我在广州踩盘3000套后，整列的二手房踩盘攻略

这是橙子的第509篇原创

PART 00

前言

大家好，我是橙子。

一个已经帮 300+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。

希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。

上篇文章： 降价200万，价格腰斩的天朗明居，跌出了买入点

我和大家介绍了天朗明居小区的整体情况和产品。

当然，不论是好户型还是有一些瑕疵的户型，都应该有一个合理的买入价格，如果价格超过合理价格，那再好的户型和楼层也是不值得买入的。

所以，我们对一套二手房是不是值得买的判断，不光是踏进这套房的那一刻，掌握他的户型产品怎么样，还要第一时间明确这套房的价格是不是有性价比。

这就需要构建一个价格体系，这个价格体系不仅是这个板块应该处在一个什么价格区间，还要掌握这个小区在整个板块处在一个什么位置，更要知道小区内部，不同产品的分化是怎么样的。

这种判断说的简单一点，其实就是房感。当然，练就一个好房感，没什么秘诀，更多还是靠足够的看房量慢慢积攒出来的。

我自己应该前前后后看了 3000多套房。可能有小伙伴很吃惊，说3000套房是怎么看的，其实很正常，这3000套也只是一个保守的估计。

毕竟我们的工作内容之一就是每天陪着客户在广州各个小区里穿梭，在每套房里驻足，在十几万套二手房里找到一套最匹配小伙伴需求的房子。

我从 16年买到首套房之后，就养成了一个定期看房的习惯。无他，纯粹是兴趣爱好。

我印象里，我们买房踩盘次数最多的小伙伴，不算看的新房，只算二手房，大概看了有 160多套，前前后后花了半年多的时间。

当然，我们也有小伙伴看了两回房，就找到了适合自己的房子。

其实选房子，是一个很讲缘分的事情。众里寻她千百度，要在万家灯火找到属于你的那套房，还真不是条条框框就能限定的。

有时候一套房，在你打开门，进入房间那一瞬间的感受，就直接决定了这套房适不适合自己。

当然了，大部分小伙伴不可能像我们有这么多看房踩盘的经验，有时候房子看了很多，结果反而越看越迷茫。

所以我今天就把踩盘多年的经验做一个汇总分享给大家，虽然不是什么九阳真经，包解百题。但大家在看房的时候，相当于手上拿了一个罗盘，至少在看房的旅程中不会迷路了。

PART 01

挑选中介

很多小伙伴忽视了这一点，其实这点反而是最重要的。

因为你选择的中介不仅是带你看房，接下来很有可能整个交易流程都是由他来处理的。

如果一个人在看房阶段都不足够用心，那后见的谈判砍价阶段，你也很难相信他会真心实意帮你把价格和交易条件争取到最优。

我 20年年初买一套房，就遇到中介完全站在业主一方，搞得我很被动，加上那个时候我也是小白，并不懂谈判桌上的各种门道。

我记得当时中介坐下来，说的第一句话就是： “业主是我的朋友，她说如果要砍价，她今天都不来现场的。”

