文
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凯风
潮退了，才知道谁在裸泳。
对于国人来说，房价只涨不跌似乎早已成为铁律。
但在过去二十年多中，有不少城市曾一度出现暴跌，
让我们得以一窥与泡沫共舞的代价。
1
温州：多米诺骨牌式的踩踏惨案
第一个故事来自温州
，这是一场踩踏惨案。
作为一个素来以炒房团著称的地区，温州房价的大起大落，更能体现投机带来的负面效应。
早在2010
年，当北上广深的房价还在
1-2
万的区间徘徊时，温州城区的房价就普遍超过了
3
万元。
然而，2011
年前后，温州民间借贷危机爆发，大量企业资金链断裂，众多小工厂跑路
，引发踩踏效应，一时哀鸿遍野。
民间借贷就像是一个套环，一环套一环。无数企业和个人牵扯其中，只有有
一个环节断裂，整个多米诺骨牌形成连锁反应，进而形成普遍踩踏，房价应声而落，一蹶不振。
到2015
年
6
月，温州房价
已经
连续38
个月环比下跌，
均价从最高点的
2.1
万元跌到最低点的
1.2
万元，近乎腰斩。
直到
2015
年下半年，借助去库存的东风，温州房价才有所回暖。然而，直到
2017
年
9
月，温州的房价均价也只有
1.85
万元，还没企及
2011
年创造的高度。
这意味着什么？
2011
年在温州高位接盘的人，直到现在还没回本。如果考虑这几年居民收入与物价的涨幅，温州房价暴跌所带来的的财富效应，就不只是腰斩，而是破灭。
2
杭州：大跌过后，退房潮来了
第二个故事关于杭州
，虽然远远称不上崩盘，但房价下跌之后的社会反应，更有代表性，这些场景，未来有可能在某些城市再度上演。
经过G20
的加持，杭州成为一线城市的呼声日益高涨，当地的房价也是一路上扬。但在
2008
年，杭州房价却一度出现大跌，无数人刚买完房资产就变成负值，
有业主哭诉：
“
从没想过房价也会跌这么惨
”
。
当年，万科杭州某项目开盘价约为10000
元
-12000
元，且是毛坯房；然而不到半年，房价就跌到
8500-9500
元
/
平，且是清一色的精装修。一套
房子转瞬损失20%
，老业主们义愤填膺。
上百业主手举横幅，大闹售楼处，要求退房。自然，万科强硬拒绝，表示不可能接受无理的退房要求。
除了杭州之外，当年南京、武汉、济南、东莞均出现退房事件。
南
京有业主送花圈奏哀乐大闹万科总部，厦门有业主在售楼处门前用大喇叭循环播放诉求，长沙有业主假装割腕自杀要求退房……
2009
年，四万亿横空出世，房价重回暴涨渠道。一年前的退房声，在当时就成了一个笑话。有人笑称，如果当时真让人这些人得逞，后面会不会再上演一场
“
万科，还我房来
”
的大戏？
十年后的今天，杭州房价已达到2.7
万元
/
平，不知这些当初要求退房的业主作何感想？
未来，当房价出现调整时，会不会继续上演“退房”的戏码？
3
海南：中国房地产第一次大崩盘
第三个故事比较久远，来自
1990
年代的海南，称得上中国楼市真正意义的大崩盘。
今天应该没有多少人还知道，海南当初也和深圳一样属于耀眼的经济特区。
1988年，海南从广东脱离成为独自的省份，也成为中国唯一的省级经济特区。经济开发建设的需求，政策层面的倾斜，让海南一度成为堪比北上广的存在。
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，吸引着来自全国各地的淘金者。
鼎盛时期，这个只有
600
多万人口的小岛上，云集了两万多家房地产公司，平均每
300
人就对应一家房地产公司。
海南房价一日千里，从
1988
年到
1991
年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在
1300-1400
元
/
平方米之间，而
1992
年就蹿升到
5000
元
/
平，
1993
年更是达到
7500
元
/
平的巅峰，两年翻了三倍以上。
短短一年多，海南土地价格从
1991
年的几十万每亩，攀升到
1993
年的最高
600
多万元
/
亩。
要知道，当时海南的人均可支配收入只有
2000
多元，三年的纯收入才买得起一平方米的房子。
与之对比，
1992
年全国商品房均价只有
995
元
/
平，而北上广深的商品房均价直到
1998
年都还在
5000
元以内。
显然，这种场面不会持久。
1993年
6
月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。
大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了
600
多栋烂尾楼、
18834
公顷闲置土地和
800
亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。
一时间，“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。
1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完成。直到
2010
年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价才重新触及当初的高点。然而，很多人却没有机会享受这一“成果”了。
4
教训：与泡沫共舞的下场
杭州、温州、海南，在漫长的二十多年里，究竟给我们留下了什么教训？
其一，过去二十多年，中国房价的上涨，既有合理因素，也有泡沫因素。
合理的一面是，经济高速的发展，居民可支配收入的不断提高，城镇化的推进，以及住房消费改善的需求；不合理的一面是，由于房地产具有刺激经济和带来土地财政的双重效应，从而让房地产有了绑架中国经济的资本，也使房价获得了来自于政府的隐性担保，但这种担保，只会让问题进一步累积，让风险不断郁积。
其二，房价只涨不跌的神话已经深入人心。
正因为如此，所以在每一轮的上涨中，都会出现恐慌式的暴涨，房价一夜之间就可能蹭蹭上涨数十万元。也因为如此，每逢楼市出现调整，房价出现下跌，总会出现以围攻、打砸售楼处为特色的退房潮。接受得了涨，接受不了跌，这已经成为全民情绪，而这种情绪中，却隐藏着混乱的因子。
其三，如果每一次楼市正常的调整，都被政策所挽救，那么楼市风险就永远得不到释放。
如果每一次救市最终都成了暴涨，那么对于所有国民来说，就会形成一种“救市等同于暴涨”的错误预期，只会进一步加剧社会的恐慌。每个人都唯恐搭不上房价保障的顺风车，都唯恐被时代所抛弃。
其四，没有经济基本面和人口流入支撑的城市，房价暴涨只是一场击鼓传花的游戏。
依靠人为控制土地供应带来的暴涨，终究也会带来暴跌。这是最值得今天的我们所警惕的。
-END-
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