，说明处于楼市降温期，这和此类城市新房库存不足的因素有关，同时潜在的供求矛盾以房价上涨的形式体现出来。而对于乌鲁木齐房地产市场来说，2016年市场表现较为平淡，成交面积呈现同比下跌态势。实际上另外一个指标也印证了这一市场特点，2016年国家统计局公布的70个大中城市房价指数中，乌鲁木齐的房价属于省会城市中相对疲软的。

2 、城市分类

基于不同的成交面积同比增幅，我们对TOP50城市进行了分类，如下表。分类标准为：1、强劲反弹：同比增幅超过50%。2、积极活跃：同比增幅超过全国平均水平（2016年全国商品住宅成交面积同比增幅为22.4%），我们将其定义为30%-50%的区间。3、略偏温和：同比增幅介于0%-30%的区间。4、略显疲软：同比增幅低于0%。

表 2 2016年TOP50城市新建商品住宅成交面积同比增幅及城市分类

强劲反弹		积极活跃		略偏温和		略显疲软
镇江	164%	无锡	46%	南昌	29%	上海	-7%
漳州	139%	杭州	45%	南京	24%	温州	-7%
芜湖	105%	清远	43%	南宁	24%	东莞	-9%
太原	87%	宁波	43%	昆山	23%	乌市	-18%
珠海	84%	呼市	43%	常州	22%	苏州	-23%
淮安	79%	济南	41%	重庆	22%	深圳	-37%
南通	77%	海口	40%	大连	20%
郑州	75%	洛阳	37%	成都	20%
天津	72%	佛山	37%	兰州	19%
青岛	63%	长沙	36%	淄博	16%
中山	54%	武汉	34%	贵阳	15%
		徐州	33%	合肥	13%
		烟台	32%	惠州	13%
		广州	30%	北京	12%
				长春	11%
				西安	10%
				沈阳	9%
				昆明	8%
				台州	3%

数据来源：CRIC、易居研究院

三、2016 年TOP50城市的成交均价排行

1 、城市排行

2016 年TOP50城市的成交均价排行中，排行前三位的城市分别为深圳、上海和北京，成交均价分别为53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房价不及上海，但经历了一轮大涨后（个别月份均价已超过6万元/平方米的水平），成为了房价最贵的城市。上海和北京则处于3万元以上的水平。受2016年第四季度政策调控的影响，这几个城市房价上涨的水平受到了明显遏制，年底前均价有所回落。

2016 年TOP50城市的成交均价排行中，排行后三位的城市分别为洛阳、清远和呼和浩特，成交均价分别为5284、5338和5407元/平方米。此类城市的房价水平和实际感受总体一致，相对偏低，这和此类城市经济相对落后，或者不是热点的房地产投资目的地等因素有关。

2 、城市分类

基于不同的成交均价，我们对TOP50城市进行了分类，如下表。分类标准为：1、超高房价：成交均价高于3万元/平方米。2、高房价：成交均价介于1-3万元/平方米的区间。3、中等房价：根据国家统计局数据，2016年全国商品住宅成交均价为7203元/平方米，我们将其定义为7000-10000元/平方米的区间。4、低房价：均价低于7000元/平方米。

2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价及城市分类 （单位：元 / 平米）

超高房价		高房价		中等房价		低房价
深圳	53774	南京	18913	佛山	9755	重庆	6994
上海	38283	苏州	18791	济南	9677	淄博	6994
北京	33412	杭州	17313	南昌	9580	烟台	6753
		广州	16697	武汉	9430	中山	6659
		珠海	16179	海口	9094	长春	6473
		温州	15710	青岛	9019	乌市	6143
		东莞	14165	无锡	8922	淮安	5817
		宁波	14093	南通	8813	贵阳	5718
		天津	13458	南宁	8160	呼市	5407
		合肥	11105	成都	7983	清远	5338
		昆山	10691	昆明	7967	洛阳	5284
		台州	10627	常州	7509
		大连	10562	漳州	7495
		郑州	10130	芜湖	7343
		太原	10022	惠州	7315
				西安	7131
				兰州	7120
				镇江	7088
				徐州	7030
				沈阳	7022
				长沙	7012

数据来源：CRIC、易居研究院

四、2016 年TOP50城市的成交均价同比增幅排行

1 、城市排行

2016 年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中，排行前三位的城市分别为深圳、苏州和东莞，同比增幅分别为56%、43%和38%。对于深圳和苏州两个城市来说，房价过快上涨的态势也是倒逼其出台严厉管制政策的重要原因。而东莞此前受到了限购收紧预期的影响，购房者积极入市，房价也随之快速上涨。

2016 年TOP50城市的成交均价同比增幅排行中，排行后三位的城市分别为温州、台州和淮安，同比增幅分别为-9%、-5%和-1%。温州和台州房价实际情况是温和复苏，统计数据可能存在结构性偏差。对于淮安来说，市场供应量一直较大，为积极去库存相关房企主动降价，希望达到以价换量的效果。另外该数据和现实中的感受情况略有差异，或存在数据异动的情况。

2 、城市分类

基于不同的成交均价同比增幅，我们对TOP50城市进行了分类，如下表。分类标准为：1、房价过热：同比增幅超过20%。2、房价偏热：同比增幅介于10%-20%的区间（2016年全国商品住宅成交均价同比增幅为11.3%）。3、房价合理：同比增幅介于5%-10%的区间（其中2016年GDP的同比增速为6.7%）。4、房价偏冷：同比增幅低于5%。

注意：由于这是年度数据所在，而且涉及成交结构变化因素，个别城市的房价涨幅存在异常，比如深圳、苏州存在高估现象，杭州、郑州、武汉、珠海、淮安存在低估现象。

表 4 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均价同比增幅及城市分类

房价过热		房价偏热		房价合理		房价偏冷
深圳	56%	镇江	17%	南宁	9%	大连	4%
苏州	43%	天津	17%	兰州	9%	徐州	4%
东莞	38%	芜湖	16%	杭州	9%	昆明	4%
合肥	31%	长沙	16%	沈阳	9%	长春	4%
南京	25%	惠州	15%	贵阳	9%	珠海	3%
漳州	24%	南通	15%	郑州	9%	太原	3%
北京	21%	济南	13%	乌市	9%	海口	3%
上海	20%	无锡	13%	淄博	7%	烟台	2%
昆山	20%	成都	12%	武汉	7%	清远	0%
		常州	12%	呼市	6%	西安	0%
		佛山	11%	中山	6%	淮安	-1%
		南昌	11%	宁波	6%	台州	-5%
		广州	11%	重庆	6%	温州	-9%
		洛阳	10%	青岛	5%

数据来源：CRIC、易居研究院