购房过程中走了多少弯路，你知道吗？

杨老师好。

自2012年买房伊始，无意中关注了您，追随您大概也有5年之久了吧，老师的观点非常靠谱，你的《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书，在书发行之初，就买来看了。说说我买房的经历吧。共计交易四次，买卖一套大两房，置换成两套小两房。

2012年在莘庄康城，全上海最大的小区之一，买了一套104平的大两房，2015年12月30日卖出，后来买了两套60多平的小两房，交易了四次。

交代一下背景，我和老公均来自普通家庭，标准农N代，家庭经济水平偏下，于是买房只能全靠自己了。

2012年8月中旬和男朋友（现在的老公）正式看房，之前没有任何理论和老辈经验做指导，那时真的是什么也不懂，根据首付预算尽可能买个大的，以后不用折腾换房。

因刚刚来上海时，租住过莘庄附近，同时也有朋友2009年买了那个小区的大两房，于是就选择去那看看，同时也看了浦东周浦板块和当时租住的北蔡镇。这么来来回回，时间到了2012年的11月份，上海房价明显加速上涨，于是匆忙定了一套康城一期104平的商品房，只因为它够大，至于地段完全没考虑。

因为是首套，购房流程走得快，2个月左右就拿到了房，听中介说由当初的151万已经涨到了180万（后来得知，这价格虚得很，因为2014年10月也不过190万）。

自此之后，因我们当时都在张江上班，路途较远，且经济不宽裕，于是就毛坯出租，租住在离张江不远的北蔡，直到2014年10月。 期间没在继续关注楼市，但杨老师的微博和博客也持续关注着，只是当时觉得自己的房子年限较短，即使卖，税费也高，于是认为换房离我们还较远。

2014年，我怀孕了，宝宝预产期是2015年1月份，我们都不想让宝宝出生就住在出租屋里，所以想到了装修自己的房。2014年8月份，我们就密集找了装修公司设计，准备装修的前期工作，只等10月份房租到期，开始装修。

期间发生了一件事，2014年9月20日，我们去我爱我家交房租，顺便让中介带看了下正在出售的三房，并无意要购买，只当是了解下市场行情，结果就看上了一套，北蔡莲溪三村，116平精装修三房，五楼，难能可贵的是竟然是东边套，绝对的稀缺户型，满五唯一，275万。

另外说一下，北蔡地处上海内中环间，大多是95-97年的动迁房，也许因大多是动迁房，加之没有大型商场配套等原因，房价一直涨的比较缓慢；而莲溪三村对面是北蔡初级中学，旁边有个北蔡公园，算是北蔡镇非常好的位置了，平时该小区也很少有房出售。

本不打算换房的我，开始心潮澎湃，内心不得安宁，但当时老公认为，卖房税费非常高，且就算买下了，这套房月供1万元，觉得会影响生活质量。实际上，这个月供，我们并没有太大压力。当时我打听了康城那套104平的毛坯房出售价，还差2个月满两年，竟然只卖190万，当时欲哭无泪呀，在上海的人都知道2012年底到2013年，上海涨幅其实挺大的，我们这套房严重跑输大盘。

2014年930政策出来后，我敏锐的意识到房价可能又要上涨了，杨老师当时也说了抄底就在当前。自此我卖房的决心很大，奈何主掌财政大权是老公，谁让他工资比我高得多呢。老公仍坚持按原计划装修，那时我已经怀孕8个月，行动不方便了，闹过之后，也便放弃了换房。 事后也知，我们错过了一次绝佳的换房时机，此房今年3月份接近500万了。

时间来到了2015年4月份，我们计划5月份搬新家，由于康城离张江实在太远，且我对当时没买那套116大三房一直耿耿于怀，于是逼着老公跟我利用晚上和周末时间在北蔡附近看房，当时遇到一套100平的三房，楼层位置均较满意，250万，且房东同意我们的付款条件。 但当时老公舍不得投入了很多精力和时间，以20多万的价格，精装修的房子，一天没住，就卖，最终我们还是放弃了换房计划。

住到康城之后，才知道康城的飞机噪音果然名不虚传， 老公上班地点张江实在太远，加上晚上宝宝吵闹，夜夜睡不好觉，老公身体小毛病不断，严重影响了生活质量。于是大概两个月之后（2015年7月），我们决定还是换房。

由于老公那段时间工作异常忙碌，而 我稀里糊涂跟风，5月中旬，进入了股市，后来的事，大家都知道了，股灾，而我这种菜鸟级别的，自然是亏得惨兮兮。 那时天天想回本，不断在股市里折腾，无心关注房市。

