（项目融资第224讲，养老及养老地产。
第一部分：
北京新出台三类养老服务补贴，预计年发放20亿。
第二部分：
专题研究报告，撬动13万亿的养老地产。
第三部分：
房企转型期的养老地产。
本期主要介绍我国的
养老现状及养老地
产。
衡量一个国家的文明程度，要看他如何对待老人。随着我国社会的发展，大众关注点已经从经济转向了民生，更因为人口老龄化、“银发潮”的到
来，养老事业已经提上政府工作日程，未来可期。
公众号前面介绍过很多养老相关的文章，部分链接如下：
养老地产
“养老目标基金”新规解析
养老PPP
养老地产是房企转型的一个方向，目前看还是一片蓝海，当然也存在诸多问题，欢迎大家探讨。
通知，本周五是本月第三个周五，公众号线下交流会的日子，欢迎大家报名参加。
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10月25日从北京市民政局召开的新闻发布会获悉，本月起，北京针对经济困难老年人、失能老年人、高龄老年人，新提供困难老年人养老服务补贴、失能老年人护理补贴、高龄老年人津贴三类养老服务补贴津贴。
办法自10月1日起施行，首次补贴资金在11月底前发放到位。据测算，预计年发放养老服务补贴津贴约20亿元，75万多名老年人将直接受益。
今后，申请的老年人只需从自身困难、身体失能、年岁高龄三个角度入手，不必考虑其他，一个老年人符合三个条件的可以同时享受三类补贴津贴制度。
北京市老年人养老服务补贴津贴一览表。
根据办法，困难老年人养老服务补贴属于新增内容，发放给符合条件的低保、低收入、计划生育特殊家庭等困难老年人。北京户口且享受低保待遇的老年人每人每月300元、低收入家庭中未享受低保待遇的老年人每人每月200元、计划生育特殊家庭且不符合前述条件的老年人每人每月100元。
失能老年人护理补贴发放给重度失能或重度残疾的老年人。北京户口且经综合评估为重度失能的老年人，残疾等级为一级的视力、肢体、智力、精神残疾老年人，残疾等级为二级的智力、精神残疾老年人中的多重残疾老年人，补贴标准为每人每月600元；残疾等级为二级的视力、肢体残疾老年人，残疾等级为二级、三级的智力、精神残疾老年人，补贴标准为每人每月400元；残疾等级为一级、二级的听力、言语残疾老年人，补贴标准为每人每月200元。
高龄老年人津贴整合了原有补贴津贴制度，提高了发放标准，发放给80周岁及以上老年人。其中，北京户口且80周岁至89周岁的老年人每人每月100元、90周岁至99周岁的老年人每人每月500元、100周岁及以上的老年人每人每月800元。
【解读2】
北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵介绍，符合条件的具有北京户口的老年人，目前无论是在居家养老、社区养老，还是已经入住机构养老，均可按照政策规定提出申请，其中困难老年人养老服务补贴、失能老年人护理补贴是面向全市60周岁以上的所有老年人，高龄老年人津贴面向全市80周岁以上的所有老年人，首次实现政策全覆盖。
李红兵介绍，符合条件的老年人，可以同时申领困难老年人养老服务补贴、失能老年人护理补贴、高龄老年人津贴，就是三项都可以享受。但同类型补贴不可重复享受，由符合条件的老年人自主选择申请其中一种。
同类型补贴不重复享受，主要涉及《北京市困难残疾人生活补贴和重度残疾人护理补贴制度实施办法》规定的生活补贴、护理补贴，因公致残、离休等福利性生活补贴（津贴）、护理补贴（津贴）条件，见义勇为致残人员护理补贴、因公致残返城知青护理费等，申请人可以自主择高申领。
另外，对此前享受《北京市困境家庭服务对象入住社会福利机构补贴实施办法》的老年人，不能重复享受失能老年人护理补贴。对其中享受残疾人两项补贴的残疾老年人，本着利益最大化原则，可以一边享受困难残疾人生活补贴，一边享受失能老年人护理补贴。
此外，领取工伤保险生活护理费、纳入特困人员供养保障的老年人，不能重复享受困难老年人养老服务补贴和失能老年人护理补贴。老年人养老服务补贴津贴不计入城乡最低生活保障家庭收入。
