▲你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手
“看中了一套二手房，条件挺好，跟房东谈的价格也可以接受。但行情复杂又不稳定，很担心买了就跌了。要不要入手，还是再观望一下？”
答案很明确：入手。
对于刚需来说，尤其是二手房，第一关注的应该是房子本身，其次的衡量点才是价格，用价格去匹配房子。
打个比方，普通人买一只LV包包，一定会千挑万选，买在心尖上。而土豪们买奢侈品，只需价格合适，统统可以打包带走。
道理很简单。不同的买房群体，关注的要素有不一样轻重比例。投资客群体正确的做法是计算成本和投入，因为他们的行为是放到小周期里去考量。刚需只要看大周期。
所有人都愿意相信：十年二十年，房价还是会翻倍。
那么小周期？学会接受起起伏伏。
这两个月杭州土拍凉凉情绪，二手房有明显的反应：诚心想买的房东普遍能坐下来商谈，急卖的议价空间很大。最近成交量很少，只有低于小区平均挂价的房子才能成交。
举两个中介提供的成交案例。
三里亭某小区9套房子挂牌均价370万，昨天刚成交一套330万，花了4天时间。而6月份成交价是360万。
庆隆苑69㎡挂了15套，无双税，挂价265万左右。出来一套二楼的235万挂价，房东包营业税，最后228万成交，成交周期5天。之前成交两套分别是243万和247万，客户还要承担双税。
所以说，实际成交价确实下来了。
当下二手房市场的基本面：大部分客户观望，整体市场冷清，成交主力集中在刚需小区和刚需户型，高档小区价格还是很坚挺。
Q&A | 壹
问答关键词：现金350万、二套改善、申花/拱宸桥
@邵小锋
老师你好。目前有西湖区申花板块有一种89㎡的房子（无法办证），现在想改善一下。手头有350万左右，周边的二手房和新房好像也够不到，想问下有什么好的推荐，最好近一点，方便孩子上学。
楼先生：按照二套房算，也就是说你能承受的总价在600万以内，这个价格，在申花稍微有点尴尬，像东方福邸、慧园这样的优秀的二手房，89㎡卓卓有余，但谈不上改善，往139㎡这个户型，价差有点大。最近万家花城有一两套4万4左右的大户型挂出来，比较着急出售，总价略微超出，可以努力一下。
还有可以往北面一点，比如蓝孔雀板块，这里二手房比较多，房子也比较新，学院路连通之后，跟申花无缝对接。如果可以接受的话，也可以跨过石祥路，到城北万达周边，总价上会更容易把握。另一个方向则是往桥西，居住环境成熟，不过这个总价，能买到的二手房，房龄会有点老。
若要新房，申花桥西这一片，总价门槛都不低，比如申花在售的新盘，由于户型比较大，总价上会相差七八十万。印象中，首开杭州金茂府还有一些125㎡户型，数量不多，可以重点留意，如果价格突破不了，均价4万8左右。拱宸桥附近有一个杭州·大家，也有极少量的120㎡，目前价格没确定，相对也是可控的。
Q&A | 贰
问答关键词：房票(首套首贷)、二次抵押、资金追踪
@今年两个事
你好，外地有一套纯公积金贷款的房子，现在租出去了，租金够还贷，现在手上有20万现金，有一张杭州首房首贷的房票，请问是否应该把外地房子抵押做二贷，贷出钱来摇杭州限价房？
楼先生：请慎重。首先要看你这套房子所在城市的银行，敢不敢给你做二次抵押，现在银监会在这个方面管控非常严格，一二线城市尤其严厉，可能三四五线城市，管控没有那么到位。其次，即便抵押出来，这部分资金也会被追踪，全国各地都不支持这种杠杆买房，哪怕把这部分钱借给朋友买房，都不行。一旦发现，会有很严厉的处罚。
所以，正处于风口浪尖上，没必要去冒这样的风险。当然，你有杭州首套首贷的房票，也不要完全放弃，只要有机会，还是建议你来杭州买房。对于你来说，尝试其它筹钱方法，看能不能折腾出来。实在没办法，那就等一等，接下来一两年，杭州楼市应该会有一轮调整。
