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上海“老破小”面临两大风险

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-07-28 16:24

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老破小在上海卖得很火，一直是成交主力。

很多老破小，挂牌一天就能成交。

老破小租金回报率也很高，部分房源已经达到3%，这么算价格完全触底。

很多人认为老破小全面爆发。

当然也有很多专家、大V不看好老破小，品质太差，年轻人不喜欢。

而且老破小领跌全市，有些直接跌穿2017年。

7年一分不涨，还降了几十万，你让专家、大V怎么敢推荐？

老破小全面分析我们线下沙龙讲解，今天跟大家分享两个重大风险。

如果不考虑进去，很容易判断错误。

第一个重大风险是， 老破小投资比重实在太高。

好多人讲，不对啊，投资客都不太喜欢老破小，他们喜欢新房。

那么请问，投资客最多可以买几套新房？

答案是两套。

上海户口，已婚，之前最多可以买两套房。

一套自住，一套出租或留给孩子，其实新房投资比重很低。

老破小可以持有多少？

答案是没有限制。

环二见过手里五套老破小的、八套老破小的，甚至十三套老破小的。

为什么他们可以持有那么多？

因为 上海2011年之前完全不限购，你爱买多少套买多少套。

有些上海人房子也不是买的，可能是动迁分的、公房转私，各种机缘巧合，手里拿着很多老房子。

网上很多大V吹嘘自己家有8套房、10套房，去查查房本吧，绝对都是老破小。

因为政策不允许你有10套大宁金茂府，2015年开盘时就面临限购。

他们拿着这些老破小，大部分都用来收租金。

虽然自己不认为是投资客，其实跟投资带来的风险没区别。

房管局领导说，上海有1000万人租房，其中很大一部分都租了老破小。

原本开开心心收租金，太平无事，没想到老破小来个价格暴跌。

动辄跌几十万，再看看一年收的三五万租金，突然觉得收租不香了。

一些提前醒悟的上海人开始考虑，要不要重新配置一下资产。

老破小跌那么惨，要不要换一些更保值的房子？

这么想的人多了，老破小抛盘量突然增加。

为什么次新房抛盘量不会突然增加？

你倒是想抛，可家里就这一套房子，卖了住哪？

所以老破小要真正触底，需要全面转移到刚需手上。

刚需都是自住为主，短期不会拿出来卖，这样供应量就减少。

随着新的刚需不断到来，市场就进入稳定期。

现在很多本地人刚开始抛盘，老破小难言触底。

第二个重大风险是，上海本地人口急剧减少。

老破小普遍建成于1998年之前，那个时候上海以本地人为主。

上海本地人才是老破小最大持有方。

随着外地人不断到来，才陆续有老破小卖给他们。

本地人的问题是，人口数量不断减少。

三十年来， 上海户籍人口自然增长一直是负数， 去世的比出生的还要多。

上海户籍人口在增加，是因为每年都有外地人落户。

其实现在的上海户籍人口中，外地人已经有200万以上。

扣除这些外地人，上海本地生育率会更低。

人口不断减少，意味着老破小抛盘量一定增加。

人都没了，要那么多房子干嘛。

之前有个笑话，说上海人不用买房了。

小两口有婚房，男方爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆都有房。

上海人喜欢内部联姻，女方家里老破小也不少。

这六七套房子，早晚都要继承给小两口，他们还买什么？

小两口可能只有一个孩子，或者不要孩子，你说这些房子继承了干嘛？

要么出租，要么就卖了换大房子。

更恐怖的是， 上海的死亡率高峰还没到来。

上海本地人中，55-75岁是主要年龄区间，这些人将来也会陆续离开。

上海预期寿命83岁左右，随着这群老人到80岁，真正的死亡率高峰才到来。

现在每年去世人数13、14万，以后可能会超过20万、30万人。

这些人去世了，老破小抛盘高峰才真正到来。

这个抛盘高峰将持续15年左右， 这15年，还是面临相当的风险。

同事转了一张截图在群里，有网友认为老破小不危险，危险的是八百上千万的房子。

原因是老破小总价本来就很低，能跌到哪去。

上千万的房子，要跌起来可能就是几百万了。

这里面的错误是，我们考虑保值性，一般看的是涨幅、跌幅。

老破小虽然便宜，跌幅却比上千万的次新房更高。

上海“老破小”面临两大风险

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