【解读3】
需要提醒的是，并不是所有符合此次补贴条件的老年人都需要重新提出申请。
申请困难老年人养老服务补贴的，凡享受北京低保、低收入待遇和计划生育特殊家庭的老年人，除已入住社会福利机构以外的，直接默认其提出了申请，发放补贴至其持有的民政一卡通、计划生育特殊家庭扶助卡中。申请高龄津贴的，对应原80周岁以上及各区已经发过的历史记录，进行默认发放至其持有的养老助残卡中。
遇有持两种卡以上的老年人，按特殊优先原则处理。例如，老年人同时持有“养老助残卡”“民政一卡通”，系统优先选择“民政一卡通”。申请护理补贴的，对持有残联发放的残疾证的老年人，直接默认其提出了申请，发放补贴至其残疾人一卡通中。
以上三种情形老年人不用重新提出申请，由社会福利综合管理平台通过老年人预留手机号码推送通知进行告知，系统直接生成并发放补贴至银行账户。
综合来说，需要新提出补贴申请的主要包括：通过老年人综合能力评估被确定为重度失能的老人；此前未申请过老年人高龄津贴的80周岁以上老年人；以及经济困难但未申请过低保低收入待遇的老年人。
【解读4】
符合条件且需要重新申请的老年人可通过三种方法申请相应的补贴津贴。老年人或委托代理人、监护人可登录北京市政务服务网（https://banshi.beijing.gov.cn/）、北京社会建设与民政首页（https://mzjgfpt.caservice.cn/mzjwz/）、市民政局微信公众号（北京社会建设与民政），输入姓名和身份证号码后填报申请。
也可就近在本市任一街道（乡镇）民政社保办事窗口，出示居民身份证，让其协助登录申请网络平台填写姓名和身份证号提出申请。
此外，还可以在社区或街道（乡镇）领取并填写《北京市老年人养老服务补贴津贴申请表》后，到户口所在地街道（乡镇）社会救助或“一门受理”窗口出示居民身份证或户口簿原件后提交。
其中，被评为重度失能的老年人，由社会福利综合管理平台自动生成并推送发放护理补贴至老年人在申请评估时填报的指定银行账户。
需要提醒的是，申请失能护理补贴的老年人需要先进行老年人能力综合评估，评估费用由申请人自付。
评估方法即直接登录上述网站的老年人能力综合评估系统，认证后填写基本信息在线提出评估申请，系统会将评估申请人按户籍所在地自动分配到所在区和街道（乡镇），如果老年人在提出申请时没有指定评估机构，区民政局或街道（乡镇）会随机指派机构进行联系并评估。
【解读5】
李红兵介绍，老年人养老服务补贴津贴按月发放，每月月底前发放下月补贴津贴。补贴津贴通过统发平台对接金融机构转账，存入申请人在申请时确认的银行卡金融借记账户。
申请人在提出申请时，可以用已持有的“北京通—养老助残卡”、“北京通—民政一卡通”、“北京通—残疾人服务一卡通”、特殊家庭老年人扶助卡、“北京通—第三代社会保障卡”、军人保障卡中的一个作为发放账户。
需要注意的是，用持有的“北京通—养老助残卡”作为发放账户的老年人，其80-89周岁年龄段的高龄津贴按原居家养老服务补贴发放方式和渠道执行、护理补贴不得提现。
目前看，补贴发放卡涉及北京农商银行（“北京通—养老助残卡”、“北京通—民政一卡通”、特殊家庭老年人扶助卡）、北京银行（“北京通—残疾人服务一卡通”、“北京通-第三代社会保障卡”）、中国工商银行（“北京通—第三代社会保障卡”、军人保障卡）、中国建设银行（“北京通—第三代社会保障卡”、军人保障卡）等四家银行，为更利于实现金融消费功能特别是有提现需求的老年人，需要按照银行规定激活金融功能。
据介绍，首次补贴资金将在11月底前发放到位。李红兵解释，鉴于政策执行是上发，即月底前发放下一个月的补贴津贴，因此“11月底前发放到位”具体说来，就是11月底前通过一次或者两次发放，实现政策实施月的10月份的补发，11月份的当月计发，以及12月的上发，确保年内政策、年内到位、第四季度的补贴津贴一次性全部发完。