时间不知不觉来到了12月份，锁定北蔡，集中看房，当时市场已经涨幅较大，我们再不换房就真的太晚了，不能再等到年后。12月中旬，迅速将自己房子挂牌，由于装修新且品牌家具家电全送，报价高出市场价15万，即245万，看房人不断，也严重影响了我家宝宝睡觉，12月30日，有人出价240万，还价238万，当即就卖了。

然后在北蔡迅速看房，计划买三房，但因考虑小孩过几年上学，一流的学区买不起了，买个中等的保底吧。目标进一步锁定北蔡镇中心小学对口的小区，新盘大三房买不起，而对口老小区没有三房，只有两房65-70平的那种96年房子。

这时，我们只能迅速调整战略，买两套小房子，一套自住，另一套出租，这样生活质量基本不受影响。12月在北蔡地区密集看房，熟悉当地市场行情，元旦又连续泡在那里，越看越着急上火，压根没有房子可挑了，差的也都被抢掉了。房东出现严重惜售情绪；本计划买三四楼的，等了好久都没有，有一套三楼的，但高出市场价四五十万，实在接受不了，眼看到了1月3日（元旦最后一天假日）我们不得不看之前一直排除的六楼，一套报价210万，67平，满五唯一，拿下，好在它是东边套，客厅有靠东的大窗户（那边如不是边套，大多客厅没有窗户），得知此房下午将以200万签约，我们让中介帮我拖住房东，同时密集看了其它楼层不佳的房子，最后虽然不情愿买顶楼，但依当时市场行情，自己房已卖，极有可能会踏空，于是迅速果断加价7万，207万，成交。 庆幸这次我们没有拖拉，不然踏空后果不敢想。此房目前报价基本都在350万。

第二小房购买过程就异常艰辛了，元旦过后，房东基本都是惜售状态，看上的房子，要么有问题，要么房东跳价不诚心卖。 到后来，真的买房买崩溃了，下了三次意向金都没成功，第一次跳价50万，作罢；第二次，得知是传说中的凶房，放弃；第三次，是产调发现房子被法院查封了。

时间来到了年后，赶上了暴涨行情，此时我们已看房50天了，对行情已非常了解，当前就处于暴涨阶段，我们已受不了这份煎熬，下定决心，无论如何，什么样的房，都要在2月20日（年后第一个周末）把房子敲定。果然如愿，在杨思地铁站附近以223万买下了一套63平五楼的95年毛坯房，如果是年前，这样的房子仍不入我的法眼。

事后看，这套房已买在较高点，但上海没有最高点，只有更高点，目前此房成交价在300万左右。 运气+人品好，2-3月暴涨期，两个房东都没有发生毁约情况。

目前两套房产证都拿到手。虽不算满意，但最终还是如愿置换了。目前有个问题想请教杨老师，虽两套房都处于内中环间还算不错的位置，但毕竟是95-96的老破小，且自住那套楼层为6楼，我们计划满2年再次置换升级。

我是将其中一套卖掉，置换一套大点楼层好点的两房还是两套都卖掉，换一套优质的新商品房三房呢？麻烦杨老师能给我指导下下一步购房策略。

最后，我总结一下自己的失败经验教训吧。杨老师说过：要喜欢血淋淋地解剖自己。知不足，才能反省、总结，才能进步。

第一：置换或自住要趁早，换得起，买得起，就立马行动起来，千万别拖拉。我明明知道自己持有的不是优质房，置换竟然拖拖拉拉了一年多，购买力缩水的不是一点点，而是以百万为代价的。年后的换房经验告诉我： 市场上涨期，最好先买后卖，就算是先卖后买，也要把间隔时间尽可能缩短，防止踏空。

第二：买房，一定要考虑地段、地段、地段，我第一套房错就错在地段上，当时购房时机勉强还算可以，但选择了外环外的远郊，那时眼里只有够大的房子，户型好不好，至于房子所在的地段，完全没有考虑，大方向选错了，一切都是徒劳。

第三：买房前要做足功课，无论是购房流程还是如何凑首付款，都提前计划好，这样买起房来，也更加迅速果断。至于市场行情，要有事没事多去实地看看，而不仅仅是看网上的信息。当然，必须关注杨老师的一切观点。

第四，炒股害人呐，亏了几万块本金就算了，关键是错过了2015年次佳换房时机。