就这一句话，直接把现场的基调定下来了。

那个时候身边没有人替我们说话，我们就直接陷入了被动，整个谈判节奏完全被业主带着走。最后，那套房我们总共谈下来 1000块钱。

是的，你没看错，只谈下来 1000块钱。

那我们怎么来判断这个中介是不是靠谱，总不能等到谈判桌上的时候才判断啊。

其实我们在看房的时候，通过一些技巧，就基本能判断这个中介是不是靠谱了。所以我们看房的过程，既是看房，也是对中介的筛选。

（1）看中介的评论

现在这方面贝壳做的很好， 在门店的界面，点击成交评价，可以看到对有成交记录的中介评价，点击中介头像可查阅个人履历。

如果是像我们这样的房产自媒体服务公司，就更简单，直接在网上找找评价，甚至去 DeepSeek问问，就能有一个大致的了解了。

（2）看中介从业时间

一般我们还是对中介的从业时间有要求的。 至少得 2-3年，尤其在越秀、海珠西、新港西、天河北这些地方，干久了的中介是有沉淀的。

很多职业，时间是一个很大的门槛，只有量堆积起来，才能产生质的变化。中介行业更是如此。

至少踩盘的数量要足够，才能有房感，知道什么是好房子什么是差房子，什么价格叫笋，什么价格卖贵了。能快速判断哪套房很快就会被卖掉，哪个业主的价格更好谈。

对楼盘的信息掌握其实很简单，拿本册子对着地图看一眼，就一目了然。但这些看不到软性的东西，才是最难的。

（3）看中介精气神

小伙伴可能说，好家伙，精气神都来了，是不是要讲玄学了。

其实不是的，一个中介能不能把服务做好，能不能帮你把买房这件事的每个环节都处理好， 得有精力有视野。

熟盘是基本功，但还得有开拓其他板块的劲头。

这得看他生活底气足不足，精力够不够 ， 没精气神，行动力和记忆力都得打折。

这点其实不难看，一个人的状态全写在脸上，身体不会骗人，你瞅一眼就知道他过得好不好。

顺便可以在聊天间隙，问问中介有没有在广州买房，甚至进一步问问买在哪里，就是一个很好的判断标准。

如果一个做了很多年的中介人员，自己都没有在广州买房，你想想他怎么能做到换位思考，又能对房产有多深入的了解。

（4）完善的流程

这条是最重要的。

你可以观察一下，看房一两次之后，中介会不会主动的和你沟通这三个方面的事情。

第一， 他会不会主动问你的房票和贷款资质 。

第二， 会不会请你到店聊聊需求 。

第三， 现场会不会给你总结建议 。

这三点如果都做到了，那就能说明这个中介是非常用心认真的在帮你做事情，并且专业度也能够达标，有全局的意识。

谈判的时候，大概率也有能力做好控场，帮你争取利益。

如果这三点没做到，只是一味的给你推房源，甚至当你看上某一套房的时候，立刻就想约你出来和业主谈判。

那就一定要小心了。

你想想，都不清楚你的资质，都不确定贷款能不能敲定，就贸然让你和业主谈判，显然完全没有站在你们的角度替你们考虑问题。

在目前的这个市场行情下，我们一般在客户见到业主之前，至少会做一周的工作，这中间既要确认客户的贷款资质，要进一步确认客户的需求，还要通过很多方法去管理业主的预期。

这一系列工作都达到目标后，才会让客户和业主见面谈判。

PART 02

准备工作

其实看房前做一些准备工作，到现场可以提升不少效率，事半功倍。 不然到了现场两眼一抹黑， 反而 浪费时间。

现在网上关于各个楼盘的信息都很全面，即使不看这些消息，光是贝壳，都对每个盘有很详尽的分析。

当然，我们做准备工作也不是眉毛胡子一把抓，而是有主次之分。

（1）查地铁距离

我一般建议 大家 提前看看贝壳软件， 然后打开地图看一下从小区步行到地铁口的距离。包括从这个地铁站通勤到自己办公地点的路线。

当然，如果不嫌废腿，在现场可以按照实际情况走一遍，这样就能有一个更直接的感受。毕竟同样 1公里路，有些人走十分钟轻松就能完成，有些人就觉得道阻且长，不能接受了。

（2）摸清主流面积段

贝壳上有很详细的成交数据，这个小区哪些户型和面积段成交的比例更多，一目了然。

这里还有个小技巧，那就是拿近半年的成交总面积，除以这个小区的成交套数，基本就能判断这个小区的主流成交面积。

为什么要搞清楚这个主流成交面积，是因为我们通过这个数据，就能判断小区的产品定位，到底是刚需，是刚改，还是改善。

例如小区的平均成交面积如果是 90m²以内，那这个小区必然属于刚需定位，那这就意味着太大的面积，就会存在流通性差，产品错配的情况，要回避这种大面积产品。

典型的如骏景花园，逸景翠园，一南一北两个康景物业的小区，都有这种情况。

又例如小区的平均成交面积如果是 100m²以上，那基本上可以判断这个小区的定位是改善了，这个时候就选择主流的三房两卫产品，就不用太担心。

（3）看清楼栋分布

这一步能让你提前筛掉明显不靠谱的房子，等真去看的时候就带着验证的心态。

中介 那里一般都 能要到 小区的 分布图，再加上贝壳的俯视 VR，基本够用。

例如兰亭盛荟二期的 11栋和12栋南向，正对着天河区法院和高速路出入口。

或者逸景翠园桂香居对面，也是 中海大境 11 栋北侧 的 福荫楼 ， 那这些位置的房子一般都不建议考虑，如果非要买，也都是要折价才考虑的。

当然，对于噪声，采光这些因素对居住体验的影响，多少有点因人而异，还是要以现场体验为准。

我们一般都会给小伙伴一些对比，让他们亲自感受一下。

特别是同样在一个小区，为什么有些房子的价格看起来很便宜，却一直没有成交，就是因为这些房子在小区内比较，有很明显的瑕疵。

这就导致他看起来便宜的价格，实际上并不便宜。

顺便说一句，这 点也 能试试中介靠不靠谱 ，当 你心里有排除项 之后 ，他第二天带你去看这些雷区 的产品 ， 却对 缺点 之字 不提， 基本上这次看完，可以和他说拜拜了 。