此外，记者了解到，为给老年人更广泛地了解政策和更充足的补贴津贴申请时间，《实施办法》从正式实施的10月1日起，对延误申请时间在6个月以内的，实施申请人提交申请后从符合条件的当月起予以计发。也就是说，6个月以内的可以从符合条件的月份起补发，最长可以补发6个月的。因申请人自身原因，延误申请超过半年以上的，从符合条件且提交申请的当月起计发，即严格执行政策规定从提交申请的当月开始计算发放（含补发）。
一方面，根据中国社科院预计，2030年中国养老产业市场可达13万亿元，市场前景无限。而另一边，老年人群消费能力有限，行业盈利模式未明，市场价值未能得到有效释放。
养老地产未来如何发展？朝向何方？或许他山之石可以攻玉，从美国、日本等国家的经验中，我们可以获得一定的发展思路。
对比其他进行得如火如荼的业务板块，养老地产似乎是房企战略上的宠儿，行动上的矮子，始终让人有种雷声大雨点小的观感。
过去的一段时间，虽然不乏房企释出养老动作，比如竞得宅地并配建养老房、双方联合开发某市养老项目、与养老服务商签订合作等，但是细究基本还是以销售型养老动作为主，真正不出售物业，长期持有的运营模式还是动态较少。
这和养老地产行业尴尬的现实不无关系。一方面，根据中国社科院预计，2030年中国养老产业市场可达13万亿元，市场前景无限。
而另一边，老年人群消费能力有限，行业盈利模式未明，市场价值未能得到有效释放。以上种种，无疑都让房企或者其他养老地产参与主体更加谨慎。
未来如何发展？朝向何方？或许他山之石可以攻玉，从美国、日本等国家的经验中，我们可以获得一定的发展思路。
需求与供给矛盾，每百名劳动人口要负担16.8名老人
对于中国来说，老年人口的养老需求在不断增长。2019年3月15日，国务院总理答中外记者问中提到，中国的民生问题中“一老一小”的问题，也就是养老服务、托幼服务是有困难的。
他透露，养老机构现在能提供的服务，每百人只有三个床位。有的大城市统计，可能要到90岁以后才能等到养老床位。
也即是说，即便现在继续加大养老机构发展的力度，但是“供给跟不上需求的增长速度”已经是养老地产行业的现实。
数据端显示的结果或许会更加直观一些。从民政部公开的数据，2010年至2017年，我国各类养老服务机构和设施的数量在波动中上升，由2010年的3.99万个逐步向上，虽然2013年环比2012年有所下跌，为4.25万个，但是经历短暂的缓行后，2014年则开始一路上行，至2017年为15.5万个。
各类养老床位数则是一直往上走。其中2010年为314.9万张，时隔7年翻了一番，2017年该数字为744.8万张。
但是若对比老年人口，则会发觉这些供给不过是杯水车薪。国家统计局数据显示，2018年全国总人口为139538万人，同比增长0.38%。而老年人口（60岁以上）则还是维持比较高的增长，人口总数为24949万人，接近2.5亿人，同比增长率为3.57%。
事实上不仅是去年，2004-2018年这15年间，我国60岁人口增速基本保持在3%-5%之间，而总人口的同比增速处于0.3%-0.6%左右，这意味着老年人口的增速基本是总人口的8-10倍。
与之对应的，老年人口抚养比（即每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人）也在与日俱增，劳动年龄人口的压力不断提高。按照国际上的标准，
“一个国家或地区60岁以上的老年人口占总人口的比重达到10%以上，或者65岁以上的老年人口占总人口的比重达到7%以上，那就意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会”。
按此标准，我国早在2000年就已经步入老龄化社会。而我们也看到2003年我国的老年人口抚养比为10.65，即每100名劳动年龄人口要负担10.65名老年人。
2018年，老年人口抚养比进一步提高至16.8，同时老年人口在总人口中所占的比重也由2003年的12.38%提高至2018年的17.88%。
人口老龄化程度加剧，因此不管是从产业价值还是社会民生福祉方面，养老问题都亟需得到缓解或解决。
而从当前的养老行业来说，
居家养老、社区养老和机构养老
