近期发现一个现象挺有趣：上周备案的两个中心区新盘，一个是龙岗大运核心片区的大盘京基御景中央，价格与
2017
年
11
月的一期持平；另一个，则是坪山中心区的高度标杆深城投中心公馆，价格相比
2017
年
4
月的一期略有千把块的降幅。而再之前
4
月上旬备案的坪山悦都会均价，也是比周边
500
米距离的心海城
2016
年
12
月的均价低了一千块左右。
同样是中心区，为何大运的御景中央能够保持去年的价格，而坪山的深城投、悦都会却被降了一千大洋呢？这是否意味着，政府并不认可坪山核心地区目前的价格？觉得开的过高所以要打压一下？
更离奇的是，南山蛇口新盘山语海，在前期二手房市场挂牌价格约在
7.5w
左右的情况下，开出了
59
套均价只要
5.9
万的备案价——于是，我们看到了后来的秒罄、随后
59
套房源全部被房管局锁定。
再者，惠心察觉到，
深圳现在的楼市情况很吊诡，一边是新房现场里各种买买买，一边是媒体版面出奇一致的静默，放从前各种
“火爆”“售罄”等头版字眼，现在居然基本上都看不到了
…………显然，“政策”似乎正发挥非常大的作用。
不禁想起来大炮说的：
越出政策的地方房价越涨，政策在变相鼓励
“炒房”
。
那么坪山蛇口都有啥政策？
——关于坪山，除了东进大概念，
4
月
22
号，要建深莞惠临深区域协调发展试验区的消息刷爆了惠心的微信朋友圈。
——关于蛇口，前海自贸区、粤港澳大湾区已经不需要再多费口舌。
蛇口暂且放一边，对临深片区的政策，
有人认为，这难道不是在利空深圳利空坪山么？！
人们应该会选择房价更低的临深置业吧？
可是惠心觉得，
即便是临深置业，大部分也都是深圳的置业需求外溢啊！
对于还有一些能力的人来说，当然还是选择
0755
比较好不是么？正常来说规划配套学位等都会更好一些啊。临深除了轨道交通已成熟的惠州南东莞南站，还有哪里能满足近年来自深圳的自住轨道通勤需求呢？每天小车或大巴往来两地的可实施度有多少？另外惠阳几乎没有新房子，新房集中在大亚湾，目前也只能依靠路面交通，轨道还需耐心等候未知的时日。
所以，惠心认为，
临深房价是不可能超越坪山
的，只会出现临深涨，反推坪山涨的情况，而如果坪山有能力涨起来，临深却不一定能跟得住。即便假设遭遇大的政策黑天鹅，大概率也是整个大湾区市场冻结，在这种情况下，
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与
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斗智斗勇也会更加剧缩减市场新房供应量，深圳的供需矛盾只会越来越严重。目前除了少量新房不得不以受限低价入市，普遍二手房市场价格依然较为坚挺。而市场上的租赁最大问题是不稳定以及孩子读书难，很难满足正常深户人家的全部居住需求，政府性质的公共租赁依然道阻且长。
再说回来，深城投中心公馆在五一假期期间开盘了，看了它的产品后算一下总价，惠心小小的吃了一惊：在
2018
年
5
月的深圳，居然还能以
300-350
万的总价买到一套中心区标杆楼盘的正规
2-3
房，而且还是货量充足的新房，尽管说这个中心区是坪山。
三成首付也就百来万出头，这对正常十年工龄的科技园码农、两口之家来说，男女双方各发动一下，跳一跳应该是能凑出来的吧？
要知道，近年来爱
home
不断跟踪得到的结论是，深圳三百万以下的正规三房，越来越稀少了。目前
350
万以内的三房，链家统计全深圳只有不到一千套，除了少部分位于龙中片区整体环境较好，其余多分布在较偏远、未来
5
年也无地铁的非中心居住区或布吉罗湖等老旧的居住区楼梯房。
而相反的，坪山在远，也还是深圳界内，中心区在建设
6
馆
1
城以及月牙公园，且目前有坪山高铁站，南坪快速等，生活居住已成熟，学校为坪山实验，是目前坪山最好的学校。未来
5
年后
14/16
号地铁总是能开通的，且正在规划发展比肩南山科技园的高新科技园区。
所以，如果作为刚需置业者，你会如何选？
今天翻看朋友圈小密圈等发现，深城投的销控板上一片飘红，有网友反馈，
89
平以上的
3-4
房已经只剩下单价
4.3
以上的在售。
附深城投这次备案的产品分布：
深城投中心公馆楼盘档案
位置
：
坪山区坪山街道兰竹西路与规划长安二街交汇处
交通
：
坪山高铁站
5分钟车程
左右
，横坪快速、水官高速、深汕高速、坪盐快速
主力
户型
：
二期为
84-87
平
3房
、
105-126平4房
价格
：
二期最新备案均价
4.1
万左右。
楼盘基本信息
：
开盘：
一期
2017-4月备案，均价约4.3w带精装修，二期
20
1
8
年
-5月开盘，备案均价4.1
万左右
，为毛坯价格。
占地约
3.8万平，总建面约27万㎡。容积率约
5.19
，
总户数约
1328
套，车位
数
：
1892
。
价格与市场参考数据
