坚决的调控楼市，这次态度之坚决历史罕见，还是那句话不是为了房价，而是为了金融安全，不是不想卖地，而是怕被金融危机砸了饭碗。有的时候薅羊毛是挺爽的，但也不能把一只羊薅成葛优。

中国最大买房群体发生巨变！一二线城市危险了？

4月28日，国家统计局公布了《2016年农民工监测调查报告》。报告不长，读起来也不艰涩，但里面包含的内容却十分重要，尤其对于房地产的发展更是有不可估量的影响！

在笔者看来，这份报告主要透露出两个问题，下面笔者一一送出评述！

首先是直接和房地产市场有关的，也就是农民工兄弟们的买房趋势。在《2016年农民工监测调查报告》中有这样的一段话：

在进城农民工中，租房居住的农民工占62.4%，比上年下降2.4个百分点，其中租赁私房的农民工占61%，比上年下降1.9个百分点。购房的农民工占17.8%，比上年提高0.5个百分点，其中购买商品房的农民工占16.5%，比上年提高0.8个百分点。单位或雇主提供住房的农民工占13.4%，比上年下降0.7个百分点。以其他方式解决居住问题的农民工占6.4%，比上年提高2.6个百分点。购买保障性住房和租赁公租房的农民工不足3%。

很明显，农民工兄弟们的买房热情在2016年还是比较高涨的，整体购房的比例提高了0.5%百分点，购买商品房的比例提高了0.8%的百分点。

这个消息对于很多看好房地产发展的朋友来说可能会是一剂强心针，因为有效需求，而非投资和投机需求，才是房地产价格能够保持稳定的核心。农民工兄弟们买房拿来住的比例肯定要远大于拿来炒的比例，因此这部分需求绝对是所谓刚性需求。

那么问题来了，农民工兄弟究竟去哪买房了呢？或者说有买房有什么趋势呢？

回答这个问题要结合两方面回答，第一人的动向，第二购买力。这两个方面，其实在《2016年农民工监测调查报告》也给出了我们一些线索。

首先我们看人流的发展变化。

从输入和输出分布表中很明确的可以发现一个信号，就是农民工正在从东部地区向西部、中部、甚至东北地区转移。如果我们用输入-输出的差值，会看到更为明显的农民工人流变化：

几乎可以认为，东部地区的农民工正在向全国散开！西部和中部地区有望成为今后若干年接受农民工的重要地区！

那么哪些是东部地区呢？哪些又是西部和中部地区呢？

根据国家统计局的划分如下：

西部地区：包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（自治区）。

东部地区：包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）。

中部地区：包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省。

基本上东部地区囊括了全部一二线重点城市，而中西部地区多以三四线城市为主。

说完人流的去向，我们再看看，农民工兄弟们的购买力。

根据《2016年农民工监测调查报告》，2016年农民工的月工资增速为6.6%，和GDP增速相当，整体月工资水平为3275元。

按年计算的话，年收入均值为39300。39300，这一数字显然和北上广深，和其他热点城市的房价,动辄几万元的水平相比是不能相称的，所以，从理性购买力来讲，农民工兄弟购买中西部城市的房子可能性更大，也更现实。

那么结合人流和财力，综合考量，显然中西部地区，三四线城市对农民工而言更加具有吸引力。结合当下，国家定向调控的房地产政策，三四线城市无疑也会在房贷信贷层面获得更大的优势，使得农民工更加有条件获得三四线城市的房产。

在这份报告中更为令人担忧的其实是城镇化的问题，而这一点正是目前不少知名媒体人看好所谓房地产白银十年的最为核心依据。

根据国家统计局的计算，以户籍划分，2016年中国城镇化率达到57.35%。按照发达国家的发展经验，未来城镇化率到达80%左右的水平是合理和可能的。也就是说这么看，每年提高1点几个百分点的城镇化率水平，还能发展10年左右。