（4）查小学配套

这个也很 简单，打开百度地图，定位小区，搜小学， 这样地图就会把 附近学校 全部显示 出来，一般离得最近的就是归属小学 。

当然这个方法也不是百试百灵，也是有例外的。 想再精确点，就百度或妈网搜 “小区名+小学学位”，再核对学校招生地段。

或者再简单点，直接给我留言，我发你一份广州的各个小区对口学校的资料，并且这份资料还把学校的成绩水平做了一个说明。

简明扼要，直截了当。

PART 03

踩盘过程

踩盘 绝对 不是随便逛逛， 就像我们去菜市场可能是瞎逛，但家里老人去菜市场那就是很有讲究的事情了。

什么 时候去、 买哪些菜，问哪些问题 ， 里面都有门道。

（1）看房时间

一手房最好挑工作日上午去，人少，售楼部安静， 开玩笑的讲， 连演员都还没全到位，噪音少，你能看得更清楚。

而 二手房 ， 下午 4点到晚上8点是黄金时段，小区大妈们开始遛弯儿， 小学学生也放学了， 业主也 基本上 出来活动 ，可以最直接的感受到小区的 生活气息。

带看完还能跟他们聊几句， 探探业主们居住的 真实感受。

晚上再转转，看 停车是不是紧张 ， 车库里 停的是 宝马 还是 宝骏 ，顺便 观察一下 厨房 的 亮灯率， 这个小区的 入住率高不高一目了然。

另外，周末看房不仅可以约到一些平时不太方便看到的房源，还能观察一下这个小区有没有其他客户在看房，对市场有更深入的了解。

（2）物业管理

进小区时，保安会不会查中介身份、做记录 。

大堂楼道干不干净，有没有怪味，外立面旧不旧跟楼龄对不对得上 。

物业好坏直接影响房价，溢价折价差个 20%都不夸张。

如果觉得夸张， 想想珠江帝景 ，或者骏景花园 要是换成万科 或者中海 物业 来管理，如今房价会怎么样，就能理解物业的重要性了。

（3）小区周边配套

看看 裙楼底商有 什么 ，能不能满足你的日常需求 。

还有 商铺空着 的 多不多，中介扎堆不扎堆 。

如果 中介 门店 多 ， 说明 小区的 转手率高，流动性八成没问题 ，另外也说明房子也比较好放租 。

另外也 要 注意 看到变电站、高压线、骨灰房、垃圾站 这些不利因素。二手房好的一点就是确定性高，所见即所得。所以在看房的时候，要把这些不利因素都搞清楚。

另外，小区 旁边有空地的话，问问规划 有没有 ， 虽然这种空地 利好 的可能性更大 ， 但也有好注意会不会建成后遮挡视线，影响采光。以及 看兑现时间跟你打算持 有物业的时间 对不对得上。