Q&A | 叁
问答关键词：明年3月买房、现金150万、三四万单价
@W
我明年3月才有购房资格，是在杭州的打工仔，现金只有150万，麻烦老师帮我分析一下等有资格，哪边的房子适合我？主要需求还是地铁要方便，一二手房都可以。
楼先生：不知道你的还贷能力如何，如果比较强，可以买总价500万内的房子，按这个预算推荐的话，东南西北各个方向都能够买到。想要地铁方便，艮北新城的几个新盘，都可以把握一下，供应量相当充足。往城北去，在万达边上，万科·中城汇可以算是TOD项目。
还有就是从三墩北到良渚，都有房子能选，而且单价会实惠不少。南边要过江，滨江门槛够不到，可以到萧山，从市北到城区，以及湘湖新城，三四万单价线的房子还是一大把的。还有大半年时间，可以先看起来，比如哪些区域，哪些房企品牌，心里先有个数。至于具体怎么买哪一个，还是等明年3月再来判断吧，到时与行情也会有很大的关系。
Q&A | 肆
问答关键词：临安青山湖科技城、排屋/叠墅、春风燕语
@金昔
请问层楼老师，杭州有一套房在还贷，限购不能在城区再买了，想在临安再购一套。请问靠近轻轨的排屋和叠墅有哪些推荐？青山湖科技城还是滨湖新区更有价值？另外，如果我把杭州的贷款还完卖掉，再买房贷款是算首套还是二套？谢谢。
楼先生：临安城区没有排屋，在南面的吴越府有一些排屋，但相对来说，位置略微偏了一点。青山湖科技城这一带，在售的很少，颐和山庄、江南大院这两个跟轻轨稍微近点，未来的话，有几个新项目可以重点关注一下，比如泰禾青山湖项目、滨江青山湖项目，离杭临轻轨很近。还有一个蓝城春风燕语，离轻轨站1.8公里左右，它有中式合院也有4层叠墅，中式合院的主力户型180㎡两层，总价550-600万，毛坯交付，叠墅主力户型是140-160㎡，计划11月开盘。
至于哪个区域更有价值，这个要分人看。滨湖新区面向的是地缘客户，对于临安当地人来说，滨湖新区的接受度会更高，这里的自住需求会更集中。青山湖科技城与杭州的关系会更密切，特别是经由杭临轻轨与地铁3号线5号线交汇到绿汀路站之后，与未来科技城八九站路程。对于杭州这边的客户来说，建议考虑青山湖科技城多一点。还有就是，限贷政策是认贷款记录的，还清卖掉也只能算二套。
Q&A | 伍
问答关键词：家里资助500万、大学毕业、工作在滨江
@鸭跖草
老师您好，大学刚毕业，九月份落户可买房，在滨江区政府附近上班，父母资助500万，公积金暂不能用，是买新房还是二手房，二手房主要看了东方郡和寰宇天下，现在只对区政府板块有些熟悉，老师有什么好的建议?
楼先生：新房有没有看呢？目前看，随着新房价格慢慢爬上来，二手房价格相应调整，一二手房价格倒挂幅度会减小，但今年还是会有一点的。因此，如果新房能够接受的话，还是会实惠得多。比如属于滨江区的保利天汇、温州时代项目，都会有一些小户型，可去看看。如果萧山区一带也愿意，从世纪城到市北，选择能有更多。比如宁围的翡翠江南，市北西的翡翠之星，以及望海潮、名门府等等。
当然，如果希望尽快能住上，那滨江区的二手房，从区政府到彩虹城，都有得挑选。不过，东方郡和寰宇天下，不是最为理想的。两个楼盘各有自己的优势，比如地段和学区，但劣势也有一些，比如89㎡户型只有两房，房龄也有点老。像寰宇天下的品质也不够好，租户比较多，物业也没管好。相比之下，既然都拿出这个预算了，可以考虑更新一点的房子，比如春江郦城，半岛国际有几个户型也不错，或者往西兴方向，靠奥体的那三四个次新盘。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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