然而，理想很丰满，现实很骨感。

如果我们从非农就业人口的方向测算，城镇化率就不是这样了，根据国家统计局的数据，2015年从事第一产业的人口为21919.0万，而整体就业人口为77451.0万，按比例计算，非农就业人数已经达到了71.6%。

而未来能够进一步促进城镇化的最重要人流就是农民工的变化。

农民工人口的变化对于城镇化而言，最为重要的是两点，第一点是整体人口的增速，第二点是跨省的流动性，前者能够看出从农业转移到非农业人口的意愿；后者则主要说明大城市的吸引力。

很遗憾，上面两方面，无论是农民工人口的增速和跨省流动性，都已经进入一个成熟稳定，或者说中后期的阶段。

根据《2016年农民工监测调查报告》：

2016年农民工总量达到28171万人，比上年增加424万人，增长1.5%，增速比上年加快0.2个百分点。其中，本地农民工11237万人，比上年增加374万人，增长3.4%，增速比上年加快0.7个百分点；外出农民工16934万人，比上年增加50万人，增长0.3%，增速较上年回落0.1个百分点。本地农民工增量占新增农民工的88.2%。在外出农民工中，进城农民工13585万人，比上年减少157万人，下降1.1%。

《2016年农民工监测调查报告》的文字表述结合上面两张图表可以更加直观的看到，不但农民工队伍的扩张速度已经进入中后期，农民工外出的意愿也已经进入了中后期。

更为令人震惊的是:

在外出农民工中，进城农民工13585万人，比上年减少157万人，下降1.1%。

外出农民工中，跨省流动农民工7666万人，比上年减少79万人，下降1%，占外出农民工的45.3%，比上年下降0.6个百分点。分区域看，东部地区跨省流动的农民工占17.8%，比上年提高0.4个百分点；中部地区跨省流动的农民工占62%，比上年下降0.5个百分点；西部地区跨省流动的农民工占52.2%，比上年下降1.3个百分点；东北地区跨省流动的农民工占22.9%，比上年下降2.3个百分点。

从字面意思理解，这说明城市，尤其东部大城市已经无法再强力的吸引到农民工的进入。出现这种状况的原因可能有几种解释：

第一个解释可能是，对农民工而言，城乡之间的收入差距已经不是那么有吸引力了；

第二个解释是，农民工整体老化，落叶归根的趋势日益明显。根据《2016年农民工监测调查报告》农民工仍以青壮年为主，但所占比重继续下降，农民工平均年龄不断提高。从平均年龄看，2016年农民工平均年龄为39岁，比上年提高0.4岁。

从农民工的年龄结构也能看出，未来对于住房的需求真的是堪忧啊，尤其再加上中国人传统的落叶归根的意识（农民工身上或许更为强烈），一二线房地产的有效需求，而非投资投机需求会更加严峻。

第三个解释是一二线城市的高房价倒逼作用。面对完全看不到买房希望的一致性预期，更多的农民工选择回乡买房。

综上所述，在非农就业比例已经上升到一个相对高的阶段，结合农民工人流的固定化和逆城市化，以及老龄化，未来城镇化的发展进程可能很难向看多房地产发展的人们所预料的那样。

更为关键的是，未来城镇化率的提高，很可能是从农村户口就地转化为城市户口，也就是说城镇化率的提高并不会给目前的城市输送更多的人流和物流，以从城镇新购房者的角度出发，进一步刺激城镇楼市的发展。

最后笔者想说，在楼市限购、限贷、限卖等短期调控楼市的政策有长期化的倾向时，在房地产税、交易税、租赁房、土地供应政策等长效政策快速提上日程或落实的背景下，投资和投机需求本身将会受到越来越多的抑制，那么，这时候，如果真正的有效需求无法满足楼价产期高企所需要的条件，楼市未来的发展或许远没有人们预料的那么乐观。