是主要的三种养老模式，其中居家养老是主流。
虽然不少研究观点将其归咎为，受传统文化影响，因此我国老年人口更青睐于在家中接受子女或亲友的照顾。但这或许只是引子之一，更为重要的还有养老资源的错配，以及老年人口的资产不足，难以支撑收费较高的养老机构。
纵观全国，截止2019年6月30日，全国的养老院总数为30664间，包含敬老院、老年公寓、护理院、疗养院、养老照料中心、养老社区、福利院及其他。
其中江西省养老院在全国中所占的比重最高，为8.18%，宁夏最低，为0.23%。
如果和老年人口相比较，则可以发现不少老年人口在全国占比较高的省份，其养老院数量却不一定成正比。以广东为例，其常住老年人口在常住人口中所占的比例为8.62%，位列全国16位。
但是养老院在全国中的占比却为4.87%，排列第七位。而辽宁省的老年人口比例为23.54%，在已公布老年人口比例的省份中排名第一，但是其养老院数量在全国仅排第六位，养老院在全国占比5.97%。
另外，我们可以发现，养老地产主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。这些区域相对来说，经济较为发达，人均可支配收入以及医疗资源优势比较明显，因此养老地产数量也相对高一些。
资源分配不均外，服务质量相对好一些的民营养老机构收费则比较高，是普通家庭难以承受的日常负担。
统计发现，在全国的养老院中，月均收费在500-1000元之间的养老机构有22255家，其中有19682家为国营机构，占比88.43%。
除此之外，收费1001-2000元/月的养老机构，全国仅有3059家，总数不多。其中国营机构为763家，民营机构为2143家，占比70.05%。收费2001-2500元/月的养老机构，全国也仅有1758家，其中民营机构占比73.72%，为1296家。
换句话说，国营机构主要保障老年人口的基本养老需求，相对来说机构数量也比较多。而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且供应较少。
供给少和收费高的另一面，却是较为残酷的经济现实。以目前老年人口的资产状况来看，3000元以上/月的养老支出，对于多数家庭来说已经是无法负担，因此一些收费较高的养老机构仅能满足少部分高收入家庭的需求。
据北京大学中国健康与养老追踪调查项目组公布的数据，我国退休中老年人的个人资产中农业户口的总资产仅为20万元，非农业户口为79.9万元。
但是需要注意的是，当中包括了住房资产以及土地资产，和一些“以房养老”比较成熟的国家来说，上述资产在国内暂时还是较难变现来补充养老资金。
因此，我们更加聚焦传统的养老金资产和流动资产，可以看到两者数额较少。
其中农业户口人群中养老金占比相比非农业户口人群少很多，养老金资产和流动资产合计为5.73万元，占农业户口退休中老年人个人资产的28.62%；非农业户口的上述两项资产合计为50.52万元，占总资产的63.22%。
当然，这只是一个均数。如果看缺少养老资产的人群比例，则更加接近现实。
北京大学中国健康与养老追踪调查项目组数据显示，仅考虑养老金带来的预期收入，有75.4%即将退休的中老年人在退休后生活水平无法超过贫困线。
如果算上养老金、房产、土地、耐用消费品、固定资产以及流动资产，则缺乏养老资产的人群比例大幅下降到了37.6%。
需要注意的是，仅仅依靠养老金收入，有90%的农业户口无法满足60岁以后的退休生活。对于非农业户口人群，仅靠养老金也有36.9%的中老年人消费在贫困线之下。
从上文可以看到，不管是农业户口还是非农业户口，养老金资产占比都比较少，而房产和土地都是资产中的大头。因此，如何改善养老金资产、发掘房产带来的预期收入是改善状况的关键密匙。
若果从文化比较接近的邻国日本来看，因为其租售比较高，因此其“发掘房产带来的预期收入”主要是透过将房子部分出租，从而以租金来补贴养老费用。
