原创作者:柯谈 微信公众号:lincolk
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导读：公众号停更了好些天，这个十一有点玩脱了。除了每天在外吃喝玩乐回家就是刷电视剧，有点儿不能自拔，所以强硬来一波结合。原创来不及写，推荐友号的一篇强文搭配热播剧《那年花开月正圆》剧照是不是特有感觉。。。这篇干货不会让你失望哟~
房产市场有一句名言：“没有满意的房子，只有满意的价格”。就是说，房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷，而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷。这说明，价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以，房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量。
是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系，在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件最满意的房子，接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈。
1、带家人二次看房。
在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，
这次的主要目的就是演戏给上家看。
即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。
2、电话战术。
为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。
当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理最高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。
这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心最深处
，比如说这个心理最高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价。然后，你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万，只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格，只要上家可以降到这个价，我马上买，然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话，让他告诉上家，你基本满意他的房子，就是价格太高，你最多出到425万，当然这个会被上家骂的，不要紧，就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于最后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。
这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。
3、付意向金。
如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如，你可以取5万元现金作为意向金给中介，并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议，一旦上家签字收钱就变成定金协议了，就具备法律效力了。此时，你意向金的价格务必要低些，比如还是435万到手，虽然上家电话里不同意，但是真金白银放在他面前，还是有很大诱惑力的。中介会在2-3天内拿着现金和协议去和上家谈的，一旦上家签了，那么说明你走了狗屎运了，碰到个外行，当然，大多数情况下，是不会签的。但是，
付意向金的最终目的却是让上家透露出他内心的真实底价
，因为上家会觉得下家已经很有诚意了，5万现金也带来了，这时他就会明确透露给中介他的最低心理价位，比如说是490万到手，他会要求中介回去说服下家你，把意向金协议改为490万到手他就会签。那么这次意向金的目的就达到了，一分钱不用付，就让上家降了10万元，多么精明的策略啊！
4、摸清楚上家卖房的目的。
弄清楚上家为啥卖房非常重要，尤其是对谈判来说。通常卖房无非是置换、移民、投资套现和遗产分配等，如果能碰到后面三种情况，那么恭喜你了，这三种情况是最好谈价的，因为上家急需用钱，而且通常财大气粗，不会在乎蝇头小利，只会在乎付款时间早晚，如果你能首付7成以上，那么谈判将会比较轻松，还能有较大的价格优惠。但是，通常大家都是改善刚需，都是卖掉小房子置换大房子，这种上家价格最难谈，分文必争，而且付款时间要及时不能拖，这对下家来说是最艰苦的。所以，摸清楚上家卖房目的是你制定策略的重要环节。
5、掌控中介、要求打折。
所有买卖房子的朋友，一定要记住一点，中介费是可以打折的。虽然现在几个大牌中介连锁对外号称公司规定中介费坚决不打折，但是，有钱不赚是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要坚决表态要走人去其他中介，再大的中介也会极力挽留你的。我让你这样做的目的不仅仅是要求中介费优惠，更重要的一点是，
你要牢牢把控住中介人员让他必须为你说话，偏向你这边谈判。
你可以在和上家面谈之前抽空和中介摊牌，先要求中介费打5折，如果不打折就表现出态度强硬的要换中介，在他们挽留你的时候你可以提出条件，让中介帮助你和上家砍价，给中介定个目标，如果可以谈到435万到手（当然永远不能告诉中介自己的最高心理价位455万到手），那
么中介费就不用打
折，而且要看中介的表现，表现好，为你争取更多利益，你会考虑中介费的问题的。
这点极为重要，谈判过程中，中介的目标就是促成交易，他们不会故
意偏向上家和下家任何一方的，谁不懂就欺负谁，谁好说话就压榨谁，说白了就是
挑软柿子捏
，只要能成交，损失谁的利益和他们没有任何关系。那么，这就要求你必须把中介牢牢掌控在自己这边，在谈判时，必须要向着你这边谈，你们共同应对上家，只有这样，你才能尽可能得摆脱作为下家的天然弱势。因为在你没有付他中介费时，你就是大爷，你的要求中介不敢不听，而且他只能千方百计的满足你，才能赚到这点辛苦钱，这也是你为自己争取同盟的有效手段。
此外，还可以额外教大家一点，如果你和中介比较熟悉，而上家又不是那种非常专业非常强硬的人，你可以和中介达成共识，只要中介可以帮你谈到435万到手以下，那么你可以额外付报酬给中介，比如多付50%或者多付一倍的中介费，这个钱可以给门店也可以给经理。这样中介就有了十足的动力帮你谈判，你想想，中介谈成你这一单生意相当于做了两单。动力大大的啊！相对于你来说，砍掉的房价会远远大于多付的中介费。
1、畅谈宏观政策。
见到上家后，不要立刻开始谈房价，而是简单寒暄客气下，聊聊家常，聊聊上家为啥卖房，聊聊小区周围环境配套啥的。等熟络后，你首先要谈的就是宏观政策，比如目前政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海等一线城市已经开始大力发展租赁住房，十三五期间，上海将新增70万套租赁住房，占新增住房的比例超过60%，而且，提倡“租售同权”，以后租房可以落户，租房可以上学，上海的房价一定会跌，而目前应该就是最高点了，然后，和中介配合着夸赞上家眼光好选择这个最高点卖掉房子，将来一定会大跌的。总之，就是把政府如何抑制房价的政策通通搬出来，把自己都不信的东西说的上家都信了，就达到目的了。说实话，目前这个市场，这套说辞还是很管用的，我大概了解过，普通百姓中超过一半的人认为将来上海等一线城市房价会跌（我是坚决的看多派）。那么，在这种情况下还能坚持不降价的人就不多了。
2、表演双簧。
面谈时，如果你自己很有能力和信心，可以自己去谈，如果没有十足把握，可以让家人陪同一起去，最好是那个陪你一起二次看房的人一起去谈判。他的作用同样是演戏。
在你谈完政策之后，你家人可以开始针对上家的房子开始挑各种毛病各种不满意，从楼层，朝向，装修到小区环境和停车等等各方面，当然不能是针对上家本人的，而是对你抱怨，一定要表现出不是特别满意，只是抱着谈谈看的一种态度。
而且，这里最重要的一点就是，你家人还要故意说出还另外看中一套不错的房子，性价比也很高，这两套都是备选的方案。而你要表现出难堪尴尬的表情，并简单的说明房子的几处优点即可。此时，就是要给上家造成一种感觉：你认可他的房子，但是你家人不喜欢，而且，你们还有另外一套房子备选，如果他不降价，就很难卖掉。这是你砍价的最有力的工具，再配合上中介的火上浇油，对上家的冲击力是很大的。
3、所有优点都是缺点。
谈判中，上家一定会强调自己房子的各种优点优势，但是，你绝不能承认附和，反而，你要将他说的所有优点全部反驳为缺点，比如，他说房子离地铁近，你就说人流量大吵闹，你不坐地铁只开车，他说小区环境好安全，你就说旁边的小区更好，他说小区对面就是绿地，你就说工作忙根本不会去，他说房子装修新，你就说老婆不喜欢要砸掉重装，他说房子装修老可以出租，你就说要自己住要重新装，他说房型正，你就说房子你不住要出租无所谓。总之，
上家说的所有优点，你都要找到对立面反驳，从根本上消除上家的心理优越感，只有这样，他才容易动摇，不至于咬住不降价