一数据显示 房价再涨就危险了

我们一直在说“三去一降一补”的政策，也就是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，去产能，去库存这都是实体经济的事情，降成本这是税收的事情，补短板这只能是一个愿望，而去杠杆是金融上的重中之重，如果不能把杠杆降下来，那么所有的环节产能、库存以及宏观风险都降不下来。

杠杆是什么，说白了就是债务，是你欠人家多少钱。股灾的时候我们常说很多人可以10倍杠杆炒股票，就是他只出10%的钱，然后借90%的钱，于是他的杠杆就是10倍，而股市只要是波动10%，他的那10%的钱就亏干净了。剩下90%的借的钱，人家就要强制平仓了，那意思就是把你踢出局了，这就是杠杆，如果算上利息，上涨的时候你赚12%就基本上本金翻倍了，下跌的时候亏8%就血本无归。

而债务分为三种，政府部门，居民部门和企业部门，咱们的政府部门债务差不多56.5%，看似不高，跟日本欧洲美国都差了很多，但问题是我们这其中还有很多的隐形的地方债没有统计进去，我们自己也不知道地方政府到底通过融资平台借了多少债，而很多的国有企业也是需要政府来兜底的。比如前几天的辉山乳业，辽宁就花了9000万来注资。所以这些地方国企都加上，我们政府部门的债务可能已经是个天文数字。之所以这么说，就是因为我们企业部门的杠杆奇高，一直都是世界领先水平。2015年的时候就接近了150%，这反映了我们目前产能过剩严重，大家干什么都不赚钱的现实，不赚钱要维持业绩就只能加杠杆。一个每年只赚2%的公司，如果用自己的钱干，还不如关门存银行吃利息算了。如果要想保证业绩就得不断的借钱加杠杆，用金融的手段来修饰业绩。结果就是负债率奇高，地产类上市公司基本负债都在90%以上，没上市的都超过了100%。但说这些，还跟大家关系不大，对于大家影响最大的就是居民部门的负债率。

由于我们去年的楼市上涨，成功把政府部门的负债和企业部门的负债，转移到了居民身上，居民负债率从40%，涨到了快50%，最近全国社保基金理事长原财政部长，敢说真话的楼继伟就说，中国家庭的杠杆率已经接近了50%，这就是说在全民炒房之后，大家真的变成了接盘侠。

有人看到数据之后说了，我们跟英国法国日本美国这些国家比，居民杠杆率好像不高啊，还有发展的潜力才对。但您别忘了，您比的这都是发达国家，人家很长时间都是高福利社会了，这些国家的居民从来都是刷信用卡过日子的，所以社会相差巨大。单就收入，我们就差了10倍。人家医疗、教育甚至生育养老全是免费或者有很好的福利保障，所以当然不用储蓄，那么我们能够做的到吗？他们的社会基本是固化的，一旦失业就可以领取失业金，基本也能活下来，而你失业之后，有地方领饭前吗？全欧洲大概有20%的人都指着领取救济金活着者，而美国大概也有5%以上的人这么干，日本是根本就不许裁员，当然也不许跳槽，基本一个员工就会在一家企业终老。所以这么看，我们在保障方面只能靠自己储蓄。

所以我们不妨往下看看，俄罗斯、巴西、印度，跟这些发展中的哥们比较，我们的负债率已经极高了。而且如果分城市来看，有些城市的显然已经被房价给拖垮了。在这一轮房价的暴涨过程中，他们的负债率超过了100%，甚至远高于发达国家。这个游戏现在不知道怎么收场了，继续在居民部门加杠杆的后果，已经不可想象，或者说必然是次贷危机。所以我们看到去年十月份的态度180度大转变，坚决的调控楼市，这次态度之坚决历史罕见，还是那句话不是为了房价，而是为了金融安全，不是不想卖地，而是怕被金融危机砸了饭碗。有的时候薅羊毛是挺爽的，但也不能把一只羊薅成葛优。

作者：暴哥 齐俊杰   来源：齐俊杰看财经 暴财经

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