相反，将房产抵押给保险机构这种“以房养老”的方式并没有特别风靡，仅在一些房价较高的大城市推行。这主要是因为日本养老保险制度比较完善，养老金相对充裕，因此比较少有人选择抵押房屋来养老。
因此对于中国来说，在一些房价相对较高，租售比较为理想的一线城市或者强二线城市，出租住宅的部分空间换取租金收入，也是补充养老资金的理想选择。
其次，宏观层面，我们也可以从日本的养老保险制度上有所思考。日本的养老金制度主要由国民年金、厚生年金和共济年金制度以及企业年金3个层面构成。
以国民年金为例，日本法律规定所有20岁以上60岁以下的国民不分职业都有义务参加国民年金。
参保者每月要向国民年金保险上缴15040日元，按照2019年7月8日的汇率计算，保费则为每月人民币953元，平均可领取5.5万日元/月（3485人民币/月）的年金。
而厚生年金和共济年金制度则有点像中国的职工基本养老保险。受雇于企业的正式员工或国家的公务员等需要参加厚生年金，保费由员工和单位折半出资。
除此之外，1997年日本还制定发布《介护保险法》，将养老与护理进行融合。介护保险根据不同护理要求，将人群分为6个等级，收入最低的等级只用缴纳标准保费的50%，收入最高的等级需要缴纳标准保费的150%。
后期，经过官方指定机构评估身体状况后，在必要时可以享受包括上门护理、上门康复诊疗、居家疗养指导、日间介护护理、日间康复诊疗等服务，以及入住专门的介护保险设施来接受介护服务。
回到国内的现实情况来看，目前的养老保险基本是以城镇职工基本养老保险以及城乡居民基本养老保险为主。
不过，最近几年基本养老保险的收支差额在不断缩小。随着人口老龄化加剧，养老保险收支压力问题正在显现。
因此除了保险以外，还需要建立较为长期的护理保险制度。2015年10月29日，中央已经在十三五规划的建议中提出：推动医疗卫生和养老服务相结合，探索建立长期护理保险制度。不过具体的政策还需要一一落地。
而在“以房养老方面”，2018年8月8日，银保监会下发通知，要在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判，积极创新产品，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。
“以房养老”是指拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构，之后老人可以继续居住或享受收益，同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金，直至身故。
在美国，申请这种按揭的所有人（可能不止一人）都必须高于62岁，按揭总金额不得高于62.5万美元（不同州有不同规定）。另外每个月按揭金额的1.25%需要缴纳给联邦住房局作为保险。
不过，由于风险大、贷款费用高等原因，美国的“以房养老”参与者20年仅有49万人，只占符合“以房养老”条件人数的1%。
因此对于中国来说，也许“以房养老”同样也只能作为“非主流”的养老方式，真正能纾解养老之困的或许还是养老保险以及建立与经济同步增长的专项资金机制。
我国养老地产尚处于起步阶段，市场不够规范，政策支持没有到位，商业模式不够成熟，但中国已经大步跨进老龄化社会，一旦条件具备，养老地产将成为今后房地产行业的主力板块。
一、养老地产开发中的房产以
租售为主
养老地产开发以建筑物为基础，不论是社区养老地产模式，还是养老旅游地产开发模式，基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式，或者出租或者出售，开发模式不同，租售的比例不同，投资主体不同，经营模式不同。
我国地产开发企业如万科、保利、远洋等涉足的养老地产项目，仍然是以销售房产为企业的主要经营方式和盈利重心。
经过保监会正式批准进入养老地产的保险机构如
中国人寿、泰康人寿、中国平安
等，虽然其养老地产项目是以保险产品挂钩养老社区这种形式推出，全部盈利不靠房产租售而是靠后期运营，但目前还没有形成发展规模，尚未进入真正的良性运营阶段。
二、养老地产开发