我记得当时我有一个卖掉亚运城房子，置换的客户。

他和我说，当时买亚运城的时候，开发商说未来门口会通地铁，结果直到把房子卖了之后，地铁都没开通。

如今，亚运城的地铁已经开通了两条，只是那个小伙伴已经不住在亚运城了，从来没有一天享受到过地铁的便利性。

PART 04

带着问题看房

看房不是光看热闹， 不光要 多问几句，把底摸清楚， 还要知道问的这些问题会对自己判断产生什么影响。

特别是和 产品力 相关的一些内容： 容积率、楼龄、梯户比， 这些参数不光影响你的居住体验，也会影响这套房子的流通性。

（1）容积率

过去，我觉得容积率最好是在 3.0以内。但现在的新房大部分都是超高层建筑，海珠一众容积率超过5.0，甚至超过6.0的蚊型盘。

所以这个标准，只能将就一下， 5.0以内都勉强可以接受吧。

当然，容积率也不是唯一标准，也要看楼层的高低，还要看楼间距和楼栋的分布。

像万科城市之光那种 20多层，因为楼间距过密，导致采光不佳的。我个人是不太能接受的。

（2）楼龄

楼龄其实是一个相对的概念。

老城区的好地段， 21世纪初就卖得差不多了，想在中心六区捡漏，楼龄肯定得让步。不过别光盯着 当个小区的楼龄 ， 还要看 板块 的 平均楼龄 怎么样 。

例如你在越秀找小区，那楼龄 20年以内的，都属于次新房。但如果是在外围增城、南沙这些区域，楼龄10年以上的小区，都属于楼龄比较老旧的了。

如果我们的城市化发展进入停滞，城市进入存量阶段，城市中心不再迁移，那么好地段可以开发的空间就会越来越少，楼龄的重要性也会随着时间的增长，慢慢减少。

当然了，在当下，我们追求住的更新，更漂亮，更体面，都是一件很合理的事情。但我们在关注楼龄的同时，更要关注房子的居住属性和地段配套。

（3）梯户比

梯户比对于居住的体验很重要。可以在早晚高峰期，体验一下等电梯的体验。

如果一个小区，在平日里非高峰时段看房，都要等很久的电梯，那么早晚高峰期等电梯的时间一定不太乐观。

关于梯户比，我们可以直接计算。

一般是按照每层的户数 *总楼层/电梯数=梯户比。
举个例子，万科比较常见的 34层，2梯6户设计，那么梯户比就是33（一般1楼大堂是没有住户的）*6/2=99。

如果一栋楼的梯户比是 99，那早晚高峰等电梯一定是比较紧张的。

当然，很多新小区使用的电梯都是超高速电梯，电梯速度快了，运行的效率更高，也会一定程度缓解等电梯紧张的问题。

（4）竞品

在看房的过程中，了解一下小区在售的面积段占比，户型占比，已经两房三房各占比多少。

我不太赞成那些房间数越多越好的说法。现在乃至将来，两房、三房和四房依然是市场的主流。

特别是二胎三胎那波高峰过去之后，对于大部分家庭来讲，四房当然最好，但三房绝对是够住的，预算有限的情况下，两房也依然存在市场。

PART 05

踩盘总结

踩完盘 之后，并不是看完就结束了。而是要及时的做总结。

我们买房，最终都是一个做减法的过程，而做减法的前提，就是要清楚不同楼盘的优缺点。

所以我建议大家看完房，都可以准备一个在线文档。文档主要记录哪些内容呢？

其实不需要很复杂，包含这么几个因素就可以了。

首先是对小区的第一印象，一句话总结。其次，再加上产品力的描述。

举个例子，就拿天河金融城的天朗明居为例，记录大概是这样的：

小区维护的还算比较新，但是人车不分流，密度稍微和骏景花园比，稍微有点高。

S区是2002年交付，N区是2003-2004年，楼龄差别不大，但N区大堂会气派很多。

除了S9和N9两栋是两梯七户，其余楼栋均是两梯八户，层高在18-26层不等。

天朗的户型以两房为主，占比接近70%，所以还是以两房选择为主。

S1-S3低楼层对着中山大道和车陂路，有点吵。S8-S9的西向要对着检察院宿舍，要尽量跃过去，才不会受影响。

优先阳台和卧室对着花园的呢户型，避免那种有夹角，不放正的户型。

或者类似先买那的看房总结：

PART 06

写在最后

我们今天谈论的更多的还是从产品力的角度来踩盘。实际上买房还有一条很重要的因素，那就是价格。

有时候我们当然知道哪些户型住起来更舒服，哪些楼层和朝向有更好的采光，但一切的前提首先是要有业主放卖，其次是业主的价格有性价比。

抛开价格谈户型，谈产品，都是一种理想状态，没有办法落地的。

所以，我一直在讲，买房是一件系统工程，而这件系统工程里，看房踩盘就是这项工程的地基，只有把地基打牢固，工程才能顺利竣工。

所以重视看房这件事本身，把看房这件事情当做一件重要的事情来推进，相信你一定会顺利找到适合自己的那套好房子。

点击关注，更多干货分享

微信加好友

加楼市群

降价200万，价格腰斩的天朗明居，跌出了买入点

真诚的自我介绍：找对的人，买对的房